La industria EB-5 ha estado evolucionando desde el Ley de Reforma e Integridad (RIA) aprobado en marzo de 2022. Hoy, está llegando a un punto en el que las partes interesadas requieren servicios que atiendan las complejidades del proceso EB-5.
RIA minimiza los riesgos de irregularidades en Inversión EB-5s, que eran comunes en el pasado y a menudo resultaban en demandas legales. Incluso si se aplica la debida diligencia, estas fallas pueden afectar significativamente a los inversionistas, desarrolladores y centros regionales.
Después de RIA, los mínimos de inversión aumentaron, y regulaciones más estrictas con una mayor vigilancia.
Hoy en día, las partes interesadas del EB-5 buscan garantías en todos los aspectos del proceso, desde el desarrollo del proyecto hasta la obtención de fondos y la adjudicación de solicitudes. Como resultado, existe la necesidad de servicios y productos que prevengan el fraude, aumenten la transparencia y brinden tranquilidad.
El seguro de título siempre ha sido una estrategia de gestión de riesgos en la industria inmobiliaria estadounidense, incluidos los proyectos EB-5. Sin embargo, este tipo de indemnización nunca se adaptó a la industria, según Jai Lee, responsable de desarrollo empresarial de Stewart. "La falta de conocimiento de la importancia del seguro de título en EB-5 llevó a Stewart a crear un proceso y llenar un vacío", dice Lee.
“Estamos abriendo camino en la industria EB-5. Vimos la necesidad de un proceso personalizado y es por eso que dimos este paso adicional, para garantizar que nuestros clientes obtengan lo que necesitan para tener éxito”, explica Lee. “Stewart tiene la diligencia debida para gestionar las transacciones EB-5. Estamos comprometidos, es seguro hacer negocios con nosotros y practicamos un cumplimiento normativo sólido y confiado”.
Stewart planea presentar este nuevo proceso durante la EB-5 & Global Immigration Expo en Newport Beach, California, los días 15 y 16 de enero de 2024.
La importancia del seguro de título para los inversores inmobiliarios EB-5
El seguro de título protege a los propietarios y prestamistas de bienes raíces contra cualquier pérdida o daño a la propiedad que puedan experimentar debido a gravámenes, gravámenes o cualquier defecto en el título de la propiedad. Cada póliza de seguro de título está sujeta a términos, condiciones y exclusiones específicos.
"Cuando un desarrollador obtiene financiamiento para sus proyectos, muchos prestamistas exigen un seguro de título y la debida diligencia", dice Lee. “Entonces, esto ha sido parte del proceso desde el primer día. Stewart quería ir un paso más allá y crear una mejor experiencia para el sector EB-5”.
Tang Tang, director de KT Capital Group/US Regional Center Group, explica que el seguro de título es una parte clave de cualquier transacción inmobiliaria. "Como prestamista en el espacio EB-5, siempre contamos con un seguro de título para garantizar que el propietario sea el verdadero poseedor de los activos y que el préstamo hipotecario principal tenga la alta prioridad que debería", dijo.
En el caso de una hipoteca desconocida o de un segundo prestamista que reclama un gravamen sobre la propiedad, el primer prestamista puede solicitar confirmación de su prioridad al proveedor del seguro de título. “Incluso si hay un problema, la posición del prestamista está protegida. Por eso lo tenemos a un alto nivel”, afirma Tang.
El seguro de título no añade dificultad al proceso EB-5, insiste Tang. “Por el lado de los préstamos, hay ligeras diferencias porque con EB-5 nos preocupamos por la creación de empleo y otras cosas que el capital privado, los fondos de deuda o los bancos no se preocupan. Pero eso no debería comprometer la integridad, la debida diligencia o el profesionalismo de la transacción real. Ambas cosas pueden coexistir”.
Lee explica que la póliza cubre la responsabilidad del prestamista o del nuevo propietario. “La mayoría de los acuerdos son sencillos y los títulos y gravámenes no son controvertidos. De vez en cuando, piensa que está obteniendo la única garantía en una primera hipoteca. Entonces, de repente, surge algo. Es algo dramático y difícil de afrontar”, afirma.
Sin embargo, los inversores EB-5 no están expuestos directamente a ese riesgo. Al revisar las ofertas de proyectos inmobiliarios de los desarrolladores o centros, los solicitantes consideran el seguro de título como parte de la debida diligencia o desarrollo del proyecto. Durante ese tiempo, el desarrollador o el prestamista obtiene la póliza.
Los préstamos EB-5 son importantes para una selección de proyecto exitosa
Lee enfatiza que los solicitantes de EB-5 deben investigar el proceso de suscripción o diligencia debida del proyecto y prestar atención a los proveedores externos, incluidos aquellos que aseguran el título. “Usted quiere el socio adecuado que pueda proteger su proyecto. Debe ser una empresa de buena reputación con la experiencia adecuada, un servicio de calidad y grandes reservas de responsabilidad. Si hay un siniestro, tendrán los recursos adecuados para cubrirlo”, añade.
Los inversionistas EB-5 también deben saber qué buscan los prestamistas y desarrolladores en los desarrollos EB-5 debido a su tamaño y características. "Estos proyectos son de escala bastante grande porque hay que reunir dinero de los inversores y generar suficiente rentabilidad", explica Lee. "Si está pensando en un proyecto de más de $50 millones, querrá una compañía de seguro de título que pueda cubrirlo en caso de que se presente un reclamo".
Desde la perspectiva del prestamista, obtener un seguro de título de un proveedor financieramente sólido genera tranquilidad. "Les tranquiliza saber que, si tuvieran que presentar una reclamación, digamos por 100 millones de dólares, la capacidad financiera para cumplirla está ahí", dice Tang.
Sin embargo, muchos inversionistas EB-5 no están familiarizados con los procesos y las leyes que involucran la inversión inmobiliaria en los Estados Unidos. "El seguro de título no es necesariamente obligatorio para las propiedades en todos los países, por lo que es posible que los inversores extranjeros no comprendan su necesidad", explica Lee.
Recepción del mercado al seguro de título personalizado
El producto personalizado de Stewart ofrece una función que proporciona información sobre los riesgos para los principales, además del seguro de título. Para ello, consultaron con las partes interesadas de la industria EB-5. "Fue el resultado de los comentarios que recibimos de prestamistas, desarrolladores y centros regionales", dice Lee.
La compañía espera abrir una nueva era para los seguros de títulos en la industria EB-5. “En este momento, realmente no existe un estándar, según los comentarios que hemos recibido. Estamos tomando la iniciativa de crear un proceso que otras compañías de seguros de títulos seguirán y elevarán el nivel”, concluye Lee.
Mientras tanto, Tang cree que el proceso propuesto beneficiará al ecosistema EB-5, incluidos los prestamistas especializados.
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