Por Anayat Durrani
El Programa de Centros Regionales EB-5 permite a los Centros Regionales autorizados a nivel federal reunir inversiones extranjeras para impulsar las economías locales y regionales a través de proyectos que crear empleos estadounidenses. Con más de 600 centros regionales, se ha centrado mucho en los fondos y proyectos de los centros regionales, pero otra área que se está calentando es la venta de los propios centros regionales EB-5.
"La venta de los centros regionales existentes, especialmente en zonas rurales hasta ahora desconocidas, está en auge", afirma mona shah, socio director de Mona Shah & Associates Global. "Estamos viendo ofertas para comprar centros regionales por cantidades que antes se habrían considerado escandalosas".
Ella dice que los proyectos en zonas rurales son muy atractivos, particularmente para los agentes de China continental, como resultado de las reservaciones permitidas en el Ley de Reforma e Integridad EB-5 de 2022.
En el fervor de compras, los profesionales ven que se utilizan tácticas despiadadas, señaló Shah.
"Todo es cuestión de oferta y demanda", dice Shah. “En un estado como Nueva York, hay docenas de centros regionales disponibles, mientras que en algunos estados, como el Medio Oeste, podemos tener dos o tres. Antes de la RIA, un inversor típico no se sentiría atraído por estos estados”.
david hirson, el socio director David Hirson & Partners, LLP dice que había 632 centros regionales aprobados al 25 de octubre de 2021.
"De ellos, no se espera que más del 50% continúen bajo su propiedad actual", dice Hirson.
¿Qué ha provocado la tendencia de ventas del centro regional EB-5?
Hirson citó las cargas regulatorias impuestas bajo la Ley de Integridad y Reforma EB-5 de 2022 (RIA) por haber hecho que el mantenimiento de un centro regional fuera costoso y requiriera mantenimiento de registros e informes adicionales, “a menudo más allá del valor para algunos de estos propietarios”. El resultado, cree, es que muchos centros regionales optarán por no renovar su estatus bajo la RIA.
Michael Harris, el abogado de inmigración HarrisLaw, PA, dice que también ha notado que las ventas potenciales de los centros regionales se están calentando y cree que debido a que la RIA crea más requisitos de cumplimiento para los desarrolladores y los centros regionales, "esos operadores están abandonando la industria o no tienen tan mucho interés como antes”.
Con una economía debilitada y tasas de interés en aumento, Hirson dice que los bancos y otras instituciones crediticias no están proporcionando tanto financiamiento como antes y han aumentado sus tasas y términos de financiamiento.
"El efecto de esto es que varios desarrolladores ven ahora el valor de tener un centro regional que, si se repara adecuadamente con un proyecto sólido, les permitirá recaudar fondos a un ritmo mejor y más barato que el de los prestamistas tradicionales", dice Hirson. "Esta es una repetición del ciclo que experimentamos hace unos 10 años al comienzo de la gran demanda de dinero de inversión EB-5".
Él cree que la tendencia continuará y dice que su oficina está trabajando diariamente en adquisiciones de centros regionales.
"La oferta es limitada, mientras que la demanda aumenta", afirma Hirson.
Comprar un centro regional EB-5
Hirson dice que sólo las personas estadounidenses pueden poseer un centro regional, lo cual se limita a ciudadanos estadounidenses y residentes permanentes estadounidenses y que ningún gobierno extranjero puede tener ningún interés de propiedad en el centro regional EB-5.
“Las partes que quieran recaudar capital mancomunado para proyectos deben estar patrocinadas por un centro regional. Pueden buscar un acuerdo de servicios con un RC aprobado existente, solicitar su propio RC o comprar uno”, dice Roberto Divino, del bufete de abogados Baker Donelson.
Divine dice que las demoras con USCIS en la adjudicación de solicitudes para un nuevo RC, que ahora utiliza el Formulario I-956, está impulsando el interés en comprar o alquilar un RC. Dice que la mayoría de los desarrolladores y recaudadores de fondos prefieren poseer o comprar un centro regional si pueden aumentar el control y reducir los riesgos que pueden surgir de otras actividades y proyectos de un RC alquilado.
“Ahora que el decisión de behring ha revivido la validez de los RC anteriores a la RIA y USCIS ha tardado meses incluso en emitir avisos de recibo adecuados sobre nuevas solicitudes de RC, y con el entusiasmo del mercado de inversionistas, particularmente aquellos nacido en china—Para lanzarse a conseguir visas reservadas, el interés en comprar un RC para sacar un proyecto al mercado es conmovedor”, dice Divine.
Creciente interés en comprar un centro regional EB-5
Shah dice que el frenesí de compras se ve exacerbado porque nadie sabe cuánto tiempo le tomará a USCIS aprobar una nueva designación RC.
“Además, la enmienda para el cambio de propiedad debe presentarse y aprobarse ante el USCIS”, dice Shah. “Esta enmienda podría tardar meses, si no años. RIA no habla específicamente de la compra de una designación RC, pero es muy probable que se realice un mayor escrutinio de cualquier posible conflicto”.
La Ley de Integridad y Reforma EB-5 de 2022, dice Divine, reconoce la noción de compra de un centro regional, pero requiere que el centro regional notifique a USCIS al menos 120 días antes de la implementación de la transacción, mediante la presentación del Formulario I- 956 para modificación de designación.
"La RIA permite que el I-956 se presente hasta 5 días después de un cambio de propietario en "circunstancias urgentes", pero ese término no está definido y USCIS podría interpretarlo de manera restrictiva", dice Divine. “Por eso las partes están negociando cierres retrasados, pagos no reembolsables versus pagos condicionales, acuerdos de patrocinio provisional y otros términos complicados”.
Las nuevas reglas EB-5 actualizaron el aviso de transacción del centro regional
En el pasado, dice Harris, “USCIS exigía que se aprobaran primero las enmiendas al territorio geográfico de un RC antes de poder presentar una I-526 basada en el nuevo territorio”. Hasta el momento, la política no ha establecido que esto sea necesario para un cambio de propiedad, lo que, según él, puede significar que un nuevo propietario puede comenzar a presentar nuevos I-956F y luego I-526E.
Para comprar un centro regional, Hirson dice que una parte tendría que adquirir la entidad propietaria, ya que dice que parece que la política de USCIS no permitirá la transferencia del centro regional real de un propietario a otro. Hirson dice que será necesario presentar una solicitud para una enmienda al centro regional existente que revelará a todos los propietarios y administradores previstos y se realiza mediante la presentación del Formulario I-965.
Será necesario hacer arreglos con los propietarios actuales para administrar el centro regional, dice Hirson, “generalmente bajo una indemnización adecuada, hasta que USCIS apruebe el cambio de propiedad con condiciones en el acuerdo de compra en caso de que USCIS niegue el cambio de propiedad. .”
Cada nuevo gerente o propietario del centro regional tendría que presentar un Formulario I-965H, dice Hirson, "que incluirá una verificación de antecedentes de las personas, además de tener que proporcionar sus datos biométricos, opcionalmente a instancia de USCIS".
Harris dice que una de las consideraciones más importantes para el nuevo propietario de un centro regional “será, de lo contrario, qué pasivos y obligaciones se heredan de los propietarios anteriores según las Leyes de Valores de EE. UU., así como si se produjo alguna actividad bajo la propiedad anterior que pueda dar lugar a la terminación del USCIS”. un RC”.
Los compradores son responsables de todos. Proyectos EB-5 actualmente patrocinado por ese centro regional. Los compradores deben tener en cuenta los centros regionales EB-5 que ya no están en la lista de USCIS de centros regionales EB-5 aprobados. Los compradores potenciales pueden solicitar una copia de la carta de aprobación de USCIS del centro regional o consultar la lista de centros regionales designados de USCIS.
“Los precios de venta de los centros regionales varían según la historia, la huella geográfica y la confirmación de la presentación de los informes anuales en el ahora desaparecido Formulario I-924A”, dice Hirson. “Además, los compradores tendrían que presentar una solicitud para la aprobación de cualquier nuevo proyecto EB-5. Esto se hace presentando el Formulario I-956F junto con los Formularios I-956H, según corresponda”.
Los expertos recomiendan que quienes deseen comprar un centro regional realicen la debida diligencia, como averiguar sobre los litigios pendientes o actuales contra el centro regional y las ofertas a través del centro regional.
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