Por Christian Triantaphyllis
El proceso de selección de un proyecto de inversión puede ser un proceso extenso para los inversionistas EB-5. Hay pasos a seguir para tomar esta monumental decisión de manera eficiente y efectiva. Rodearse de asesores legales y financieros es imperativo a la hora de tomar la decisión de seleccionar un proyecto EB-5, ya que existen problemas de cumplimiento de las leyes de inmigración y riesgos financieros involucrados en el proceso. Los siguientes puntos se centran en los factores relacionados con el proyecto del centro regional que se deben considerar al tomar esta importante decisión.
CÓMO ENCONTRAR UN CENTRO REGIONAL
An centro regional EB-5 es una entidad estadounidense, de propiedad pública o privada, designada por los Servicios de Inmigración y Ciudadanía de los Estados Unidos (USCIS) para participar en el Programa de Inversionistas Inmigrantes EB-5 para promover el crecimiento económico. Cada centro regional tiene jurisdicción sobre un área geográfica específica para concentrar la inversión conjunta EB-5. Actualmente hay más de 720 centros regionales designados por USCIS, lo que puede parecer abrumador para un posible inversionista al momento de seleccionar un proyecto de centro regional en el cual invertir. Las acciones tomadas para seleccionar un centro regional incluyen, entre otras, las siguientes:
- Confirme que el centro regional ha sido designado por USCIS solicitando una copia de la carta de designación del centro regional y revisando la lista de USCIS de centros regionales EB-5 aprobados en el sitio web de USCIS.
- Solicitar evidencia de que el centro regional cumple con los requisitos de informes anuales I-924A de USCIS, como Presentación I-924A ingresos.
- Realizar la debida diligencia sobre los antecedentes de los operadores de los centros regionales.
- Solicite información sobre el historial de aprobación de formularios por parte de inversionistas EB-5 I-526 y I-829 peticiones
- Solicite una copia del acuerdo de patrocinio entre el centro regional y el proyecto EB-5 para garantizar que exista una afiliación adecuada con el centro regional.
CÓMO ELEGIR UN PROYECTO EB-5
La Proceso de selección de proyectos EB-5 implica evaluar y evaluar un proyecto tanto desde una perspectiva financiera como desde la perspectiva de la ley de inmigración, ya que los principales objetivos del inversionista generalmente implican obtener la tarjeta verde para convertirse en residente permanente de los EE. UU. y, eventualmente, recibir sus fondos de inversión de la EB- 5 proyecto. Una oferta de inversión EB-5 para financiar un proyecto incluirá documentos relacionados con los emisores y los desarrolladores del proyecto. Las acciones tomadas para seleccionar un proyecto EB-5 incluyen, entre otras, las siguientes:
Plan de negocios para el proyecto – Revisar el plan de negocios para el cumplimiento del Asunto de Ho, incluyendo los siguientes elementos:
- Cronograma de construcción del proyecto.
- Presupuesto de construcción del proyecto.
- Cronograma de creación de empleo
- Pro forma de 5 a 10 años para el proyecto.
- Imágenes o renders del proyecto.
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- Estudio de mercado de terceros sobre la viabilidad del proyecto.
- Permisos y aprobaciones gubernamentales.
- Escrituras/arrendamientos
- Acuerdo de contratista general
- Análisis del área de empleo objetivo
Estudio de impacto economico – Revisar la metodología y la confiabilidad de los insumos del estudio, como los gastos del proyecto y los ingresos operativos, y verificar si hay problemas de ocupación de inquilinos.
Contratos de inversión EB-5 – Revise cualquiera de los siguientes documentos para asuntos de cumplimiento de EB-5, según corresponda:
- Memorándum de Colocación Privada
- Acuerdo LLC/LP
- Acuerdo de custodia
- Documentos de préstamo EB-5
Documentos de desarrollo de proyectos – Revise cualquiera de los siguientes documentos para asuntos de cumplimiento de EB-5, según corresponda:
- Documentos de préstamo senior
- Documentos de préstamo puente
- Evidencia de inversión de capital
- Antecedentes y experiencia de los desarrolladores de proyectos.
Al revisar los documentos del proyecto EB-5, se debe analizar cierto lenguaje para fines de cumplimiento de la ley de inmigración y diligencia debida financiera. Por ejemplo, el uso de la palabra “garantía” es delicado en los documentos de inversión EB-5, ya que la Nueva Empresa Comercial (NCE) no puede garantizar el rendimiento de los fondos de inversión del inversionista EB-5. Sin embargo, existen ciertas garantías que están permitidas bajo el programa EB-5. Los tipos de garantías que pueden incluirse en los documentos de oferta son los siguientes:
- Reembolso garantizado del aporte de capital al inversionista EB-5 por parte del NCE en caso de denegación de la admisión I-526 o Residente Permanente Legal Condicional.
- El reembolso de la inversión EB-5 del NCE a la entidad de creación de empleo (JCE) puede ser garantizado por la JCE o una empresa relacionada con la JCE, tal vez escrito en la hoja de términos.
- Garantía de finalización de la construcción proporcionada por la JCE para asegurar que se crearán suficientes empleos en nombre de los inversionistas EB-5.
El retraso en el EB-5 y el cronograma extendido de inmigración EB-5 para ciertas nacionalidades deben discutirse en los documentos de inversión del proyecto. Los largos retrasos crean la necesidad de incluir textos en los contratos de inversión en relación con las preocupaciones sobre la edad límite de los niños y aclaraciones sobre los plazos para que los inversores reciban crédito para la creación de empleo. También se deben incorporar en los contratos aspectos de cómo el proyecto maneja los fondos EB-5 debido a los cronogramas ampliados de EB-5, como anticipar plazos de préstamo más largos para EB-5 y describir opciones para la redistribución de los fondos de inversión EB-5.
TIPO DE PROYECTO
Las regulaciones EB-5 requieren que un inversionista EB-5 reciba capital en el NCE a cambio de la inversión EB-5 y, por lo tanto, el El inversor no puede prestar los fondos de inversión. a la NCE. Sin embargo, los dos tipos principales de proyectos EB-5 en el mercado son el modelo de capital y el modelo de préstamo. El proyecto del modelo de capital EB-5 implica que la NCE utilice los fondos del inversor EB-5 para realizar una inversión de capital en el proyecto de desarrollo, conocido como JCE, mientras que el modelo de préstamo implica que la NCE utilice los fondos del inversor EB-5 para prestar al JCE para desarrollar el proyecto. El siguiente diagrama ilustra el uso de los dos modelos:
En cualquier escenario, el inversionista EB-5 tendrá sus propios términos de inversión con el NCE, y el NCE y la JCE tendrán sus propios términos de inversión, y el proyecto tendrá la responsabilidad de crear una cantidad suficiente de empleos para el EB. -5 inversores y reembolsar los fondos de inversión a la NCE. Con respecto al modelo de préstamo, los documentos del préstamo EB-5 discutirán si el préstamo EB-5 está en una posición senior o junior con el prestatario del proyecto, y si el préstamo EB-5 está garantizado o no por el proyecto. Cada inversionista determinará qué estructura de inversión prefiere al seleccionar un proyecto para invertir, ya que cualquiera de las estructuras funciona para el programa EB-5 siempre que la inversión esté estructurada de manera compatible con EB-5.
ÁREA DE EMPLEO OBJETIVO/ÁREA DE EMPLEO NO OBJETIVO
A partir del 21 de noviembre de 2019, entraron en vigor nuevas regulaciones EB-5 en las que USCIS eliminó la capacidad de un gobierno estatal o local de EE. UU. de designar ciertas subdivisiones geográficas y políticas como áreas de alto desempleo para calificar como un área de empleo específica. (TÉ). En cambio, USCIS ahora hará tales designaciones de TEA y limitará la composición de TEA basadas en tramos censales para ayudar garantizar que las designaciones de TEA se realicen de manera justa y consistentemente. El método en el que se designa una TEA para que un proyecto EB-5 califique para el nivel de inversión de $800,000 en lugar del nivel de inversión de $1,050,000, ha dejado a los potenciales inversionistas EB-5 con cierta confusión.
Un TEA se define por USCIS como un área rural o de alto desempleo que tiene una tasa de desempleo de al menos el 150% del promedio nacional.
- TÉ rurales
Según las nuevas regulaciones EB-5, una “área rural” se define como cualquier área fuera de un área estadística metropolitana o una ciudad o pueblo con una población de 20,000 habitantes o más. En la práctica, para ser calificado como TEA rural, un inversionista EB-5 en la petición I-526 debe incluir en la presentación los datos del censo de EE. UU. que demuestren que la ubicación del proyecto EB-5 se encuentra fuera de un área estadística metropolitana. zona y tiene una población de menos de 20,000 habitantes. USCIS revisará la petición I-526 y en ese proceso revisará los datos del tramo censal para aprobar la calificación de TEA.
- TEA con alto desempleo
Según las nuevas regulaciones EB-5, un área en una ubicación metropolitana puede ser designada como TEA si la inversión está ubicada en un área estadística metropolitana, un condado dentro de un área estadística metropolitana o una ciudad o pueblo con una población de 20,000 o más, en el que la inversión es principalmente hacer negocios y ha experimentado una tasa de desempleo promedio de al menos el 150% de la tasa de desempleo promedio nacional. El área también abarca el sector censal en el que se realiza principalmente la inversión, que puede incluir cualquiera o todos los sectores censales directamente adyacentes a dicho sector y tiene un promedio ponderado de desempleo para cada sector censal de al menos el 150% del promedio nacional. tasa de desempleo. En la práctica, para ser calificado como TEA de alto desempleo, un inversionista EB-5 en la petición I-526 debe incluir un estudio de tramo censal que demuestre que el tramo censal único del proyecto o, si es necesario, el estudio puede incluir tramos censales directamente adyacentes a el sector censal del proyecto, satisface el requisito de tasa de desempleo del 150%. USCIS no aprueba automáticamente ninguna metodología particular para calcular la tasa de desempleo para la determinación de TEA, pero revisará la petición I-526, por ejemplo, y en ese proceso revisará el estudio del sector censal para aprobar la calificación de TEA.
Eso significa que en cualquiera de los escenarios TEA, la carga recae en el peticionario de proporcionar a USCIS evidencia confiable y verificable que documente que el área donde el peticionario ha invertido es rural o un área de alto desempleo, de modo que una inversión de $800,000 califica para el EB-5. proceso de inmigración.
Actualmente hay proyectos EB-5 en el mercado que califican como TEA bajo la calificación rural y otros que califican bajo la calificación de alto desempleo. Parte del proceso de selección de proyectos será revisar la evidencia que demuestre cómo la ubicación del proyecto califica como TEA que se presentará a USCIS en la petición I-526.
Como se puede ver, hay muchos factores que intervienen en la selección de un proyecto EB-5. Un inversionista EB-5 puede utilizar asesores y puntos de discusión para limitar las opciones y realizar mejor la diligencia debida para identificar el proyecto que satisfaga las necesidades y objetivos del inversionista tanto desde una perspectiva financiera como de inmigración.
Lea sobre el siguiente paso en el proceso EB-5: Una guía del inversor EB-5 para una debida diligencia eficaz