Capital EB-5 de un vistazo

By Jeff Campion

Este artículo analiza, a grandes rasgos, una presentación general de los actores del proyecto, los documentos necesarios para acceder al capital EB-5, el y algunos errores comunes. Claramente, cada uno de estos temas podría necesitar un artículo por sí solo, pero es de esperar que esto proporcione una hoja de ruta y una descripción general para el lector.

Los jugadores del proyecto

Los actores del proyecto para un aumento de capital EB-5 son

1. El centro regional (CR);
2. La entidad del proyecto donde se crearán los empleos en la entidad creadora de empleo (JCE); y
3. La nueva empresa comercial (NCE), que es la entidad donde el inversor invierte su dinero.

En ocasiones, los directores de la RC también son directores de la JCE y del NCE. A veces, los directores de la JCE y del NCE son los mismos y están asociados con un CR existente. Y en otras ocasiones, todos los principios son distintos. Cualquiera de las combinaciones se ve en el espacio EB-5 y puede justificarse en función del proyecto concreto.

Los documentos

La NCE es el emisor de valores y la entidad en la que invierten los inversores. El capital invertido luego se utiliza como préstamo a la JCE.^{[ 1 ]}. Esto se explicará con más detalle en "El proceso" a continuación. Cada una de estas entidades debe presentar documentos para el aumento de capital EB-5.

Como emisor de valores, la NCE deberá presentar:

1. A Asunto de Ho plan de negocios compatible,
2. Prueba de designación de centro regional (incluido el alcance),
3. Una carta de TEA (si corresponde),
4. Análisis económico, y
5. Documentos de oferta (estos incluyen memorando de colocación privada, artículos de constitución de la entidad, acuerdo de asociación, acuerdo de suscripción, acuerdo de préstamo entre NCE y JCE, acuerdo de garantía para el préstamo y otros documentos)

La JCE deberá producir entre otros rubros:

1. Una escritura de propiedad (si se trata de una transacción inmobiliaria),
2. Análisis de mercado,
3. Compromiso de préstamo bancario,
4. Tasación conforme a obra,
5. Prueba de capital promotor,
6. Prueba de cualquier otro capital o instrumento de préstamo utilizado,
7. Historial de desarrollador, y
8. Método de pago del préstamo (refinanciamiento, venta u otros métodos)

Las listas anteriores no son exhaustivas y pueden cambiar como se menciona en "El Proceso" a continuación.

El Proceso

No existe un proceso infalible en el ciclo de aumento de capital, pero a continuación se muestra una descripción de cómo podría ser un aumento de capital EB-5.

Como se mencionó, un aumento de capital típico EB-5 tiene tres entidades principales involucradas: RC, NCE y JCE. Inicialmente, se analiza un proyecto en conjunto con la NCE y la CR para determinar su viabilidad preliminar. La primera cuestión que debe abordarse es la creación de empleo como El programa EB-5 es un programa de creación de empleo.. Normalmente, el promotor envía al economista un presupuesto de construcción proforma y un estado de resultados. Con esos documentos, el economista puede proporcionar un análisis inicial de la creación de empleo. Como el lector sabe, se deben crear diez (10) empleos por cada inversionista por Requisitos EB-5. Así, con el análisis preliminar de empleo, la cantidad total de inversionistas que could se determina la inversión (el número de inversores que invertirán será menor para permitir un colchón de empleo). La cantidad de capital que podría recaudarse se obtiene multiplicando la cantidad total de inversionistas (recuento de empleos dividido por 10) por $800,000 (si se encuentra en un área de empleo específica).^{[ 2 ]}

Después de realizar el análisis económico preliminar, los demás profesionales (abogado de inmigración, abogado de la SEC, abogado corporativo y redactor de planes de negocios, entre otros) comienzan a preparar los documentos mencionados anteriormente. Al mismo tiempo, se debe iniciar el marketing preliminar del proyecto para que los intermediarios conozcan y reciban comentarios. Parte del proceso de comercialización garantizará que el proyecto cumpla con las condiciones actuales del mercado. Esto normalmente se hace a través de la comunicación con agentes de migración. Dado que el territorio EB-5 es un territorio nuevo para la mayoría, el NCE contratará lo que el autor llama un “guía”. Una guía es un componente necesario para presentar a los agentes de migración y proporcionar comentarios valiosos sobre la comercialización del proyecto y sus documentos correspondientes.

Una vez finalizados los documentos, se llevan al mercado para su revisión por parte de los inversores y la debida diligencia, con el objetivo de que el inversor suscriba (realice una inversión en) la NCE. La mayoría de los inversores invierten a través de un corredor de migración. Estos corredores llevan los documentos del proyecto al mercado y organizan seminarios para inversores. Como mínimo, es necesario que un representante del NCE asista a los seminarios y muchas veces el desarrollador también asiste para responder cualquier pregunta. Suponiendo que el seminario vaya bien, los inversores se suscribirán al NCE y transferirán el capital a la cuenta de depósito en garantía. Posteriormente, el abogado de inmigración del inversionista preparará el Petición I-526 incluida la fuente de los fondos del inversor que demuestre su legitimidad. La petición I-526 ahora está tardando entre 31 y 52 meses en adjudicarse y, suponiendo que se apruebe, el dinero se libera del depósito en garantía al NCE y posteriormente se presta a la JCE. El préstamo a la JCE es, normalmente, por un período de cinco (5) años. Después de cinco (5) años (y suponiendo que no haya prórrogas del préstamo), el préstamo se cancela, la JCE emite una distribución de liquidación a cada uno de los inversionistas y el proceso se completa.

Errores comunes

Evidentemente, cualquier cosa que uno intente por primera vez puede parecer engorrosa. Hay algunos errores o “mentalidades” básicos que se deben evitar:

1. "No necesito una mentalidad de guía.” Esta persona piensa que como ya ha obtenido capital en los mercados tradicionales antes, no necesita una guía. Este es un gran error en China y la razón por la que muchos proyectos fracasan y eventualmente pueden fracasar. La razón es que los negocios chinos se basan en un concepto relacional conocido como “Guanxi”. Sin él, casi no se realiza ningún negocio. Contrata un guía con Guanxi.
2. "Simplemente formaré mi propia mentalidad de centro regional..” Esta persona piensa que es un proceso bastante sencillo formar su propio RC y sigue un camino de formando un RC. El problema con esto es que un Solicitud I-924 Toma de 62 a 115 meses desde el inicio con los profesionales EB-5 hasta su aprobación. Además, es posible que no se apruebe. Si bien formar su propio centro regional es una opción, no es tan fácil como parece a primera vista. Es importante considerar todos los costos y el tiempo asociados, ya que elegir asociarse con un centro regional existente por una tarifa puede ser una mejor opción para algunos.
3. "Me encargaré del aumento según mi propia mentalidad..” Muchas veces, los directores de la JCE planean ser los directores del NCE asumiendo que les resulta más barato recaudar el dinero por su cuenta. Varios factores no se tienen en cuenta: (a) la cantidad de tiempo necesaria para construir adecuadamente la relación con los clientes en los mercados objetivo, (b) la cantidad de viajes a los mercados objetivo para responder preguntas sobre el proyecto, y (c) el costo financiero. Normalmente, hay personas en el espacio EB-5 asociadas con un RC que manejará el aumento de capital EB-5 como directores del NCE y prestará el capital a la JCE. Esto podría resultar en capital más barato para el desarrollador (en comparación con el capital que puede obtenerse en los mercados tradicionales). Además, el capital más barato puede estar más arriba en la pila de capital y no tener recurso.

Si bien existen ciertamente otros peligros, estos son los que se ven con más frecuencia.

Conclusión

El espacio EB-5 ofrece muchas oportunidades y desafíos. Requiere la participación de varias partes diferentes, incluidas la CR, la JCE, la NCE, Profesionales EB-5y, por supuesto, el actor más importante: el inversor. Pero, si el desarrollador está dispuesto a ser paciente durante el proceso, puede resultar en la obtención de capital más barato y que esté más arriba en la pila de capital, proporcionando así una ganancia para todas las partes involucradas, incluyendo residencia permanente para el inversor y una rentabilidad del capital.

[1] Esto supone el modelo de préstamo más común.

[2] Por ejemplo, si se crearon 100 puestos de trabajo, entonces ese número dividido por 10 equivale a 10 inversores, multiplicado por 800,000 dólares equivale a 8 millones de dólares.