Por Anayat Durrani
EB-5 ha ayudado a financiar un estadio para un equipo deportivo de la NBA, un edificio de oficinas del FBI, estudios cinematográficos de Hollywood, hospitales, restaurantes, estaciones de esquí, instalaciones de investigación médica, centros de tratamiento de adicciones, escuelas públicas autónomas, alojamiento para estudiantes universitarios, residencias para personas mayores y más. Desde sus inicios, la inversión en EB-5 ha financiado una variedad de proyectos y esa tendencia parece continuar y diversificarse.
"Es realmente uno de los secretos mejor guardados de Hollywood", dice Xavier Mitchell, director ejecutivo de Valiant Eagle, Inc.
Sony Pictures Entertainment, Lionsgate Films y Warner Brothers han utilizado fondos EB-5 para proyectos cinematográficos. Providence Film Group, una subsidiaria de Valiant Eagle Inc., obtuvo un acuerdo de patrocinio EB-5 en 2021 a través de un centro regional para financiar su lista de producciones de cine y televisión de casi $50 millones. Mitchell dice que han trabajado durante años para conseguir la financiación, que puede ayudar a hacer realidad sus proyectos.
“La financiación EB5 es una opción increíble. Sin embargo, es importante trabajar con un centro regional que tenga una mentalidad un poco más abierta”, afirma Mitchell.
Dice que la mayoría de los inversionistas EB-5 tienden a gravitar hacia proyectos más tradicionales como hoteles y otros proyectos inmobiliarios. Dice que esto generalmente se debe a que el proyecto debe proporcionar al menos dos años de empleo, lo que puede ser más fácil de lograr en un hotel o restaurante.
"Con el cine y la televisión, necesitábamos demostrar que teníamos oportunidades de empleo adecuadas para cumplir con las condiciones", dice Mitchell.
Los Centros Regionales EB-5 invierten en una gran variedad de proyectos
Centros regionales manejar una variedad de proyectos que pueden resultar atractivos para inversores en una variedad de industrias.
"Civitas tiene tres verticales de inversión: multifamiliar, alojamiento y oportunista", dice Daniel J. Healy, director ejecutivo de Civitas Capital Group. "Históricamente, la mayor parte de nuestra cartera ha estado en los dos primeros y, dado el entorno de tipos de interés, estamos viendo atractivas oportunidades de desarrollo en ambos, pero la clave es ser muy selectivos".
El dice el Ley de Reforma e Integridad EB-5 de 2022 ha creado un fuerte incentivo para la inversión en proyectos rurales y de infraestructura, que pueden abarcar las tres verticales. Por ejemplo, dice que en diciembre Civitas cerró un terreno para un proyecto multifamiliar rural en Aspen, Colorado, que es uno de los mercados de estaciones de esquí más exclusivos de EE. UU. Dice que, como la mayoría de las inversiones de Civitas, puede que no sea el proyecto más glamoroso. , pero los fundamentos inmobiliarios allí son sólidos.
"Creemos que los inversores entenderán intuitivamente que Aspen tiene barreras de entrada extremadamente altas y que la oferta de viviendas es escasa, por decirlo suavemente", dice Healy.
En su vertical oportunista, dice que el oleoducto es más ecléctico.
“Estamos trabajando en proyectos en los sectores aeroespacial y de infraestructura hidráulica, por ejemplo, que se lanzarían a finales de este año. Ambos son extremadamente atractivos y no se parecen a nada que el mercado EB-5 haya visto jamás”, afirma Healy.
Beneficio de invertir en proyectos en TEA rurales
Pine State Regional Center es parte de una corporación de desarrollo económico fundada hace casi 70 años por Winthrop Rockefeller. Todos sus proyectos están ubicados en TEA rurales.
"Somos, en esencia, una organización sin fines de lucro dirigida por un fideicomisario, centrada exclusivamente en la creación de empleo en el corazón del sur", dice Sebastian Stubbe, director general y director ejecutivo del Pine State Regional Center.
Y aunque dice que la mayoría asocia las áreas “rurales” con la agricultura, muchos estados rurales son ubicaciones ideales para instalaciones manufactureras avanzadas.
"Recientemente hemos completado uno de los proyectos EB-5 más rentables de todos los tiempos: Big River Steel, que hoy es la planta de acero especial de alta calidad más avanzada del mundo y genera un promedio de más de 100 millones de dólares de EBITDA por mes", dice Stubb.
Dice que el proyecto ayudó a crear empleos de calidad y bien remunerados en una de las zonas censales más pobres del país, lo que le valió a BRS la distinción de ser llamado el "modelo de lo que EB-5 debía ser", por el ex Poder Judicial de la Cámara. Presidente Bob Goodlatte.
Stubbe dice que Pine está lanzando actualmente otro proyecto EB-5 de fabricación rural, centrado en producir "barras de refuerzo sostenibles" de la mejor calidad para satisfacer las demandas del proyecto de ley de infraestructura recientemente aprobado. En noviembre de 2021, el presidente Biden firmó un proyecto de ley de infraestructura por valor de un billón de dólares para ayudar a mejorar carreteras, puentes y vías fluviales, lo que ha aumentado la demanda de acero, como las barras de refuerzo utilizadas en las carreteras.
“Si bien los proyectos de fabricación no se han utilizado comúnmente Financiamiento EB-5 En el pasado, creemos que este tipo de proyectos serán mucho más frecuentes”, afirma Stubbe. “Las plantas de fabricación de alta calidad o alta tecnología son muy adecuadas para las zonas rurales desfavorecidas porque normalmente necesitan espacios abiertos y energía barata, y los empleos suelen estar mucho mejor remunerados que los empleos con salarios bajos en la hotelería o en las operaciones de torres de oficinas. "
Por qué muchos centros regionales EB-5 se están centrando en proyectos inmobiliarios
Mitch Wexler, socio gerente de las oficinas de Fragomen en el sur de California, dice que dado que la mayoría de los proyectos en el mercado tienden a ser en bienes raíces, la mayoría de las inversiones se destinan allí para clientes que buscan un proyecto patrocinado por el Centro Regional.
“Una vez suficiente la debida diligencia Según el RC y la esencia del proyecto, los inversores suelen buscar una velocidad que, al menos inicialmente, les oriente hacia proyectos rurales, ya que se les debe conceder una “adjudicación prioritaria”, que lamentablemente es un término aún por definir y hasta la fecha. Ninguno ha sido aprobado, por lo que realmente no existe un marco de referencia”, afirma Wexler.
Los proyectos rurales disfrutan del 20% de las reservas en comparación con el 10% para proyectos con alto desempleo, pero señala que esto puede ser engañoso ya que el 20% puede cubrirse más rápido que el 10% reservado para proyectos con alto desempleo si hay más del doble del número. de los inversores seleccionan zonas rurales.
De cara a 2023, las partes interesadas de la industria predicen que el programa EB-5 está preparado para un crecimiento continuo del interés. Esto podría apuntar a una gama aún más amplia de proyectos que se benefician del EB-5, con inversores que invierten cada vez más en proyectos que los sacan del mercado inmobiliario habitual.
"Descubrimos que nuestros clientes inversores están menos interesados en el tipo de proyecto que en la reputación y el historial de los actores involucrados", dice Wexler. "No buscan proyectos atractivos, sino que se centran singularmente en la probabilidad de retorno del capital".
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