Por Marko Issever
Desde la entrada en vigor de la Ley de Reforma e Integridad de 2022 (RIA), el panorama del programa EB-5 ha experimentado cambios sustanciales y positivos. Una mayor supervisión de los centros regionales, requisitos de información más estrictos y una renovada demanda por parte de los inversores, especialmente en Asia, Oriente Medio y América Latina, han creado un entorno con mayores oportunidades, pero también con mucha más complejidad.
Los inversores, asesores y oficinas familiares deben comprender cómo funcionan los proyectos EB-5 dentro de este complejo contexto. Deben evaluar la verdadera solidez de una oferta y formular las preguntas adecuadas antes de comprometer capital. Un punto de partida crucial es comprender uno de los elementos fundamentales de este sistema: los Centros Regionales.
¿Qué son los centros regionales EB-5?
Los Centros Regionales EB-5 (CR) son entidades designadas por el USCIS autorizadas para agrupar capital EB-5 e invertirlo en Nuevas Empresas Comerciales (NCE) que cumplan con los requisitos. Simplifican el cumplimiento normativo, la creación de empleo, la presentación de informes y la administración de proyectos, funciones que los inversionistas individuales en proyectos EB-5 directos generalmente debían asumir por sí mismos.
Cuando se lanzó inicialmente en 1990, el programa EB-5 solo permitía inversiones directas. Cada inversor debía financiar la totalidad del proyecto, contratar al menos a diez trabajadores estadounidenses a tiempo completo y gestionar el negocio personalmente, una exigencia poco realista para la mayoría. El modelo directo no contemplaba los empleos indirectos o inducidos, lo que significaba que incluso pequeños retrasos en el proyecto podían poner en peligro los resultados migratorios.
Reconociendo estas limitaciones, el Congreso añadió el Programa de Centros Regionales en 1992. Este modelo agrupa las inversiones EB-5, garantiza una gestión profesional de los proyectos y, lo que es fundamental, permite el uso de modelos económicos para contabilizar los empleos indirectos e inducidos en el recuento de empleos requerido, reduciendo así la dependencia de la nómina directa y mejorando significativamente las posibilidades de los inversores de cumplir con los requisitos de creación de empleo al tiempo que preservan el capital.
Actualmente, los Centros Regionales apoyan una amplia gama de proyectos inmobiliarios, de infraestructura y de uso mixto. Si bien el capital EB-5 puede, en teoría, financiar cualquier sector, el sector inmobiliario sigue siendo el predominante debido a su previsibilidad, su valor como garantía y la relativa facilidad para generar empleo.
Dos modelos de centros regionales
Los proyectos de centros regionales generalmente se dividen en dos categorías estructurales, cada una de las cuales ofrece ventajas y desafíos distintos.
Modelo RC y de desarrollador de alcance limitado
En esta estructura, la RC administra la NCE, y un promotor independiente administra la Entidad Creadora de Empleo (JCE). La NCE suele otorgar un préstamo a la JCE y negocia cláusulas de protección como gravámenes, controles de flujo de caja, obligaciones de información y otras mejoras crediticias.
Ventajas:
- Clara separación de funciones
- Supervisión independiente
- Mayor protección en los documentos de préstamo
Desventajas:
- Los inversores deben evaluar la solidez financiera y el desempeño de ambas entidades.
- Posible desajuste de incentivos si las prioridades del desarrollador difieren de las del RC.
Modelo de sociedad holding única (RC integrada + Desarrollador)
En este acuerdo, RC, NCE, el desarrollador y JCE operan bajo la misma empresa matriz.
Ventajas:
- Gobernanza simplificada
- Alineación directa de incentivos, especialmente cuando el capital del promotor es sustancial.
- Un grupo empresarial consolidado es responsable de los resultados.
Desventajas:
- Mayor riesgo de conflicto de intereses
- Menos protecciones a distancia
- Mayor necesidad de transparencia en torno a los controles internos y los flujos de capital.
Cuando se estructura correctamente, sobre todo si el promotor aporta una participación accionaria significativa y el sistema de distribución de dividendos protege a los inversores, este modelo integrado puede funcionar de manera eficiente. La clave reside en garantizar que el promotor no retire ninguna participación accionaria ni ganancias retenidas antes de reembolsar a los inversores del programa EB-5.
Mecanismos de reembolso
El objetivo principal de todo inversor EB-5 es obtener la residencia permanente para su familia, pero la preservación del capital es igualmente importante. Por lo tanto, comprender los mecanismos de reembolso es fundamental.
La mayoría de los proyectos de centros regionales utilizan un modelo de préstamo, en el que la NCE presta capital EB-5 agrupado a la JCE.
El reembolso depende de varios factores, entre ellos:
- Finalización y estabilización del proyecto
- Disponibilidad de flujo de caja operativo neto
- Vencimientos de deuda senior y mezzanine
- Prioridad de la estructura de capital, la cascada
- Los términos y las prórrogas se describen en el PPM y en los documentos del préstamo.
El debate sobre el período de sostenimiento
Se está desarrollando una importante disputa en el sector entre el Servicio de Ciudadanía e Inmigración de los Estados Unidos (USCIS) y la asociación comercial de centros regionales, Invest In The USA (IIUSA), sobre cómo la RIA define el período de sostenimiento requerido.
- El USCIS argumenta que las NCE pueden reembolsar a los inversionistas una vez que la JCE haya utilizado el capital durante al menos dos años.
- IIUSA aboga por utilizar un plazo más largo, normalmente de cinco años o más, para reducir la probabilidad de proyectos apresurados o poco desarrollados y para mantener la estabilidad del sector.
Los inversionistas deben cumplir con el plazo del préstamo y cualquier prórroga opcional estipulada en el PPM, independientemente de cómo se resuelva esta disputa. La política del USCIS no puede anular las obligaciones contractuales.
Riesgo de redistribución
El redespliegue se produce cuando:
- Un proyecto genera suficiente efectivo para reembolsar el capital EB-5, pero los inversionistas aún no han completado su período de sostenimiento, o
- Los inversores han completado el mantenimiento de las condiciones, pero el PPM aún permite que NCE mantenga los fondos hasta el vencimiento del préstamo.
Salvo acuerdo negociado, los inversores suelen tener poca influencia en la forma en que se reinvierten sus fondos. Este riesgo es significativo, ya que incluso si el inversor ha invertido en un proyecto sólido, podría perder parte o la totalidad de su capital si sus fondos se reinvierten en un proyecto poco rentable.
Estructura capital
La estructura de capital es uno de los elementos más cruciales en la evaluación de riesgos del programa EB-5. La mayoría de los proyectos se basan en una de dos estructuras.
Estructura de préstamos senior
Pila de capital: Préstamo senior → EB-5 → Capital del desarrollador
Ventajas:
- Presencia de un prestamista profesional que haya respaldado el proyecto.
- Fuerte supervisión y disciplina
Riesgos:
- La NCE no puede devolver el capital EB-5 hasta que se cancele el préstamo senior.
- Un alto nivel de apalancamiento, como un préstamo senior que supere el 60 por ciento del coste total, aumenta el riesgo.
Mejores prácticas:
- Al menos un 20 por ciento de participación accionaria del promotor
- Una relación préstamo senior/costo razonable, como por ejemplo del 60% o inferior.
Estructura de puestos de alto nivel
Estructura de capital: EB-5 → Participación accionaria del desarrollador
Esta estructura parece más segura porque el programa EB-5 ocupa la posición prioritaria, pero plantea una pregunta clave: ¿por qué no participa ningún prestamista?
Si la falta de un préstamo senior es estratégica, por ejemplo, para reducir los costos de intereses, la estructura puede ser aceptable. Sin embargo, generalmente requiere un capital propio del promotor sustancialmente mayor, a menudo del 50 % o más, para compensar la ausencia de una evaluación crediticia por parte de terceros.
Garantías
Las garantías pueden fortalecer significativamente un proyecto EB-5, pero solo si los inversores comprenden qué cubre cada garantía.
Garantía de finalización del proyecto
Debe ser incondicional, sin excepciones por aumentos en los costos laborales, incrementos en los costos de los materiales o retrasos en la financiación de los préstamos.
Garantía de denegación de la solicitud I-526E
La mayoría de los proyectos cubren las denegaciones debidas a problemas relacionados con el proyecto, pero solo unos pocos cubren las denegaciones relacionadas con problemas de origen de los fondos.
Garantía de terceros del préstamo NCE–JCE
Esta garantía es poco común, pero ofrece una sólida protección al asegurar el reembolso del préstamo de JCE incluso si el proyecto enfrenta dificultades financieras.
Los inversores deben evaluar la solidez financiera del garante, su capacidad para cubrir pasivos contingentes y asegurarse de que haya reservado fondos para respaldar estos compromisos.
Viabilidad del proyecto
Los centros regionales pueden presentar sus proyectos con folletos y hojas informativas bien elaboradas, pero una evaluación significativa requiere una revisión cuidadosa de toda la documentación del proyecto, que incluye:
- Un plan de negocios detallado
- Informe de impacto económico
- Informe de evaluación prospectiva
- Presupuestos de construcción
- Proyecciones de ingresos y costos
- Estudios de mercado
Las premisas en las que se basan estos documentos, y no los gráficos ni el lenguaje de marketing, son las que determinan si un proyecto tiene probabilidades de éxito.
Creación de empleo
Si bien la ley exige un mínimo de diez puestos de trabajo a tiempo completo por inversor, un proyecto prudente debería contar con un margen de empleo considerable, a menudo del 30 por ciento o más.
Un margen de empleo suficiente protege a los inversores contra retrasos en la construcción, sobrecostes o la finalización parcial del proyecto. Con un margen de empleo adecuado, los inversores pueden cumplir con el requisito de creación de empleo incluso si el proyecto está incompleto, siempre que puedan demostrar gastos suficientes que cumplan con los requisitos.
Estrategia de salida
La mayoría de los proyectos EB-5 reembolsan a los inversores mediante la refinanciación o la venta de la propiedad. Los proyectos que están cerca de su finalización al momento de la inversión exponen a los inversores a un riesgo significativo de reubicación. Por otro lado, los proyectos de construcción en etapa temprana suelen generar empleo de forma más predecible y reducen la probabilidad de reubicación.
Trabajar con un asesor financiero o un corredor de bolsa experimentado mejora significativamente la capacidad del inversor para identificar estructuras débiles y evitar riesgos innecesarios.
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