Por Marta Lillo
Los participantes de un seminario web reciente analizaron los criterios fundamentales que los inversionistas del programa EB-5 deben considerar al seleccionar un proyecto para respaldar su solicitud. El panel incluyó a la abogada de inmigración y representante de FINRA , Irina Rostova ; al abogado especializado en valores, Shae Armstrong ; y a Kyle Walker , cofundador y director ejecutivo de Green Card Fund.
Los panelistas del programa EB-5 destacaron la importancia de revisar cuidadosamente la documentación y la estructura del proyecto , así como la estabilidad financiera y la reputación del promotor. También advirtieron sobre los riesgos de elegir proyectos únicamente por su rapidez de tramitación, especialmente si se ubican en zonas rurales y conllevan un riesgo significativo. En cambio, aconsejaron a los inversores seleccionar centros regionales de buena reputación con un historial comprobado de proyectos exitosos.
"Entiendo que los proyectos rurales se están procesando más rápidamente, pero no necesariamente vale la pena ahorrar unos meses de tiempo de procesamiento si se van a asumir riesgos adicionales en el lado del proyecto", dijo Rostova. “Entonces, si encuentras un proyecto rural increíble y financieramente sólido, una cosa es. Pero si se inclina por un proyecto menos estable financieramente para un tiempo de procesamiento más rápido, sería una mala decisión”.
Rostova afirmó que los solicitantes del programa EB-5 deben abstenerse de asumir riesgos adicionales en sus proyectos para agilizar el proceso . Además, no deben priorizar proyectos rurales menos estables financieramente solo por la promesa de plazos de inversión más cortos.
Los panelistas también destacaron la importancia de una estructura de capital equilibrada , que combine préstamos y capital propio. Asimismo, hicieron hincapié en la necesidad de una supervisión independiente por parte de los centros regionales para garantizar que el proyecto EB-5 se gestione de forma eficaz y transparente.
Es primordial una evaluación cuidadosa de la naturaleza del proyecto EB-5
Al seleccionar un proyecto EB-5, Walker enfatizó la evaluación exhaustiva de la garantía subyacente y la ubicación.
“Desde el punto de vista de la inversión, mi atención siempre se centra en cuál es la garantía subyacente. O, ya sabes, si estás en negocios operativos, qué tipo de mejoras crediticias, qué tipo de garantías corporativas, qué tipo de apoyo al balance existen para crear vías viables de pago”, dijo.
Los panelistas también coincidieron en que los bienes raíces comerciales son la opción habitual para el programa EB-5 debido a su previsibilidad. "Hay un activo físico real disponible", afirmó Shae Armstrong. Sin embargo, a pesar de esta consistencia esperada, la abogada especializada en valores advirtió que los inversionistas del programa EB-5 deben realizar una debida diligencia exhaustiva sobre el principal responsable de un proyecto inmobiliario. "Analicen al principal, luego el tipo de propiedad y, posteriormente, sean más minuciosos en su debida diligencia. Analicen la garantía, los documentos del préstamo y la oferta. Ahí es donde comienza la debida diligencia realmente detallada".
También destacaron la importancia de comprender la ubicación del proyecto EB-5 . Si bien los proyectos rurales ofrecen ventajas debido a la tramitación acelerada tras la introducción de las categorías reservadas por la Ley de Reforma e Integridad EB-5 (RIA) en 2022, los panelistas desaconsejaron adoptar un enfoque único para todos los casos.
En qué deberían centrarse los inversores EB-5 al seleccionar un proyecto
También señalaron la importancia de garantizar el cumplimiento de todos los procedimientos de autorización del proyecto y de adelantar su cronograma. Asimismo, aconsejaron analizar la viabilidad económica de las zonas rurales y asegurar que los proyectos se encuentren en construcción.
“La forma en que intentamos reducir ese riesgo es analizando proyectos que estén prácticamente listos. O ya comenzaron la construcción y están en construcción, o ya están haciendo el trabajo preliminar de construcción, por lo que están listos para comenzar la construcción”, dijo Rostova.
En cuanto a los derechos, los expertos enfatizaron la necesidad de que el proyecto esté listo, incluido el control del sitio y la existencia de documentos preliminares. Para Armstrong, la titularidad de un proyecto está lista “cuando se ha formalizado el capital y finalizado el proceso de titularidad, los municipios locales han aprobado el proyecto y tal vez incluso tenga su permiso de construcción. Y estamos listos para impulsar el comienzo”.
Finalmente, Walker destacó la importancia de comprender las fechas y condiciones de inicio, advirtiendo contra asumir que períodos de inversión más cortos significan proyectos más seguros. “La fecha de inicio más común para un proyecto EB-5 suele ser cuando se ha desplegado todo el capital EB-5 y se ha cumplido el compromiso de financiación. Eso comienza y establece el día uno”, concluyó.
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