Por Marta Lillo
La reciente demanda de la Comisión de Bolsa y Valores (SEC), que involucró a un desarrollador de Nevada y un centro regional EB-5, sirve como recordatorio de la importancia de Diligencia debida EB-5.
El caso ilustra lo que podría sucederle fondos EB-5 si no se maneja correctamente.
La demanda alega que el promotor y las empresas utilizaron el capital de los inversores EB-5 como garantía para deudas inmobiliarias no relacionadas en lugar de para la construcción prevista de un proyecto de residencia de ancianos.
Según la denuncia de la SEC, alrededor de $10 millones de fondos de inversionistas EB-5 prometidos durante cuatro años, entre marzo de 2017 y febrero de 2021, fueron supuestamente utilizados por el desarrollador inmobiliario de Los Ángeles, JL Real Estate Development Corporation, y entidades de oferta y desarrollo de EB-5. Nevada Skilled Nursing Lender, LLC (prestamista) y Nevada Skilled Nursing Development, LLC, en una empresa inmobiliaria no relacionada.
La queja de la SEC destaca una cuestión importante: ¿Qué se incluye en el Documentos de oferta del proyecto EB-5.
“Los documentos de oferta del Proyecto Nevada no revelaron a los inversionistas que los fondos de los inversionistas podrían ser utilizados por o para JL Real Estate Development Corporation. Tampoco se reveló que los fondos de los inversores estarían o estaban en riesgo como garantía pignorada por una deuda inmobiliaria no relacionada. Si bien estos fondos supuestamente fueron prometidos como garantía, no estaban disponibles para el uso prometido: la construcción de tres centros de enfermería especializada en Las Vegas”, dijo la SEC en un comunicado de prensa sobre la demanda.
Hasta la fecha, el proyecto de Nevada no se ha completado como se diseñó originalmente, y ninguno de los 28 inversionistas EB-5 que habían prometido fondos recibió su visa EB-5 por su inversión.
Como este caso tuvo lugar antes de la implementación de la Ley de Reforma e Integridad de 2022 (RIA), pero salió a la luz en 2024, existe la preocupación en la industria EB-5 de que la debida diligencia al ofrecer documentos no sea suficiente y que situaciones similares aún no se hayan producido. detectado. En este caso, una investigación de la SEC condujo a la denuncia.
abogado EB-5 Robert Cornish, fundador y gerente de las Oficinas Legales de Robert V. Cornish, Jr., PC, explica que es un desafío rastrear casos de fraude como estos, pero que aún es posible obtener información de registros públicos y registros de seguimiento.
“Es difícil rastrear fraudes como este, dado que los malhechores necesariamente buscan cubrir sus huellas siendo opacos. Sin embargo, probablemente existían registros públicos de embargos, préstamos y enajenaciones de propiedades en los que estuvieron involucrados los directores del Centro Regional EB-5. En este sentido, suele ser útil obtener información sobre otras corporaciones y entidades en las que participan desarrolladores y otros y monitorearlas continuamente, así como también sobre las entidades recién formadas”.
Banderas rojas y verdes para prevenir el fraude en el proyecto EB-5
abogado EB-5 Dennis Tristan, el abogado gerente de TristaniLaw, LLC, explica que los inversionistas EB-5 pueden prevenir posibles fraudes examinando minuciosamente el historial de los desarrolladores y los centros regionales, no solo los documentos del proyecto.
"Para los inversores que buscan proyectos de centros regionales, trabajar con proyectos y centros regionales que tengan buenos antecedentes, enfoques de inversión conservadores y un historial de aprobaciones/reembolsos de la I-829 a inversores es un buen punto de partida".
Es importante que los inversores EB-5 investiguen trayectoria del proyecto, etapa de construcción y nivel de dependencia del capital EB-5. Esto ayuda a garantizar que su capital EB-5 esté seguro.
En un seminario web reciente patrocinado por la revista EB-5 Investors, los profesionales de EB-5 explicaron que Los proyectos que dependen exclusiva o en gran medida de los fondos EB-5 son riesgosos.. Esto se debe a que indican que los desarrolladores y patrocinadores no están aportando suficiente dinero propio al proyecto.
"Revise cuidadosamente todos los documentos de la oferta y preste mucha atención a la sección de uso de fondos y asegúrese de que se alinee con el plan de negocios del proyecto", agrega Tristani.
Proyectos y centros regionales priorizar la transparencia y la comunicación regular con los inversores también son señales de alerta. “Deben proporcionar actualizaciones sobre el progreso del proyecto, el desempeño financiero y cualquier avance significativo. También puede ayudar a verificar la información proporcionada por los desarrolladores del proyecto o el centro regional mediante la realización de visitas al sitio y la obtención de evaluaciones de terceros”, concluye.
Para la abogada de inmigración Carolyn Lee, fundadora de Carolyn Lee PLLC, desde 2022, la RIA ayuda a prevenir situaciones como esta para próximos proyectos. “La RIA, por primera vez en la historia del programa EB-5, se propone proteger a los inversores del fraude y la mala conducta. Dice: "Si hizo todo bien pero puso su fe en los participantes del programa que son despedidos o excluidos, el Congreso tomará medidas para proteger su inmigración y brindarle vías para corregir el rumbo". Esto es increíble. Además, USCIS está indicando que honrará el espíritu de esta nueva disposición establecida en la sección 203(b)(5)(M) de la Ley agregada por la RIA”.
Como uno de los autores del subpárrafo (M), en asociación con la organización Invest in the USA (IIUSA) y el personal del Congreso, Lee agrega: “Estoy muy orgulloso de haber tenido un papel en la consecución de estas protecciones en los libros. Todo el crédito por las nobles intenciones detrás del subpárrafo (M) corresponde a los patrocinadores de la RIA, los senadores [Chuck] Grassley y [Patrick] Leahy, particularmente en este punto, el senador Leahy”.
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