La infraestructura es la categoría menos utilizada y menos comprendida de las tres categorías de visas reservadas del programa EB-5, y se extiende mucho más allá de carreteras y puentes para incluir viviendas asequibles, instalaciones públicas y remediación ambiental.
Creada por la Ley de Reforma e Integridad del programa EB-5 de 2022, esta categoría se define por dos requisitos que la distinguen de cualquier otro proyecto EB-5.
“Las dos cosas que hacen que [los proyectos de infraestructura] sean muy diferentes… [son] que la JCE debe ser una entidad gubernamental, que puede ser federal, estatal o local. Y… la segunda es que debe tratarse de obras públicas”, dijo Julia Lin, abogada de Lin Andrews LLP, en un seminario web reciente organizado por EB5Investors.com.
La entidad generadora de empleo (JCE, por sus siglas en inglés) lleva a cabo la actividad empresarial que genera los puestos de trabajo EB-5 necesarios. La nueva empresa comercial (NCE, por sus siglas en inglés) es donde los inversores depositan su capital.
El papel del gobierno debe ser sustancial. No puede limitarse a apoyar un proyecto de desarrollo, expedir permisos o estar presente en la ceremonia de colocación de la primera piedra; debe recibir y administrar el capital vinculado a la inversión en infraestructura.
Lin estuvo acompañado por Tang Tang de KT Capital Group y Jeffrey Powers del Proyecto de Infraestructura de Bunker Hill. Los panelistas coincidieron en que los proyectos de infraestructura viables comparten cuatro características: un socio gubernamental comprometido, un claro beneficio público, la creación creíble de empleo y una sólida estructura legal y financiera. Estas condiciones hacen que estos proyectos sean escasos y, según argumentaron los panelistas, potencialmente ventajosos para los inversores y promotores que los encuentran.
La infraestructura abarca más que carreteras y puentes.
El requisito de obras públicas no se limita a las obras civiles tradicionales. La rehabilitación de terrenos contaminados o la construcción de un hospital público también pueden cumplir los requisitos.
“La vivienda asequible es un bien público porque beneficia a un determinado grupo de personas que no pueden acceder al mercado inmobiliario… tanto para una ciudad como para una zona”, dijo Tang.
Powers agregó que los desarrollos más grandes pueden combinarse carreteras, alcantarillado, servicios de agua potable, centros de transporte, espacios públicos, instalaciones comunitarias, y viviendas públicas en un solo proyecto.
El panel advirtió a los inversores que no dieran por sentado que un proyecto no cumple los requisitos porque su principal activo sea un edificio. Tampoco el hecho de llamar a un proyecto “infraestructura” en los materiales de marketing lo convierte en tal. Los inversores deberían revisar la documentación del proyecto, el papel del gobierno, la justificación de las obras públicas, y las relaciones contractuales entre JCE y NCE, y centro regional.
Para los promotores y los centros regionales, esta categoría puede abrir un camino para trabajos ya integrados en un plan de desarrollo público: vivienda municipal asequible, remediación ambiental, instalaciones públicas., o desarrollo orientado al transporte público.
Tang señaló que la legislación estatal y local puede ayudar a establecer que un proyecto califica como un bien público. En la práctica, los patrocinadores pueden necesitar vincular la estructura EB-5 con los estatutos, programas y regulaciones existentes., o planes de desarrollo que reconozcan la actividad como obras públicas..
Un mandato público preexistente, un proceso de contratación documentado, y un papel claramente definido del gobierno ayudan a diferenciar las obras públicas genuinas del desarrollo privado. etiquetado como infraestructura.
La reserva de plazas infrautilizada puede ofrecer una ventaja en la disponibilidad de visados.
La infraestructura recibe el 2% de la asignación anual del programa EB-5. Esta cifra es mucho menor que el 20% reservado para proyectos rurales y el 10% para zonas con alto desempleo, pero la demanda ha sido, en consecuencia, baja.
“Todo el mundo se centra en las zonas rurales y en las zonas con alto desempleo, pero no mucha gente conoce los proyectos de infraestructura… Básicamente, no se está utilizando esta categoría de visado”, dijo Lin.
Dado que las categorías reservadas se mantienen vigentes para la mayoría de las nacionalidades, incluidas China e India, los inversionistas de países con un alto volumen de solicitudes pendientes pueden obtener la visa antes que si estuvieran en la categoría no reservada. Según la Ley de Inversiones Restringidas (RIA, por sus siglas en inglés), las visas reservadas que no se utilizan durante un año fiscal se transfieren a las categorías reservadas al año siguiente; si vuelven a quedar sin usar, pasan al grupo de visas no reservadas.
La disponibilidad de visas influye en el tiempo de espera de un inversionista entre la aprobación de su solicitud y el paso final para obtener la residencia permanente, lo que convierte a la infraestructura en una alternativa potencial a sectores con mayor presencia comercial. También puede ser una opción estratégica para los centros regionales que buscan la aprobación mediante el formulario I-956F.
“La posibilidad de tener un proyecto aprobado mediante el formulario I-956F y listo para comenzar, con el 2% reservado, significa poco o ningún tiempo de espera para la obtención de la visa, lo cual puede ser muy atractivo para los posibles inversionistas”, dijo Powers.
Para las familias con hijos próximos a cumplir 21 años, un menor riesgo de retrasos es especialmente importante, ya que estos pueden afectar la elegibilidad de un beneficiario derivado. Sin embargo, los panelistas advirtieron que la disponibilidad actual no garantiza la disponibilidad futura: esta varía según los nuevos proyectos, las solicitudes, el volumen de trámites y los cambios en las políticas. Se recomienda a los inversionistas consultar con un abogado especializado en inmigración sobre su situación particular.
La oferta limitada también puede diferenciar a los patrocinadores. Las ofertas para zonas rurales y con alto desempleo compiten en un mercado saturado; un proyecto de infraestructura aprobado puede resultar atractivo para inversores que buscan una categoría reservada con menor demanda. Lin advirtió que pocas entidades gubernamentales tienen la capacidad o el interés de actuar como JCE, dada la complejidad de administrar los fondos a lo largo de la vida del proyecto. Esta barrera limita la competencia y protege el nicho de mercado.
La participación del gobierno añade supervisión, pero la debida diligencia sigue siendo importante.
La participación del gobierno aporta una supervisión real. Sin embargo, no exime de riesgos a las inversiones EB-5.
El capital pasa de la NCE a la agencia pública, que mantiene los fondos en una cuenta bajo su control y revisa la actividad de construcción., y determina cuándo desembolsar en el proyecto.
Lin dijo que el rol de la entidad gubernamental como JCE incluye recibir fondos de la NCE y administrar y completar el proyecto. La entidad también debe tener una relación contractual con un centro regional o con una NCE patrocinada por uno, lo que significa que la estructura tiene que funcionar a través del programa del centro regional en lugar de como una entidad directa. inversión.
Powers describió ese nivel de participación como una de las principales razones por las que los proyectos de infraestructura son difíciles de concretar. "Hay mucha supervisión; el gobierno tiene que estar involucrado... y tiene que haber un interés público", afirmó.
La participación del gobierno no es una garantía de reembolso. Los inversores aún deben leer los documentos de la oferta y los acuerdos de transacción para determinar qué entidad debe el reembolso y qué flujo de efectivo lo respalda., y qué soluciones existen si el proyecto no cumple con las expectativas. Tang hizo hincapié en que el acuerdo de salida sigue dependiendo de cada proyecto.
El requisito de creación de empleo tampoco ha cambiado: cada inversor debe contar con al menos 10 puestos de trabajo que cumplan los requisitos. Lin explicó que los empleos en los acuerdos de infraestructura se calculan según el mismo marco de centros regionales que se utiliza para las zonas rurales con alto desempleo., y proyectos no reservados, con modelos económicos que se basan en gastos de capital elegibles, incluyendo la construcción y las mejoras del proyecto.
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