Por Marta Lillo
Las tendencias actuales en la estructura de las inversiones EB-5 combinan capital y deuda tradicionales con enfoques innovadores de financiación de proyectos. Los inversores sofisticados, las regulaciones estrictas y los proyectos de alta calidad también impulsan el cambio.
Los inversionistas EB-5 ya no dependen del cumplimiento del requisito mínimo de 10 empleos o del período obligatorio de dos años para permanecer en el negocio para elegir un proyecto. También están evaluando la estructura de la pila de capital para reembolsos y ganancias potenciales.
Comprender la estructura ayuda a los solicitantes a saber de antemano cómo se comportará su inversión, lo cual es crucial para tomar una decisión informada.
Phuong Le, miembro fundador y socio de KLD LLP, explica que “las personas que recaudan dinero EB-5 toman la suscripción y el análisis del proyecto tan seriamente como lo hacen sus contrapartes en otras industrias simplemente porque los inversionistas se han vuelto más sofisticados en el análisis de las cuestiones correctas y en el Por otro lado, la competencia en EB-5 ha aumentado considerablemente, donde cada oferta tiene que defenderse de la calidad de sus competidores o, de lo contrario, serán destrozados”.
La capa de capital que conforma la pila de capital EB-5
El capital y la deuda son los componentes fundamentales de esta estructura. La proporción de cada componente variará según los requisitos de financiamiento y las necesidades específicas. El Nueva Empresa Comercial (NCE) es responsable de estructurar y gestionar este capital. La NCE puede celebrar varios acuerdos con la Entidad Creadora de Empleo (JCE) para proporcionar financiación.
El sistema capital que los inversionistas EB-5 proporcionan es la fuente principal de capital común para la estructura de capital del proyecto. Tiene el mayor potencial de recompensa pero también el mayor riesgo. Aunque los solicitantes tienen una participación en las ganancias del proyecto, generalmente son los últimos en recibir las ganancias.
Las acciones preferentes son otro tipo de acciones en la estructura de capital. Tiene una mayor prioridad en el flujo de caja del proyecto que el capital común y recibe un trato favorecido en términos de distribuciones.
Ronald Fieldstone, abogado de valores EB-5 y socio de la firma de abogados Saul Ewing LLP, dice que el “modelo de acciones preferentes en el que la NCE financia a la JCE y obtiene un rendimiento preferente” se utiliza comúnmente. Agrega que este modelo beneficia a los inversionistas EB-5 con un mayor retorno y participación en las ganancias.
Asimismo, Le dice que comprender los fundamentos y las valoraciones del proyecto también hace que “los inversores más inteligentes se sientan cómodos buscando acciones preferentes e incluso posiciones de capital común en los proyectos. Vemos que eso se extiende a las ofertas mismas”.
Dos tipos de opciones de deuda EB-5 para diferentes objetivos
Desarrolladores de proyectos EB-5 y los inversores también suelen preferir la deuda senior de prestamistas tradicionales como los bancos. Esta opción es atractiva porque reduce el riesgo de impago; los tenedores reciben el pago primero en caso de pérdidas o incumplimiento. Sin embargo, el rendimiento de la inversión de la deuda senior se limita a la tasa de interés acordada y no permite ningún beneficio adicional más allá de esa tasa.
También existe la deuda mezzanine, un tipo híbrido de financiación que puede convertirse en capital en caso de impago.
Las opciones actuales de estructura de capital siguen implicando una combinación de deuda senior y mezzanine en diferentes niveles, afirma Fieldstone. “La transacción típica todavía tiene un préstamo senior, y EB-5 viene como financiamiento mezzanine de segundo nivel garantizado por una prenda. Dado el aumento en el monto de inversión de TEA/Rural de $800,000, el recuento de empleos permite un aumento del 60% en el monto que se puede financiar. Por lo tanto, en ciertas situaciones donde el valor del terreno es alto según una tasación/estudio de mercado […] el préstamo EB-5 puede estar en una posición de primer gravamen”.
El abogado señala que los beneficios de este modelo incluyen la “capacidad de obtener la exención de préstamos de cartera bajo la Sección 871(H) del IRC [Código de Rentas Internas] por el cual el interés a los inversionistas está exento; obligación fija de pagar dentro de un plazo, como 5 años; prioridad sobre el patrimonio [en el pago]; más control sobre el desembolso de fondos y derechos entre acreedores con el prestamista principal”.
Además, desde el fallecimiento de la Ley de Integridad y Reforma EB-5 de 2022 (RIA) En marzo de 2022, las proporciones de capital y deuda han cambiado. “Claramente, los mercados financieros se han ajustado y, en consecuencia, la industria EB-5 requiere más capital que antes de la RIA. Sin embargo, como se señaló anteriormente, la tasación se puede utilizar para aumentar el patrimonio estimado”, agrega Fieldstone. “El capital social debe ser al menos del 20% y hasta el 35% del capital. La deuda senior es mucho más fácil de obtener si el monto es el 50% del capital total y la tasa puede ser incluso menor”.
En cuanto a las opciones mezzanine disponibles en la industria EB-5, el abogado de valores Shae Armstrong, socio de Bradley Arant Boult Cummings LLP, explica que el modelo de pagarés convertibles entre NCE y JCE es una nueva estructura que se está utilizando porque "ofrece al patrocinador flexibilidad a medida que se formaliza el capital".
Armstrong, que se especializa en financiación de proyectos para desarrolladores EB-5, señala que este modelo se utiliza principalmente para acuerdos más grandes con cantidades de capital más complejas. “Un pagaré convertible entre NCE y JCE permite flexibilidad al desarrollador en caso de que su prestamista principal dicte cómo se debe tratar el capital EB-5. El pagaré convertible está estructurado de manera que, ya sea producto del préstamo o capital, los ingresos del EB-5 tienen la misma economía que el patrocinador y los inversionistas del EB-5”.
El abogado añade que los inversores EB-5 también prefieren este modelo "porque puede atraer abogados senior más competentes que suscriban mejor el proyecto y hagan responsable al promotor".
La calidad de los proyectos EB-5 y la disponibilidad de financiamiento pueden afectar la pila de capital
Phuong Le explica que mucho ha cambiado en los últimos cinco años con respecto al financiamiento del proyecto EB-5. “La forma más sencilla en que puedo ilustrar esto es hace cinco años o una década, cuando se analizaba el capital de los proyectos, se gastaba mucha energía en explicar y debatir a qué porcentaje de un gráfico circular debería contribuir el desarrollador, qué cantidad sería segura para que los inversionistas EB-5 financien, las diversas proporciones, etc. Lo cual es comprensible, pero incluso un vistazo rápido a las ofertas actuales ilustra cómo ha aumentado la calidad de los proyectos”.
Hoy en día, los inversores EB-5 deben preguntarse si el proyecto elegido está totalmente financiado, advierte Le. "Esto se debe a que el mayor problema que afecta a los proyectos que han fracasado a lo largo de los años es que, en primer lugar, simplemente no tenían el financiamiento para terminarlos".
El abogado EB-5 dice que los proyectos exitosos de hoy están totalmente financiados, en marcha y tienen una estrategia de salida y una garantía de finalización. "[Eso] no significa que esté garantizado el éxito, pero la mayoría de nosotros entendemos que esto evita la mayoría de los dolores de cabeza con los que se encontrará la gente".
La importancia de una estrategia de salida clara también ha aumentado, dado que el Servicio de Ciudadanía e Inmigración de Estados Unidos (USCIS) nuevas normas sobre el período de mantenimiento de dos años.
Fieldstone añade que la competencia actual es mayor, dada la cantidad de proyectos de calidad en el mercado. "Por lo tanto, el historial del desarrollador en transacciones EB-5 anteriores es fundamental".
Actualmente, la oferta de productos supera la demanda de la industria EB-5, señala. “El aumento de las tarifas de presentación ha acelerado el ritmo de presentación de las peticiones I-956 e I-956F. Además, la nueva publicación sobre el inicio del período de mantenimiento ha estimulado una recuperación a corto plazo para el inversor”.
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