Por Debbie A. Klis y Clem G. Turner
Antes de que cualquier inversor realice una inversión, debe participar en la “diligencia debida” lo que significa un período de descubrimiento formalizado para confirmar suposiciones, identificar riesgos y determinar si se debe seguir adelante con la inversión contemplada. Es importante que los inversores lleven a cabo su propia cantidad razonable de debida diligencia y describan el proceso de debida diligencia que se debe realizar antes de invertir en un proyecto inmobiliario o en un negocio en funcionamiento. A través de un poco de tarea de preinversión, los inversionistas EB-5 pueden reducir sustancialmente el riesgo de inversión obteniendo información valiosa sobre la oportunidad de inversión y sus patrocinadores. Ya sea en relación con una inversión en un proyecto inmobiliario o en un negocio en funcionamiento, los inversores pueden evitar sorpresas indeseables y aumentar su confianza en la inversión.
DEBIDA DILIGENCIA INMOBILIARIA
Independientemente del tipo de propiedad o ubicación, la debida diligencia es un paso crítico antes de cualquier inversión inmobiliaria en condiciones de plena competencia. Afortunadamente, la mayoría de los inversores pueden beneficiarse de la diligencia debida ya realizada por el promotor inmobiliario experimentado que patrocina el proyecto. Después de seleccionar el tipo de propiedad y la ubicación geográfica, el promotor inmobiliario normalmente determinará si tiene información suficiente y precisa sobre el activo físico, el desempeño financiero y las perspectivas de la propiedad.
DEBIDA DILIGENCIA DEL DESARROLLADOR
La debida diligencia por parte de promotores y patrocinadores inmobiliarios experimentados normalmente implica dos fases: la debida diligencia “previa a la carta de intención” y la debida diligencia “posterior a la carta de intención”. La fase previa a la carta de intención incluye consultas de más alto nivel, lo que significa que el comprador confía en la información pública y en la información proporcionada por el vendedor en lugar de gastar mucho tiempo o dinero. Si esta primera fase produce resultados favorables, el comprador o desarrollador a menudo negociará una carta de intención con el vendedor que rige el precio y los términos materiales antes de comenzar un proceso de diligencia debida más extenso.
Una vez que la inversión está sujeta a una carta de intención, la debida diligencia implica consultas más costosas, como solicitar estudios de terceros, además de gastar mayores inversiones de tiempo para completar un análisis más profundo de la propiedad centrándose en su historia, su condición actual y su situación económica. potencial. Esta segunda fase de diligencia debida a menudo conducirá a la negociación y ejecución de un acuerdo de compra y venta. A lo largo de ambas fases, el objetivo principal es inspeccionar la propiedad física, fiscal y legalmente para mitigar las incertidumbres financieras y determinar el valor actual y futuro de la propiedad.
ALCANCE DE LA DEBIDA DILIGENCIA DEL DESARROLLADOR
El proceso de debida diligencia generalmente incluirá una revisión del título de la propiedad, geografía, estudio topográfico, costos de construcción o rehabilitación, viabilidad del uso previsto (ya sea residencial, hotelero, comercial, etc.), estudios ambientales, facturas de impuestos, finanzas del vendedor, y certificado de zonificación. Si se mejora la propiedad, la diligencia debida incluirá una revisión del estudio de la propiedad, permisos, licencias, servidumbres, deudas y gravámenes existentes, arrendamientos, listas de alquileres, contratos, planos de construcción, planos de ingeniería y tasaciones. El desarrollador está buscando posibles señales de alerta con la propiedad en sí, así como con su título y muchas otras consideraciones.
A continuación, encontrará las áreas temáticas clave de un análisis de diligencia debida basado en bienes raíces con elementos de información enumerados que generalmente se seleccionan y revisan para verificar las suposiciones de la propiedad en cuestión. La aplicabilidad de cada una de las siguientes áreas temáticas y el alcance del análisis bajo cada una de estas áreas temáticas variarán sustancialmente según las circunstancias particulares de la propiedad subyacente:
Inspección física. La inspección física del inmueble deberá incluir, según corresponda:
- Área que rodea la ubicación
- Estado General de la propiedad
- Mantenimiento diferido
- Estado estructural de los edificios.
- Estado de los sistemas del edificio (plomería, electricidad, climatización, ascensores)
- Condiciones de la tierra
- Accesos y llanuras aluviales
- Cumplimiento de los códigos de construcción
- Cumplimiento de los códigos de incendio.
- Problemas de calificación de seguros
- Peligros
Arrendamientos. El análisis de los arrendamientos de la propiedad debe confirmar que no existen obligaciones extraordinarias, no reveladas o pasivos inesperados mediante la revisión de la propiedad respectiva:
- Lista de las tierras alquiladas
- Arrendamientos y modificaciones y cartas complementarias.
- Términos financieros
- Plazos de arrendamiento, opciones de renovación y ampliación.
- Alquiler básico, alquiler adicional y escalamientos
- Transferencia de impuestos y gastos
- Requisitos de seguro
- Derechos de cancelación y recuperación
- Subordinación y no perturbación
- Obligación de impedimento
- Obligaciones no cumplidas del arrendador
- Obligaciones de mantenimiento y reparación.
- Opciones para renovar, ampliar, comprar
- Derechos a subarrendar, ceder y/o asumir
- Vencimiento de obligaciones de indemnización
- Protecciones ambientales, obligaciones.
- Disposición de depósitos de seguridad.
- Disputas pendientes
Deuda existente. Analizar la deuda existente para determinar las limitaciones al pago de la deuda, incluida la revisión:
- Contrato de préstamo, pagaré
- Escritura de fideicomiso/hipoteca
- Cesión de arrendamientos, alquileres e ingresos
- Acuerdos de seguridad y garantías.
- Declaraciones de financiación
- carta de compromiso de prestamo
- Revisar los términos financieros
- Monto principal impago
- Tasa de interés, intereses devengados
- Tasa de amortización/pago global
- Plazo y pagos
- Depósito de impuestos y depósito de seguros
Servidumbres, Permisos, Licencias y Servicios Públicos. La debida diligencia debe incluir la revisión de permisos, licencias, servidumbres y acceso a servicios públicos:
- Servidumbres adjuntas
- Permisos para edificios y sistema de construcción.
- Permisos de construcción y permisos de acceso.
- Permisos ambientales
- Permisos de actividad especial
- Licencias de negocios.
- Agua y Alcantarillado y drenaje pluvial
- Electricidad
- Gas natural
- Telefono y telecomunicaciones
Cuestiones y Responsabilidades Ambientales. La violación de las leyes ambientales puede dar lugar a una responsabilidad importante por la limpieza, por lo que se debe revisar:
- Permisos ambientales y cumplimiento
- Cumplimiento de las leyes federales, estatales y locales.
- Acciones de cumplimiento pendientes o amenazadas
- Historial de cumplimiento de la propiedad
- Inspecciones estatales, federales o locales disponibles
- Potencial de litigios por daños tóxicos
- Contaminación de propiedades vecinas
Normas de construcción y zonificación y otras reglamentaciones diversas. Confirme que los usos actuales y previstos de la propiedad son legales confirmando el cumplimiento de lo siguiente:
- Códigos de construcción y contra incendios
- Ley de Estadounidenses con Discapacidades (ADA por sus siglas en inglés)
- Revisar cédula de habitabilidad
- Cumplimiento del plan maestro
- Cumplimiento de zonificación
- plan maestro local
- Desarrollo de unidades planificadas (PUD)
- Acuerdos de anexión y notas de plataforma.
- Descarga de aguas pluviales
- Vida silvestre/especies en peligro de extinción/humedales
- Servicio de agua y alcantarillado
Revisión de Títulos, Búsquedas de Registros Públicos, Impuestos y Tasaciones. Los esfuerzos de debida diligencia deben incluir una búsqueda en una gran cantidad de registros públicos y obtener compromisos de títulos o resúmenes para revisar:
- Descripción legal
- Cumplimiento de la encuesta
- Mapa del tasador fiscal
- Adquisición de título
- Se pueden cumplir los requisitos para transmitir
- Posesión adversa, servidumbres prescriptivas
- Indemnización por embargos mecánicos
- Servidumbres que benefician/cargan el terreno
- Convenios, condiciones y restricciones
- Gravámenes, escrituras, hipotecas, presentaciones UCC
- Embargos mecánicos, embargos judiciales,
- Gravámenes ambientales
- Cuotas de asociación
- Seguro de título de evaluaciones
- Registros de bienes inmuebles del condado y de la UCC
- Registros de litigios y quiebras
- Registros de gravamen por sentencia
- Secretario y registrador de registros del condado
- Registros de la Oficina Central de Archivo
- Registros de evaluación de impuestos
- Impuesto sobre las ventas a pagar sobre bienes muebles
La anterior revisión en profundidad del proceso de due diligence inmobiliario tiene un propósito singular: mostrar a los inversionistas que cuando un desarrollador, patrocinador o fondo busca inversionistas, estas partes deberían haber completado una cantidad significativa de due diligence, que los inversionistas pueden solicitar copias sin costo ni tiempo de su parte. A continuación se ofrecen algunas sugerencias sobre cómo proceder:
APORTARSE A LA DEBIDA DILIGENCIA COMPLETADA
Para comenzar el proceso de inversión, el inversionista recibe materiales de oferta privada que incluyen un memorando de colocación privada (PPM); un acuerdo de suscripción (con un cuestionario para inversores); un acuerdo de asociación (para sociedades limitadas) o un acuerdo operativo (para LLC); y otros documentos de respaldo para revelar los términos de la oferta y los méritos del proyecto. Estos materiales de oferta y exhibiciones deben revisarse cuidadosamente y se deben abordar todas las preguntas. El entusiasmo por participar en un negocio inmobiliario debe equilibrarse con la debida diligencia necesaria para invertir sabiamente.
Después de revisar los materiales de oferta para uno o más proyectos y seleccionar una inversión, antes de ejecutar el acuerdo de suscripción y transferir fondos, se recomienda solicitar documentos de debida diligencia de entre las categorías anteriores, tales como:
Experiencia del Desarrollador. La experiencia del promotor es uno de los factores más importantes que determinan el éxito de un proyecto inmobiliario. Antes de invertir, el inversor debe explorar y verificar el historial del desarrollador preguntando cuántas transacciones ha completado en el pasado y si tiene experiencia con la clase de activo actual. Busque siempre el nombre del desarrollador y los miembros de su equipo en Internet en busca de experiencia y trayectoria, así como litigios pasados, quiebras, embargos y sentencias o litigios pendientes por incumplimiento de contrato o violaciones de las leyes de valores.
Documentos de Propiedad, Financiamiento y Título. Los inversionistas deben solicitar y el desarrollador debe enviar los documentos de título que demuestren que la propiedad ha sido adquirida. Si aún no se ha adquirido, el desarrollador debe proporcionar la carta de intención y el contrato de adquisición del terreno para demostrar los esfuerzos para adquirir la propiedad, así como para proporcionar el cronograma para cerrar la compra. Además de este esfuerzo, solicitar que el acuerdo de préstamo senior demuestre que el financiamiento senior está disponible o en proceso proporciona prueba de la legitimidad del proyecto y de que será financiado adecuadamente.
Informes y estudios de terceros. Los informes de terceros obtenidos para el proyecto por el desarrollador o su prestamista principal proporcionan el análisis más imparcial de las fortalezas y debilidades de la propiedad. Los informes potenciales incluyen valoraciones de propiedades, tasaciones, evaluaciones ambientales del sitio, encuestas, estudios de ingeniería, informes sobre el estado de la propiedad, estudios de viabilidad, informes de títulos, informes sobre el estado de la propiedad, etc., que muestran muchas cosas. En primer lugar, la disponibilidad de estos informes corrobora la legitimidad del proyecto. (Es decir, que es un proyecto real). En segundo lugar, estos informes proporcionan evidencia de la capacidad del desarrollador para gestionar un proyecto adecuadamente porque tiene los fondos y la experiencia para completar adecuadamente un análisis de diligencia debida. Por último, el contenido de estos informes analiza la viabilidad del proyecto, que debe considerarse antes de invertir a pesar de las afirmaciones del PPM y los materiales de marketing.
Diligencia debida adicional miscelánea. Por último, los inversores deberían considerar solicitar cualquier otro de los documentos establecidos anteriormente en "Alcance de la debida diligencia del desarrollador" que sean aplicables al proyecto actual.
La buena noticia es que ninguno de los pasos anteriores genera ningún costo de bolsillo para el inversor. El único gasto es el tiempo, que debería ser mínimo y dar como resultado beneficios infinitos. La negativa a suministrar los materiales de diligencia debida solicitados a un inversor debería ser una señal de alerta del hecho de que:
- el proyecto aún está en sus inicios, por lo que es demasiado temprano en el proceso de debida diligencia para invertir sabiamente;
- el desarrollador, el patrocinador o los directores del fondo pueden carecer de experiencia suficiente para llevar a cabo la debida diligencia, por lo que sería imprudente invertir; o
- el desarrollador, patrocinador o fondo no promueve un proyecto legítimo, por lo que tal vez nunca sea un buen momento para invertir.
Recuerde estar siempre dispuesto a abandonar una inversión si es necesario.
DEBIDA DILIGENCIA DE LA EMPRESA OPERADORA
Debido a los cambios al programa EB-5 que entraron en vigor el 21 de noviembre de 2019, una serie de financiamientos no inmobiliarios han ingresado al mercado EB-5 para empresas operativas que buscan capital para expandir las operaciones de sus empresas. Estas empresas normalmente buscan menos de cinco inversores EB-5; sin embargo, es importante tener en cuenta que el hecho de que el aumento pueda ser pequeño no significa que el riesgo involucrado con estas posibles inversiones también sea pequeño. Es importante validar las afirmaciones de la empresa sobre la naturaleza de la empresa que busca el capital y su modelo de negocio.
La debida diligencia empresarial es una investigación exhaustiva del negocio, la situación financiera y las perspectivas de una empresa, y la identificación de los principales riesgos asociados con su negocio. Es en gran medida un ejercicio para recopilar toda la información relevante y confirmar la exactitud y adecuación de la divulgación incluida o incorporada por referencia en el Informe Integral de la compañía. Asunto de Ho Plan de Negocios y memorando de colocación privada.
El alcance adecuado de la revisión de diligencia debida empresarial varía de un acuerdo a otro dependiendo de una serie de factores, incluida la naturaleza del negocio de la empresa específica, el nivel de riesgo involucrado en la oferta, el tipo de valores que se ofrecen y las jurisdicciones en las que los valores se están vendiendo. Es importante que los inversores tengan en cuenta que este capítulo no es una guía definitiva para realizar la debida diligencia. No hay reglas duras y rápidas. No es posible establecer un conjunto uniforme de procedimientos de diligencia debida para todas las transacciones. La determinación de cuánta diligencia es necesaria o apropiada o qué constituye una “investigación razonable” varía dependiendo de los hechos y circunstancias específicas de cada oferta y de cada empresa.
Lo que sigue es un resumen de los elementos clave que deben cubrirse como parte del proceso de diligencia debida de un inversionista EB-5, en relación con una oferta privada de inversión en un negocio en funcionamiento. En la práctica, las investigaciones de debida diligencia se pueden clasificar en:
- Diligencia empresarial;
- Diligencia jurídica; y
- Financiero y contable
DEBIDA DILIGENCIA EMPRESARIAL
La debida diligencia empresarial se lleva a cabo para obtener un conocimiento profundo (comercial y financiero) de la empresa (ya sea en el caso de una inversión directa o una inversión a través de un centro regional) y para evaluar su situación financiera, pasivos, contratos importantes y personal ejecutivo. , riesgos materiales y la viabilidad del mercado en el que opera. La diligencia empresarial considera cuestiones amplias, que incluyen:
- El mercado en el que opera la empresa.
- Competidores y barreras de entrada.
- Fortalezas y debilidades del negocio.
- La producción, ventas y marketing del negocio.
- Investigación y desarrollo.
- Previsiones y presupuesto del negocio.
- Potencial de crecimiento futuro y estrategia.
- Relación con los principales accionistas.
- Uso de los ingresos de la inversión.
- Si el negocio es anterior o posterior a los ingresos.
La debida diligencia empresarial se lleva a cabo utilizando algunas o todas las siguientes investigaciones:
- Una revisión exhaustiva de la Asunto de Ho plan de negocios compatible.
- Solicite una reunión con la alta gerencia para hacer preguntas específicas relacionadas con los antecedentes, productos y servicios de la empresa, mercado competitivo, investigación y desarrollo, ventas y marketing y cualquier otra pregunta que tengan que no esté cubierta o respaldada por el plan de negocios.
- Solicite un recorrido por las principales instalaciones o ubicaciones minoristas de la empresa.
- Revisar la información financiera histórica y proyectada de la empresa, preferiblemente libros y registros financieros preparados por un contador o, mejor aún, estados financieros auditados.
- Revisar informes y estudios de terceros solicitados a consultores externos, como estudios de viabilidad o evaluaciones de riesgos relacionados con su negocio, que sean útiles para evaluar las propuestas establecidas en el memorando de colocación privada. Los inversores potenciales deben preguntar si dichos estudios o informes están disponibles.
Debida diligencia jurídica. Las principales áreas de revisión cubiertas en la debida diligencia legal incluyen un análisis de:
- Documentos de organización que incluyen estructura de capital, estatutos y estatutos, y los derechos que tendrán los inversionistas EB-5 en comparación con los derechos de la administración y otros accionistas.
- Propiedad intelectual y propiedad de tecnología, licencias y presentaciones adecuadas para proteger la debida diligencia de la empresa.
- Acuerdos materiales, es decir, acuerdos que son importantes para el negocio y que plantean riesgos comerciales o de responsabilidad importantes para el negocio. Una revisión de los contratos importantes puede plantear varias cuestiones a considerar, entre ellas:
- ¿Es necesario modificar un contrato de crédito u otro instrumento de deuda antes de que pueda continuar la oferta?
- ¿Terminará en un futuro próximo, por ejemplo, un importante contrato de suministro?
- ¿Tiene la empresa algunos contratos o clientes importantes específicos que son esenciales para su viabilidad?
- Cuestiones fiscales que puedan impactar la salud de la empresa.
- Gerencia y empleados, incluidos acuerdos de compensación y beneficios.
- Cuestiones ambientales.
- Si la empresa está involucrada en alguna disputa o litigio importante.
- Cobertura de seguro adecuada.
- Investigación del título de cualquier propiedad o local importante.
- Marco regulatorio, incluido el cumplimiento de leyes y regulaciones importantes para el negocio de la empresa.
- Estrategia, planes y proyecciones del emisor.
- Perspectivas de la industria y cualquier tema específico del sector industrial de la empresa.
Los inversores potenciales (o sus abogados) también obtienen información sobre una empresa de otras fuentes. Si bien el sitio web de una empresa es un buen punto de partida, los inversores también deben buscar en Internet noticias y otra información sobre la empresa, su gestión y su industria. Sin embargo, es probable que algunas de las fuentes más tradicionales de información sobre activos intangibles sigan siendo importantes. Por ejemplo:
- La existencia de patentes y marcas registradas, incluidas las solicitudes que se hayan presentado, se puede encontrar en la Oficina de Patentes y Marcas de EE. UU.
- Puede encontrar información sobre bienes inmuebles en el departamento de registro de la propiedad local.
Además, los abogados de la empresa pueden considerar en ciertos casos ordenar búsquedas de los siguientes elementos relacionados con la deuda y la insolvencia de una empresa:
- Declaraciones de quiebra.
- Presentaciones UCC.
- Impuestos federales, impuestos estatales y gravámenes judiciales por o contra la empresa y sus subsidiarias.
Estas búsquedas se pueden ordenar a través de una empresa de servicios corporativos, que coordina y realiza búsquedas en los registros públicos de cada estado y ciudad u otra localidad correspondiente en busca de evidencia de cualquier declaración de quiebra o embargos fiscales o de acreedores. Por ejemplo, se deben ordenar búsquedas de gravámenes para el estado de constitución de la empresa y sus subsidiarias. Otras fuentes públicas de información sobre una empresa incluyen:
- Cualquier presentación regulatoria pública por parte de la empresa.
- Comunicados de prensa de la empresa y sus subsidiarias y otras afiliadas.
- Informes de analistas y agencias de calificación sobre la empresa o su sector industrial.
- Otra cobertura de medios de terceros de la empresa o su sector industrial.
Sin embargo, una cantidad sustancial de la información que debe revisarse sólo puede obtenerse de la propia empresa. Las entrevistas con la dirección de la empresa pueden proporcionar información valiosa. Gran parte de la información importante sobre una empresa y su negocio puede estar mal documentada o no estar documentada en absoluto. El tiempo de gestión es un recurso valioso, por lo que las preguntas deben prepararse con antelación y limitarse a información que no esté disponible en otros lugares. Además, considere una visita al sitio para observar de primera mano las instalaciones del negocio, dependiendo del negocio específico. ¿Los edificios y equipos están bien mantenidos? ¿Hay alguna evidencia de problemas ambientales? ¿Son sus clientes?
Due Diligence Financiera y Contable. La debida diligencia financiera y contable generalmente está dirigida por contadores y se lleva a cabo con miembros de los departamentos de contabilidad, tesorería y finanzas de la empresa, así como con sus auditores externos. La debida diligencia financiera generalmente incluye la revisión de los siguientes elementos:
- Histórico y pro forma estados financieros, incluyendo cualquier cambio importante con respecto al período sobre el que se informa el año anterior y partidas significativas en los estados financieros (tales como reexpresiones, deterioros, transacciones inusuales, adquisiciones, derivados y coberturas, reservas, acuerdos fuera de balance o pasivos no registrados).
- Las proyecciones, presupuestos y planes a largo plazo del negocio.
- Títulos de deuda pendientes, líneas de crédito existentes y cualquier otro acuerdo financiero, y una determinación de si la oferta viola alguno de los convenios financieros existentes de la empresa.
- Condición financiera actual del emisor y condiciones en su industria.
- Informes de investigación de otros analistas.
- Tendencias históricas de la industria.
- Las perspectivas del negocio. Esto implica una comparación de las expectativas con las tendencias futuras basadas en factores como el presupuesto y las proyecciones de flujo de caja.
- La situación de la industria y la competencia. ¿Quiénes son los principales clientes de la empresa y cuáles son los principales contratos?
- El uso de los ingresos. ¿Cómo se utilizarán exactamente?
- Estimaciones de gastos de capital.
Banderas rojas en los estados financieros. Los inversores potenciales deben ser conscientes de cualquier “señal de alerta” en los estados financieros que pueda indicar que no se debe confiar en ellos. Algunos ejemplos de señales de alerta incluyen:
- Cambios en las evaluaciones internas del riesgo de crédito.
- Fondo de comercio/deterioro de activos.
- Impulsar los ingresos con ganancias inusuales o únicas.
- Trasladar los gastos actuales a un período posterior o trasladar los ingresos futuros al período actual.
- Un patrón de endeudamiento con los ejecutivos de la empresa por parte de los miembros del sindicato asegurador.
- Entidades fuera de balance.
- Muchos pedidos pendientes de los clientes.
- La gerencia afirma que la información clave para una transacción importante no está disponible.
- Retroacción de un contrato de venta para permitir el reconocimiento oportuno de los ingresos.
- Un artículo de prensa financiera que cuestiona la contabilidad agresiva de una empresa.
- La contabilización de importantes ventas en consignación al final del trimestre.
- Prácticas de ventas garantizadas que permiten a los clientes cambiar o devolver mercancías no defectuosas.
- Estructuras organizativas complejas sin ningún propósito comercial aparente.
- Sistemas rezagados y procedimientos de control durante un período de rápido crecimiento.
- Cuentas u operaciones significativas en jurisdicciones de paraísos fiscales.
Una vez más, la negativa a suministrar los materiales de diligencia debida solicitados a un inversor debería ser una señal de alerta para no proceder.
DEBIDA DILIGENCIA RELACIONADA CON INMIGRACIÓN
Debido a que el inversionista está tomando una decisión de inversión con un motivo migratorio, los inversionistas potenciales EB-5 deben evaluar la probabilidad de que la inversión logre sus objetivos de inmigración. Los posibles inversionistas EB-5 pueden confiar en su asesor de inmigración para este análisis que generalmente debe incluir lo siguiente:
Área de empleo dirigida
Para confirmar que los inversores están invirtiendo la cantidad adecuada, deben saber si la empresa que recibe la inversión se encuentra en una situación Área de empleo específica (TEA). Si la inversión es en una TEA la inversión mínima es de $800,000 y si no la inversión mínima es de $1,050,000.
La empresa debe proporcionar a todos los inversionistas EB-5 una carta de un experto en EB-5 indicando que el sector censal en el que está ubicada la empresa es una TEA, o adyacente a una TEA, y el promedio ponderado de las tasas de desempleo tanto en la TEA como en la TEA. los sectores censales adyacentes son superiores al 150% del promedio nacional de desempleo. Alternativamente, la empresa podría desplegar el capital del inversionista EB-5 en un área rural que también requiere el monto mínimo de inversión inferior de $800,000. Los inversionistas EB-5 no deberían considerar hacer una inversión de $800,000 sin evidencia de que los fondos se utilizarán en una TEA.
La creación de empleos
Cada Aporte de capital del inversionista EB-5 debe desplegarse para crear diez puestos de trabajo en un período de tres a cinco años. Los inversores deben realizar la debida diligencia empresarial, como se describe anteriormente, para asegurarse de que es razonablemente probable que la inversión genere la cantidad requerida de puestos de trabajo. Los inversionistas deben buscar invertir en proyectos que esperen generar más de los 10 empleos por inversionista requeridos, y los inversionistas no deben considerar un proyecto que afirme producir menos de 12 empleos por inversionista.
Los proyectos realizados a través de un centro regional deben proporcionar un análisis de creación de empleo, preparado por un economista calificado EB-5. En caso de que se haya proporcionado un análisis de creación de empleo, debe ser revisado por abogados de inmigración o de valores calificados con experiencia en EB-5 y el inversionista debe verificar los supuestos y cálculos establecidos en el análisis. Es posible que las inversiones en empresas operativas y otras inversiones más pequeñas no dependan de un análisis de creación de empleo. En estos casos, es imperativo que la estrategia de creación de empleo de la empresa sea clara y razonable. Se debe llevar a cabo la debida diligencia empresarial para verificar, en la medida de lo posible, las afirmaciones de creación de empleo de la empresa.
Diligencia debida del centro regional
Si la inversión EB-5 se realiza a través de un centro regional aprobado por USCIS, el destino del inversionista está en manos del centro regional y del desarrollador. Por lo tanto, los inversionistas deben visitar la página del centro regional aprobado en el sitio web de USCIS para confirmar la designación del centro regional y revisar el sitio web del centro regional con respecto a su experiencia y antecedentes, y estar atentos a cualquier señal de alerta sobre acuerdos anteriores y consultas regulatorias.
Requisito de “en riesgo”
Las reglas del programa EB-5 requieren que el capital de un inversionista EB-5 debe permanecer "en riesgo" durante el período de residencia condicional del inversionista. El período de residencia condicional es el período de aproximadamente dos años que comienza cuando el inversionista ingresa a los Estados Unidos y finaliza con la presentación de la Petición I-829 del inversionista. Inicialmente, los inversores quieren confirmar, mediante su revisión periódica de diligencia debida, que el proyecto en el que se despliega su capital es estable, que sobrevivirá y prosperará más allá de su residencia condicional. Sin embargo, tanto en los negocios inmobiliarios como en operación, se cuentan con estrategias de salida y se contempla una eventual liquidación de la inversión del inversionista. Los inversores deben tener confianza en que existe una solución o estrategia de redistribución, de modo que su inversión pueda redistribuirse en otro proyecto “en riesgo” si su período de residencia condicional no ha finalizado.
Sin embargo, no todas las soluciones o estrategias de redistribución se crean de la misma manera. Al evaluar la estrategia de reestructuración de una empresa, los inversores deberían considerar:
- ¿Se redistribuirá su inversión en un vehículo que resulte en un resultado de inmigración favorable?
- ¿Se redistribuirá su inversión en un proyecto comparable al negocio?
- ¿Se redistribuirá la inversión a un proyecto controlado por la empresa o por un equipo directivo desconocido?
- ¿Se redistribuirá su inversión en un proyecto arriesgado?
- ¿Qué aportaciones, si las hubiera, tendrán los inversores en la reinversión, como un derecho de exclusión voluntaria o un derecho de aprobación?
- ¿Pueden los inversores dar su consentimiento a la entidad que recibirá sus fondos redistribuidos? (Los inversores deben comprender que normalmente no se otorga el derecho a dar consentimiento).
- ¿Podrán lograr un reembolso de su capital poco después de que finalice su residencia condicional, o su capital no es líquido y está bloqueado en el proyecto redistribuido?
- ¿Cuál es la fecha de liquidez prevista para el proyecto redistribuido?
- ¿La inversión redistribuida tiene el mismo rendimiento o participación en las ganancias, o los inversores disfrutarán de un mayor rendimiento a cambio de que se redistribuya su capital?
- ¿Tienen suficiente información para evaluar la estrategia de redespliegue de una empresa?
Los factores anteriores se aplican igualmente en el contexto del centro regional y con respecto a las inversiones directas cuyo desempeño reduciría sustancialmente el riesgo de inmigración.
La debida diligencia requiere tiempo y atención a los detalles que evitarán a los inversores errores costosos. La debida diligencia integral antes de invertir es una estrategia de gestión de riesgos que deben llevar a cabo todos los inversores serios. Si bien nada es completamente seguro en la inversión, la diligencia debida puede proporcionar un nivel de seguridad mucho mayor. La práctica de la debida diligencia antes de comprometerse con una inversión deriva mayoritariamente del sentido común y, en algunos casos, de una obligación legal. Sin embargo, hay estudios que indican una correlación positiva entre el alcance de la debida diligencia del inversor y el rendimiento posterior de la inversión. La correlación parece abarcar diferentes tipos de escenarios de inversión y respalda firmemente los argumentos a favor de la diligencia debida.
Lea sobre el siguiente paso en el proceso EB-5: ¿Qué proveedores de servicios EB-5 pueden ayudarme a prepararme?