Por Marta Lillo
Desarrolladores que buscan atraer inversionistas EB-5 y garantizar la éxito de sus proyectos Deben mantener los intereses de los inversores, la demanda del mercado y proporcionar los detalles necesarios al desarrollar la estructura de capital de sus proyectos. Esta comprensión es crucial en el cambiante panorama de inversiones actual, como lo destacan los abogados del proyecto EB-5.
Según el abogado de inmigración y representante de FINRA, Irina Rostová, la estructura de financiación desempeña un papel fundamental a la hora de atraer el capital necesario. Si el estructura de la pila de capital no atrae a los inversores, es poco probable que consiga los fondos necesarios.
“Puedes estructurar nuestro proyecto de una manera que funcione para ti. Pero si no atrae a los inversores, no se podrá atraer capital EB5”, afirma Rostova.
Comprender el interés de los inversores comienza por saber cuáles son sus preferencias en cuanto a capital y préstamos.
Rostova explica la elección de financiación EB-5 se ha desplazado hacia el endeudamiento en los últimos 15 años. “En aquel entonces, a los inversores les gustaba la idea de poseer una parte del proyecto, pero con el tiempo, vieron que cuando entras como inversor de capital, los riesgos son mayores. Pero lo más importante es que no sabes cuándo vas a salir, por lo que, si tienes suerte, tal vez logres en cinco años”, afirma.
Chris Foulger, presidente de la corporación HomeFed, explica que el modelo de renta variable resultó atractivo para Desarrolladores EB-5 debido a su flexibilidad. “Estábamos acostumbrados a hacerlo con acciones y teníamos acciones en el balance. Simplemente nos unimos a nosotros mismos. Financiamos el proyecto con capital y el EB5 que llegó, ya fuera del 10% o del 100%, no afectó en absoluto el calendario del proyecto”.
Los préstamos son ahora la opción preferida tanto para los desarrolladores experimentados como para los inversores EB-5, ofreciendo a estos últimos opciones de pago y tasas de interés más claras.
“La mayoría de los inversores quieren invertir su dinero en el proyecto y saber exactamente cuándo lo recuperarán. Por eso el modelo de deuda es más popular. Los inversores están dispuestos a sacrificar ganancias, dispuestos a adoptar un modelo de deuda en el que su tasa de interés sea nominal, en lugar de adoptar un modelo de acciones en el que potencialmente puedan ganar un 5% o un 6%”, afirma Rostova.
Esta opción proporciona a los desarrolladores una estructura de financiación más segura y predecible. "Los hace sentir seguros", añade. “Si se trata de un préstamo senior, podemos revisar los documentos para asegurarnos de que tengan financiamiento de respaldo. Si son el plan A pero no hay un plan B, es mucho más riesgoso que emprender un proyecto en el que estás en una posición de segundo gravamen, pero donde todo el financiamiento está disponible”.
Para familias de EYFS y Primary Shae Armstrong, abogado de valores EB-5 y socio de Bradley Arant Boult Cummings, otra ventaja para los desarrolladores de tener el préstamo EB-5 como puesto senior es para fines de pago anticipado”. No tiene que preocuparse por incumplir ninguno de sus acuerdos de deuda senior y probablemente haya más flexibilidad para el proyecto con EB-5 y un puesto senior como el suyo”.
Qué deben incluir los acuerdos de proyecto EB-5 sobre la estructura de capital
Los promotores que quieran atraer inversores con su estructura de capital deben proporcionarles documentación detallada y transparente. "Desafortunadamente, veo muchos acuerdos de préstamo EB-5 que son mínimos", advierte Armstrong.
Según Rostova, la claridad es primordial ya que las “disposiciones furtivas” podrían reducir el atractivo del proyecto desde una perspectiva legal. “Será un elemento disuasivo en el mercado si estos inversores están representados por un profesional financiero competente o si estos inversores trabajan con un buen agente, se darán cuenta de esos términos. Lo curioso es que su contrato de préstamo tenga demasiadas extensiones si lo comercializa como un proyecto de 3 años, pero tiene una extensión de 5 años que ni siquiera menciona en su material de marketing. Esa es una señal de alerta.
Estos documentos del acuerdo También debe aclarar los términos de pago al desarrollador de los ingresos de EB5. “Lo he visto en proyectos anteriores y en el espacio EB-5. El promotor afirma haber aportado un 25% equivalente a [el inversor EB-5], pero están creando disposiciones que dicen que si alcanzan una determinada cantidad en la carrera, retirarán parte de ese dinero.
Intenta evitar eso. Su proyecto debe ser tal que cuando se resuman todos los términos quede claro que sigue siendo competitivo con lo que hay en el mercado”.
¿Existe una estructura de capital ideal para proyectos EB-5 para los desarrolladores?
Estos actores EB-5 coinciden en que la estructura más eficiente equilibra el capital EB-5 con la financiación propia del patrocinador o desarrollador.
Armstong explica que los inversores EB-5 evitarán proyectos que dependan 100% de su capital porque los desarrolladores y patrocinadores no se dejan "la piel en el juego".
Foulger sugiere que cuanto más dinero invierta el desarrollador, más seguro será para el inversionista EB-5.
Rostova lo ilustra: “Yo diría que 50% de financiamiento EB-5 en posición de préstamo senior, 50% de capital de desarrollador y una opción de respaldo muy sólida. Si no se recaudan los fondos EB-5, entonces obviamente es un centro regional muy fuerte que sé que tiene la capacidad de recaudar esos fondos en un buen proyecto en general, pero es una opción de respaldo muy sólida. Entonces, ¿qué pasa si el desarrollador ha aportado el 50% del capital?
El calendario y la antigüedad del proyecto EB-5 pueden influir en el atractivo de la estructura de capital
El momento de un proyecto EB-5 y la experiencia del desarrollador pueden afectar el atractivo de su estructura de capital.
Según Foulger, la incertidumbre genera preocupaciones tanto para los promotores como para los inversores. “Uno de los mayores problemas para los desarrolladores que están pensando en utilizar EB-5 y los inversores es cómo se construirá el proyecto si sólo se recauda una parte de los fondos EB-5. Si eres desarrollador, ¿cómo vas a superar eso? Porque el tiempo lo es todo, y EB5 no es nada seguro en cuanto a cuándo se destinará el dinero”, dice.
Para Rostova, cuanto más avance el proyecto, mejor. “De hecho, podemos comprobar si todo avanza como debería. Si la construcción ya ha comenzado, si el financiamiento está disponible, es un momento increíble para que entre el inversionista. Si la construcción está a punto de finalizar, entonces, por supuesto, estamos reduciendo sus riesgos de construcción. Sin embargo, esa no es la realidad en la mayoría de los proyectos, por lo que necesitan atraer financiación”.
Los nuevos desarrolladores que ingresan a la escena EB-5 ofrecen riesgos más significativos a los inversionistas a pesar de tener acumulaciones de capital atractivas. “Si se trata de un desarrollador nuevo y solo tiene cartas de intención u hojas de términos, pero todo es contingente y financiamiento EB5, es demasiado arriesgado. Por eso queremos ver si se trata de capital de respaldo o financiamiento de respaldo. Definitivamente queremos ver que esos documentos se hayan ejecutado”, dice Rostova.
Foulger añade que los asesores legales EB-5 de los inversores también tendrán en cuenta la experiencia del patrocinador del proyecto al estudiar la estructura. “¿Han hecho esto varias veces y tienen el balance para respaldarlo en el futuro?”
Los desarrolladores también deben conocer a su competencia y comprender las preferencias de los inversores para atraer financiación.
Rostov advierte que deben ofrecer condiciones comparables o mejores que otros proyectos para tener éxito. "Es posible que tengas las mejores ideas, pero si no se compara con lo que otros proyectos están haciendo y otros proyectos pueden ofrecer a veces mejores condiciones, entonces sabes que no te irá tan bien recaudando esos fondos".
Foulger concluye que los desarrolladores deben ser realistas sobre lo que hay en el mercado y lo que es comercializable.
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