por Kim Zeuli y personal de EB5Investors.com
Formuladores de políticas, profesionales del desarrollo económico y expertos en EB-5 se reunieron en julio de este año en la Escuela Kennedy de Harvard para conmemorar la publicación del informe. Aumento de oportunidades económicas en comunidades urbanas en dificultades con EB-5. El informe, escrito por Kim Zeuli y Brian Hull, fue patrocinado por la Fundación Garfield, la Fundación Boston y la Fundación Surdna. Zeuli es el director de The Initiative for a Competitive Inner City, una organización de investigación y estrategia sin fines de lucro con sede en Boston. Simultáneamente ambiciosa y específica en su enfoque, la investigación examina una amplia variedad de proyectos EB-5 en todo el país y se centra en cinco estudios de caso para contemplar cómo la financiación EB-5 puede beneficiar a las ciudades del interior de Estados Unidos. La revista EB5 Investors habló con Zeuli sobre los orígenes del informe, sus hallazgos y el futuro de EB-5.
Personal de EB5Investors: ¿Cuándo escuchó por primera vez sobre el programa EB-5?
Kim Zeuli: Escuché sobre EB-5 hace unos cinco años y la ICIC realmente comenzó a involucrarse con él hace unos dos años porque algunas fundaciones nos contrataron para explorar sus aplicaciones para el centro de la ciudad.
Personal: Cuando comenzó a explorar EB-5 como organización, ¿era el objetivo publicar eventualmente un informe de investigación?
Zeuli: Cuando empezamos a considerarla como una organización, estábamos interesados en cómo podría utilizarse en el centro de la ciudad. Luego, cuando las fundaciones nos contrataron, fue para elaborar un documento técnico o un informe de investigación que también sirviera como documento marco para una convocatoria.
Personal: ¿Cuáles fueron sus objetivos en este informe? ¿Qué esperabas lograr?
Zeuli: Queríamos saber cómo se estaba utilizando EB-5 en el centro de la ciudad. Una hipótesis que estábamos probando era que, anecdóticamente, escuchábamos que EB-5 estaba infrautilizado, por lo que queríamos explorar esa pregunta. También queríamos aprender más sobre su mecánica y las barreras para su adopción.
Personal: En su informe usted menciona la falta de datos disponibles, algo a lo que también se ha enfrentado nuestra publicación. ¿Qué tipo de fuentes utilizó en su investigación?
Zeuli: Usamos todos los datos disponibles públicamente sobre EB-5, que no son muchos, y luego nos comunicamos con los centros regionales. Revisamos sus recursos en línea y entrevistamos a muchos de ellos. También entrevistamos a otros profesionales de EB-5 que nos brindaron información adicional sobre proyectos EB-5 específicos.
Personal: Entiendo que reunieron un gran grupo de proyectos EB-5, entonces, ¿cómo identificaron estos proyectos? ¿Fue sólo cuestión de llamar a los centros regionales, o trabajó con algún abogado de inmigración, asistió a conferencias, etc.?
Zeuli: A través de los centros regionales y algunos de los desarrolladores del proyecto; Una vez que comenzamos a conocer algunos proyectos, eso nos llevó a más abogados y desarrolladores y simplemente a otros en el campo. Todos nos ayudaron a descubrir información sobre diferentes proyectos. Utilizamos un proceso de triangulación que finalmente nos llevó a los cinco estudios de caso que elegimos para el informe.
Personal: ¿Podrías explicar un poco más tu metodología y el cronograma del proyecto? Una vez que se puso en contacto con estos proyectos, ¿qué preguntas se hizo, qué buscaba y durante cuánto tiempo duró esa investigación?
Zeuli: La investigación tardó unos ocho meses en completarse. Sacamos a la luz la lista de proyectos y luego buscamos aquellos que estaban en el centro de las ciudades. Los mapeamos todos y queríamos buscar aquellos que potencialmente pudieran replicarse y parecían tener un impacto positivo en el centro de la ciudad. Fue un enfoque un poco de arte y ciencia. Como no hay datos concretos sobre los proyectos, no pudimos cuantificarlos de esa manera. Utilizamos a todos nuestros expertos para ayudar a sacar a la luz ese tipo de información y luego desarrollamos los estudios de caso.
Personal: ¿Qué califica a una zona como centro de la ciudad? Creo que es un término del que escuchamos mucho, pero es posible que muchas personas no sepan exactamente lo que significa.
Zeuli: En ICIC creo que somos la única organización que define el centro de la ciudad. Es un conjunto de zonas censales contiguas con alta pobreza y altas tasas de desempleo.
Personal: Entonces, ¿aparentemente muy en línea con el área de empleo objetivo del programa EB-5?
Zeuli: Así es, muy alineado. Excepto que sólo nos centramos en las zonas urbanas y la TEA incluye las zonas rurales.
Personal: Sé que en el informe se analiza el mapeo de los centros regionales y la observación de su geografía. También menciona que muchos están cerca del centro de las ciudades, pero existe la percepción de que EB-5 se ha pasado por alto en gran medida como recurso de financiación en estos lugares. ¿Por qué crees que es? ¿O descubrió que ese no era realmente el caso?
Zeuli: Muchas personas han oído hablar de EB-5, pero realmente no lo entienden y no saben realmente cómo podrían usarlo, por lo que parece haber una barrera de entrada en términos de comprensión del programa. Es complejo y es posible que la gente haya escuchado noticias negativas al respecto. Hay mucha capacitación para los profesionales del desarrollo económico sobre el desarrollo comunitario federal y los programas de desarrollo económico, pero el EB-5, que se encuentra en una parte diferente del gobierno, no está incluido en esas capacitaciones. No es parte de los créditos fiscales del nuevo mercado ni de esos diferentes tipos de programas. La única excepción es la capacitación que brinda el Consejo de Agencias Financieras de Desarrollo (CDFA).
Personal: ¿Cree que hay más barreras de entrada en términos de desarrollo del centro de la ciudad que las que habría en otras áreas de desarrollo fuera del centro de la ciudad, o cree que esto es algo que afecta a EB-5 y al mundo del desarrollo en su conjunto?
Zeuli: Estas son barreras que afectan la utilización de EB-5 en general y no son específicas del centro de la ciudad. No descubrimos ninguna barrera en el centro de la ciudad específicamente.
Personal: También analiza las asociaciones público-privadas, que es algo que hemos cubierto en la revista en el pasado y que parece estar creciendo. ¿Cree que este tipo de asociaciones desempeñan un papel especialmente importante en las inversiones en el centro de las ciudades?
Zeuli: Sí, creemos que son muy importantes y es que muchas veces el sector público no puede hacerlo solo y el sector privado tampoco. Puede haber importantes barreras públicas, como la zonificación o la regulación, y entonces el sector privado obviamente tiene más acceso al capital y, creo, más acceso a ideas y proyectos de desarrollo innovadores. Sin embargo, el sector público también puede tener una cartera más sólida de proyectos que podrían considerar financiar con EB-5.
Personal: Entonces, entrando en los detalles del informe, ¿por qué eligieron estos proyectos en particular? ¿Qué cualidades buscabas cuando elegiste los estudios de caso?
Zeuli: Cuando nos encargaron escribir este informe, dijimos que escribiríamos un máximo de tres estudios de caso y, sinceramente, no podíamos limitarnos a hacer tres. Así que terminamos haciendo cinco y podríamos haber hecho más. Nuestra investigación descubrió una amplia variedad de estudios de casos realmente interesantes, pero los elegimos por su ubicación, su potencial de replicación y su impacto positivo en su comunidad. También parecen haber brindado importantes oportunidades de empleo local.
Entonces dos de ellos nos parecieron realmente únicos: E3 Cargo Trucking y el Education Fund of America. E3 Cargo Trucking implica la financiación directa de una empresa. Y las escuelas charter son una tendencia interesante en el centro de la ciudad debido a todos los desafíos educativos, por lo que pensamos que sería realmente interesante para nuestro grupo demográfico.
Personal: ¿Cuáles son algunos de los impactos de la inversión en el centro de la ciudad para la comunidad, los desarrolladores o incluso los inversores?
Zeuli: La mayoría de las ciudades del interior se caracterizan por una inversión insuficiente. Por lo tanto, necesitan más inversión sólo para crear una infraestructura más próspera, distritos comerciales sólidos, viviendas... lo que sea. Ese es el impacto para la comunidad: es muy necesario.
Para los inversores, es la oportunidad de invertir en un área donde pueden tener un impacto significativo más allá del retorno de su inversión. Cuando lo hacen bien, pueden invertir en proyectos que, de no ser por EB-5, no funcionarían.
Además, nuevamente con la asociación público privada, los inversionistas y los desarrolladores pueden encontrar ese alineamiento y luego cuentan con el apoyo de las agencias públicas. Pueden aprovechar la financiación pública y otros recursos. A menudo, los centros urbanos ofrecen un lugar más barato para hacer negocios y se pueden aprovechar más recursos y otras oportunidades de financiación.
Cuando las inversiones forman parte de un plan económico más amplio, su riesgo generalmente disminuye.
Personal: Como mencionó en el informe y como mencionamos en nuestra conversación, los inversores, muchas veces, especialmente los de China, favorecerán los proyectos inmobiliarios o los grandes proyectos. ¿Cómo puede la industria lidiar con esto o remediarlo para lograr que la gente invierta en proyectos más pequeños en el centro de la ciudad?
Zeuli: Esta es una pregunta difícil porque los inversionistas pueden tener un sesgo y también hay un sesgo en el proceso de aprobación EB-5, donde es muy fácil aprobar proyectos inmobiliarios porque entienden esos modelos y están acostumbrados. El otro problema es que los costos fijos asociados con cualquier proyecto significan que los proyectos más pequeños pueden no ser rentables. Creo que la industria en su conjunto necesita estudiar los proyectos más pequeños viables, como E3 Cargo Trucking y las escuelas autónomas. Cuanto más puedan aprender de ellos como un modelo más pequeño y comenzar a replicarlo y presentarlo como una opción viable, será de ayuda. También es necesario que el gobierno haga algo en términos de cómo procesan las aprobaciones y qué cuentan para los empleos. No es sólo un sesgo de los inversores.
Y tengo que decir que los estudios de casos de transporte de carga y de escuelas autónomas son sobre los que todo el mundo sigue preguntándonos. Creo que hay una demanda real de proyectos más pequeños. Creo que cuantos más proyectos más pequeños se financien, más podrán replicarse.
Personal: ¿Qué aprendiste de tu investigación? Sé que es una gran pregunta, así que analícela un poco: ¿cuántos proyectos ve operando en el centro de las ciudades? ¿Cuáles son algunos de los desafíos y ventajas de desarrollarse en un centro de la ciudad? ¿Cuáles son algunos de los conocimientos o tendencias transferibles que haya notado en sus estudios de caso?
Zeuli: Encontramos alrededor de 180 proyectos EB-5. Sabemos que están sucediendo muchas más cosas en EB-5 de las que anticipamos y que el campo del desarrollo económico lo comprende. Entonces eso es una cosa. Sigue siendo una herramienta relativamente oculta que tiene mucho potencial. Al otro lado de esto, realmente salimos pensando: “¡Guau! Realmente tiene mucho potencial para el centro de la ciudad”. Hay desafíos con él, como cualquier programa gubernamental especial. En la inversión en el centro de la ciudad nada es fácil. Para nosotros, EB-5 no parecía tener más desafíos que cualquier otra herramienta. Parecía asustar a la gente debido al largo proceso de aprobación y a la inmigración. Dado que se ha utilizado principalmente para grandes proyectos inmobiliarios, no todo el mundo piensa en utilizarlo para otro tipo de proyectos.
Luego está obviamente toda la incertidumbre en torno al proceso de aprobación. Creo que para algunas personas es muy difícil reunir a todos los actores adecuados y, al final, no se puede aprobar la financiación. Parece una perspectiva aterradora.
La otra cosa que encontramos es que es un campo bastante pequeño y no hay mucha gente que tenga conocimientos sobre EB-5. No todo el mundo tendrá acceso a los expertos adecuados ni sabrá cómo encontrarlos, por lo que también existe esa barrera.
Personal: ¿Puede comentar las recomendaciones a las que llegó al final del informe y quién cree que desempeña un papel para ayudar a implementarlas?
Zeuli: Tenemos tres recomendaciones principales. El primero fue desarrollar una campaña educativa sobre el uso de EB-5 como herramienta para la inversión de impacto en el centro de las ciudades. Realmente creemos que la profesión de desarrollo económico, potencialmente en asociación con organizaciones como la suya, otras asociaciones comerciales, el sector público y fundaciones, debería ayudar a educar a la gente sobre EB-5 y cómo se puede utilizar en el centro de la ciudad. Los datos son parte de eso, garantizar que alguien esté rastreando estos proyectos. Nuestro informe total tiene unas 40 páginas, pero lo que la mayoría de la gente ha pedido es la tabla al final con la lista de proyectos. Necesitamos que alguien recopile más de esos datos. Obviamente, eso es algo que le interesa a la ICIC. Si el sector público no puede hacer eso, significa que una organización sin fines de lucro o alguien que sea realmente imparcial comience a rastrear estos proyectos, comience a aprender de ellos y comience a rastrear qué tipo de se están creando puestos de trabajo.
La segunda recomendación fue construir este nexo de expertos en EB-5, llegando simplemente al punto de "Está bien, queremos hacer algo con EB-5, ¿y ahora qué?" Ya sea algún tipo de lista o simplemente diferentes personas a las que podríamos señalar personas en diferentes centros urbanos y asegurarnos de que estén conectados con algunos profesionales EB-5 confiables.
La tercera recomendación fue (y estaba dirigida a las fundaciones, el sector público y algunas de las corporaciones de desarrollo económico) que deberían estar allí identificando e invirtiendo en los proyectos y tal vez apoyando a los centros regionales o asociándose con los centros regionales. Pero creo que, después del evento, replantearía el tercer punto como si realmente ayudara a desarrollar una sólida cartera de proyectos.
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