Hoja de ruta hotelera hacia el financiamiento EB-5
Para Construcción, Ampliación o Renovación de Nuevo Hotel:
Diez pasos para una oferta EB-5 exitosa
ACTUALIZADO POR DILLON COLUCCI y personal
El Programa de visa de inversionista EB-5 permite a personas no estadounidenses invertir $800,000 (o $1.05 millones) en un negocio que se espera que cree al menos 10 nuevos empleos permanentes por inversionista, y obtener una visa condicional previa revisión y aprobación por parte del Servicio de Ciudadanía e Inmigración de los Estados Unidos (“ USCIS”). Los proyectos hoteleros son una de las mejores categorías de inversión para los inversionistas EB-5, porque tienden a crear más empleos operativos que muchas otras empresas; son inversiones en bienes raíces, que tienden a tener un valor más estable que otras formas de inversión que calificar para Financiamiento EB-5, su modelo de negocio es fácil de entender para los inversores y, a menudo, son operados por o bajo licencias de franquicia de marcas hoteleras como Hilton, Hyatt, Intercontinental, Starwood y Wyndham, que son conocidas en todo el mundo por posibles inversores EB-5.
Para aquellos desarrolladores de hoteles que buscan acceder al financiamiento EB-5, estos son nuestros pasos recomendados en el camino hacia un financiamiento EB-5 exitoso:
1. Determinar si el proyecto tiene las características necesarias para recaudar financiamiento exitosamente a través del programa EB-5.. Los patrocinadores de las ofertas de inversión EB-5 siempre están buscando buenos proyectos nuevos, pero el mercado es competitivo y, para tener éxito, un proyecto necesitará tener algunos marcadores clave que demuestren que será atractivo para los inversionistas EB-5. No es necesario que todos estos elementos existan inmediatamente, pero cuantos más existan cuando un desarrollador se acerca por primera vez a patrocinadores potenciales de EB-5, mayores serán sus posibilidades de atraer a los patrocinadores de EB-5 más experimentados y exitosos:
- Trabajo preliminar del proyecto. — El promotor debería haber completado una parte importante del trabajo preliminar del proyecto, como obtener un estudio de viabilidad del mercado hotelero, preparar los planos y presupuestos preliminares del proyecto, obtener la aprobación de la franquicia o un contrato de gestión hotelera o una carta de intención, adquirir la propiedad y determinar los requisitos de zonificación y permisos.
- Desarrollador con solidez financiera y trayectoria – Los proyectos EB-5 más exitosos son aquellos con desarrolladores experimentados y financieramente sólidos. Tanto los patrocinadores como los inversores de EB-5 quieren proyectos dirigidos por empresas sólidas con un historial de éxito en el desarrollo de proyectos similares.
- Compromiso de equidad del desarrollador – Los patrocinadores e inversores EB-5 favorecen los proyectos en los que el desarrollador tiene un compromiso financiero de su propio capital invertido en el proyecto (se espera un 20% del capital o más). Hay algunos proyectos EB-5 en los que el desarrollador tiene menos del 20% del capital social en un proyecto, pero a menudo son más difíciles de vender a los inversores a menos que existan otros factores de contrapeso.
- Compromisos para financiar el costo total del proyecto– Los inversionistas EB-5 saben que el éxito de un desarrollo a menudo dependerá de la capacidad del desarrollador para obtener un préstamo senior u otro financiamiento además de capital EB-5, y tener un préstamo senior comprometido u otro financiamiento demuestra que otros prestamistas o inversionistas han respaldado el proyecto y han determinado que tiene potencial para tener éxito. Si un promotor no tiene capital comprometido, puede ser útil demostrar que está buscando activamente esta financiación y ha obtenido algunos indicios de interés.
2. Determinar el número estimado de empleos directos e indirectos que pueden acreditarse al proyecto.. El recuento de empleos tendrá un impacto directo en la cantidad máxima de capital EB-5 que el desarrollador puede recaudar en una oferta EB-5, utilizando la fórmula básica de 10 empleos por cada $800,000 de capital EB-5. Un economista con experiencia en modelos económicos EB-5 puede proporcionar una estimación preliminar de los empleos directos e indirectos que calificarán bajo el programa EB-5 utilizando uno de varios modelos económicos aprobados, junto con información proporcionada por el desarrollador sobre el proyecto, incluido el tamaño y las características del hotel, la ubicación del hotel, el presupuesto de desarrollo (clasificado en costos duros, costos blandos y costos financieros), la marca del hotel bajo la cual se operará el hotel y una proyección de ingresos y gastos a cinco años del hotel una vez finalizado. Siempre es mejor determinar la cantidad de capital EB-5 que se recaudará para dejar un "colchón" lo más grande posible de empleos excedentes, para mostrar a los inversionistas que habrá empleos más que suficientes para respaldar el monto total del EB-5. XNUMX inversión que busca el desarrollador.
3. Comuníquese con uno o más Centros Regionales aprobados por USCIS en el área del proyecto. La mayoría de los proyectos de hoteles EB-5 están patrocinados por un certificado aprobado por USCIS. Regional Center, porque esto es necesario para que el proyecto reciba crédito tanto para empleos directos como indirectos. El USCIS informó que ha aprobado aproximadamente 792 Centros Regionales al 6 de enero de 2020, por lo que hay muchos para elegir. El desarrollador debe buscar Centros Regionales con un historial de financiamientos EB-5 exitosos; sin embargo, esta información no siempre es fácil de encontrar porque no existen registros públicos de proyectos EB-5 exitosos. Por lo tanto, el desarrollador debe hablar con varias personas con experiencia en el negocio EB-5 para obtener información sobre los antecedentes de aquellos Centros Regionales que el desarrollador está considerando. El desarrollador también puede considerar contratar a un abogado con experiencia en EB-5 o consultor para ayudar con este proceso que haya trabajado con múltiples Centros Regionales, pero tenga cuidado de pagar honorarios mensuales o acuerdos que no se puedan rescindir fácilmente. Al hablar con uno o más Centros Regionales, el objetivo del desarrollador debe ser determinar si el Centro Regional está interesado en el proyecto, qué términos financieros ofrecería el Centro Regional al desarrollador para patrocinar el proyecto, cómo el Centro Regional propone comercializar y vender la oferta EB-5 y qué otras ofertas EB-5 ha realizado con éxito el Centro Regional.
4. Considere otras posibles fuentes de capital EB-5. Hay varios valores estadounidenses. corredores de bolsa actualmente ofrece servicios de recaudación de capital EB-5, y el desarrollador puede comunicarse con uno o más de ellos para determinar su interés en el proyecto, qué tan bien creen que se venderá en el mercado EB-5 y qué términos financieros ofrecerían para negociar. el proyecto. El corredor de bolsa puede ubicar un Centro Regional para patrocinar el proyecto, y el corredor de bolsa puede ser responsable de contratar agentes de marketing, en los EE. UU. y fuera de los EE. UU., para vender las inversiones EB-5 para el proyecto. Otra opción es contactar directamente a los agentes de marketing EB-5 fuera de EE. UU. y negociar un acuerdo de marketing con un agente principal. En todos los casos, es importante que el desarrollador obtenga información sobre los antecedentes de las personas que están siendo consideradas, así como su historial en transacciones EB-5 anteriores.
5. Ingrese una carta de intención o una hoja de términos con el centro regional, el corredor de bolsa de EE. UU. o el agente de marketing fuera de EE. UU.. La carta de intención o la hoja de términos resumirá los términos comerciales clave del financiamiento EB-5 propuesto, incluida la cantidad de capital que se recaudará, la tasa de interés o rendimiento preferente que se cobrará sobre el financiamiento EB-5 recaudado y el costo de todas las tarifas adicionales que serán pagadas por el desarrollador. También es importante que el desarrollador incluya un cronograma para cada tarea que realizará el proveedor EB-5, y el derecho del desarrollador a rescindir el acuerdo si el proveedor no se desempeña de acuerdo con el cronograma acordado. El desarrollador también debe negociar el momento de los pagos que deberá realizar al proveedor de EB-5, con pagos incrementales en lugar de una gran suma por adelantado, que será difícil, si no imposible, de recuperar si el desarrollador decide rescindir el EB. -5 proveedor por falla en el desempeño posterior. Además, el desarrollador debe negociar cuándo se le entregará el capital EB-5. Algunos proveedores de capital EB-5 no permitirán que se libere la contribución de capital de cada inversionista EB-5 hasta que ese inversionista reciba la aprobación de su petición de visa inicial (la Petición I-526), que actualmente demora un promedio de 13 meses desde la fecha en que el inversionista presenta la petición. Si el desarrollador necesita los fondos antes de esa fecha, debe solicitar una liberación “anticipada” de los fondos antes de que los inversionistas EB-5 reciban la aprobación de sus peticiones I-526, pero esto generalmente requerirá que se hagan algunas provisiones para la devolución del capital. para cualquier inversionista EB-5 cuyas peticiones I-526 sean denegadas. Esa disposición puede ser en forma de una garantía de devolución de fondos a los inversores EB-5 a los que se les ha negado, o una cuenta de reembolso con una parte de los fondos de cada inversor EB-5, o ambas. Alternativamente, si no está disponible la liberación anticipada de fondos, el desarrollador debería considerar obtener financiamiento “puente” temporal en espera de la liberación de los fondos EB-5.
6. Preparar documentos de oferta para el financiamiento EB-5.. Dado que casi todos los financiamientos EB-5 se realizan a través de sociedades limitadas o compañías de responsabilidad limitada, los financiamientos EB-5 implican la venta de valores y deben cumplir con los mismos requisitos que otras ofertas de valores. En general, las ofertas EB-5 se realizan basándose en la Regulación D de la Comisión de Bolsa y Valores (para ofertas privadas de valores dentro de los EE. UU.) y la Regulación S (para ofertas extraterritoriales de valores fuera de los EE. UU.). Tanto la Regulación D como la Regulación S se pueden usar simultáneamente para la misma oferta EB-5. Además, cada oferta EB-5 requiere un plan de negocios preparado de acuerdo con los requisitos de USCIS y un informe económico completo que documente la base para la cantidad estimada de empleos que se crearán como resultado del proyecto. El desarrollador o el Centro Regional generalmente prepara un memorando de colocación privada, un acuerdo de sociedad limitada o un acuerdo de responsabilidad limitada para el fondo establecido para aceptar inversiones EB-5 y un acuerdo de suscripción para la oferta EB-5. A redactor de planes de negocios preparará el plan de negocios, y un economista preparará el informe económico. Además, si la inversión EB-5 se realizará en forma de préstamo, será necesario preparar los documentos del préstamo. Si se utiliza un depósito en garantía, será necesario seleccionar un agente de depósito en garantía y preparar un acuerdo de depósito en garantía. El proveedor de EB-5 generalmente traducirá los documentos principales de la oferta al idioma principal del mercado donde se venderá la inversión EB-5.
7. Preparar la oferta para la venta.. Además de los documentos legales de oferta, una oferta EB-5 requerirá presentaciones para inversionistas y materiales de marketing de alta calidad, como folletos brillantes, videos, presentaciones en power point y sitios web. Si el mercado principal está fuera de los EE. UU., estos materiales deberán prepararse tanto en inglés como en el idioma principal del mercado donde se venderá la inversión EB-5. El proveedor de EB-5 puede preparar algunos de estos materiales, pero a menudo le pedirá al desarrollador que trabaje en un video y envíe fotografías y representaciones para el proyecto. Las ofertas EB-5 deben venderse una inversión a la vez a inversionistas individuales, y es crucial que los desarrolladores gasten los recursos para crear presentaciones y materiales de marketing atractivos que tengan un fuerte atractivo personal para los inversionistas EB-5.
8. Comercializar el proyecto a inversores EB-5. El proveedor EB-5, ya sea un corredor de bolsa, un centro regional o un agente líder de marketing fuera de los EE. UU., será responsable de desarrollar un cronograma de Seminarios para inversores EB-5 que se llevará a cabo en el país o países en los que se comercializará la oferta EB-5. A menudo se le pedirá al desarrollador que asista a los seminarios iniciales, para que los inversores potenciales puedan reunirse con el desarrollador y hacerle preguntas sobre el proyecto. Además, se le puede pedir al desarrollador que coordine recorridos por el proyecto con posibles inversionistas EB-5 y que tenga un traductor disponible para estos recorridos. Comercializar una oferta EB-5 requiere mucho tiempo y trabajo, y el desarrollador debe estar preparado para ayudar con el esfuerzo de marketing para que tenga éxito.
9. Obtenga suscripciones para los intereses de la sociedad limitada o de la compañía de responsabilidad limitada y comience el proceso de petición de visa EB-5 para cada inversionista.. Cada inversionista EB-5 generalmente firmará un acuerdo de suscripción para la inversión EB-5, transferirá el monto total de su inversión a una cuenta de depósito en garantía y comenzará el proceso de inmigración presentando una petición I-526 a través de un abogado de inmigración de los EE. UU. Actualmente, el USCIS ha declarado que su tiempo promedio de procesamiento para cada petición I-526 es de 32.5 a 49.5 meses (a partir del 15 de enero de 2020) a partir de la fecha de presentación. Los términos del acuerdo de custodia determinarán si cada inversión se entregará al desarrollador antes de que se conceda la petición I-526 o se retendrá hasta que se conceda la petición I-526. Como se indicó en el paso 5, esa es una disposición que debe negociarse con el proveedor de EB-5 y divulgarse en los documentos de oferta de EB-5. Cuando se conceda la petición I-526, le permitirá al inversionista EB-5 solicitar una visa para ingresar a los EE. UU. El inversionista luego tendrá que obtener la visa de entrada e ingresar a los EE. UU. dentro de los seis meses posteriores a su obtención. . La aprobación de la petición I-526 permite al inversionista permanecer en los EE. UU. durante dos años después de la fecha, y luego se requiere que el inversionista presente una petición I-829 para permanecer permanentemente en los EE. UU. Sin embargo, tenga en cuenta que hay un 10,000 -límite anual en el número de visas en la categoría EB-5 y una regla que limita a los inversores de cualquier país al 7% del límite anual cuando se alcanza el límite. Debido a este límite anual y a la alta demanda de visas EB-5 de ciertas nacionalidades como China, India y Vietnam, el Departamento de Estado de EE.UU. ha impuesto una cola de espera para ciertos inversores que retrasa la entrada de un inversor EB-5 a EE.UU. después de la Se aprueba la petición I-526. Esto ocurrió por primera vez en 2014 y ha seguido ocurriendo cada año desde entonces. Esto significa que los inversionistas EB-5 de China, Vietnam e India pueden tener un retraso en recibir su visa de entrada, lo que a su vez alargará el período dentro del cual deberán presentar su visa. Petición I-829. (La regresión es un tema con varias implicaciones importantes, que no se pueden discutir completamente aquí, pero se analizan en este artículo de la revista EB5 Investors de David Hirson y Cletus Weber).
10. Proporcionar informes periódicos a los inversores EB-5 y documentar el uso de los fondos de inversión EB-5.. Los inversores EB-5 querrán que se les mantenga informados sobre el estado del proyecto para asegurarse de que avanza hasta su finalización, y los desarrolladores deben planificar la emisión de informes periódicos para los inversores. Además, los inversionistas EB-5 requerirán que el desarrollador prepare documentación del uso de sus fondos EB-5, porque cada inversionista EB-5 deberá presentar esa información con la petición I-829 de ese inversionista dentro de los dos años siguientes a la fecha que el inversionista ingrese a los EE. UU., como se analizó en el Paso 9 anterior. Obtener la aprobación de una petición I-829 Tradicionalmente, ha tomado aproximadamente de cuatro a cinco años desde la fecha en que el inversionista EB-5 invierte por primera vez en una oferta, pero puede demorar más dependiendo de cuánto tiempo le toma al inversionista recibir la aprobación de la petición I-526 y luego obtener una visa de entrada, porque el La petición I-829 no se puede presentar hasta 90 días antes del segundo aniversario de la fecha en que el inversionista ingresó a los EE. UU. Los desarrolladores deben tener en cuenta que los inversionistas deben mantener su inversión "en riesgo" hasta que finalicen el período de residencia permanente condicional, lo que generalmente significa que el proyecto aún debe estar en operación y la inversión EB-5 aún debe estar invertida en el proyecto hasta aproximadamente la fecha en que cada inversionista EB-5 presente su petición I-829. Al momento de presentar la petición I-829, cada inversionista deberá demostrar que se han cumplido las condiciones bajo las cuales el proyecto fue aprobado por el USCIS en la petición I-526 del inversionista. Eso requerirá que el desarrollador proporcione evidencia de que se cumplieron todos los términos materiales del plan de negocios utilizado para demostrar la creación de nuevos empleos. Si el proyecto fue construido y está operando de acuerdo con el plan de negocios y el informe económico que se presentaron con las peticiones I-526 de los inversionistas, los inversionistas deben obtener la aprobación de su petición I-829 y recibir visas permanentes. Si, por el contrario, el proyecto no se completó por algún motivo, o no se está ejecutando de acuerdo con el plan de negocios requerido para establecer que se creó una cantidad suficiente de empleos, entonces los inversionistas no podrán obtener la aprobación de su I- 829 peticiones. Si no se aprueba una petición I-829, los inversionistas probablemente se verían obligados a abandonar los EE. UU. e intentar nuevamente con otra inversión EB-5 si aún desean solicitar una visa estadounidense. Hay mucho en juego para los inversionistas EB-5, porque si invierten en un proyecto fallido, pierden tanto su visa como su dinero. Por esa razón, es de vital importancia que el desarrollador comprenda que los mejores proyectos para el financiamiento EB-5 son aquellos con mayores posibilidades de ser construidos y operados exitosamente durante el tiempo necesario para que los inversionistas EB-5 reciban su inversión inicial y visas permanentes.
