Por Mike Gibson
Los préstamos EB-5 a menudo se otorgan como préstamos subordinados. Cuando se encuentra en una posición subordinada, un prestamista EB-5 siempre debe considerar si sería beneficioso solicitar un acuerdo entre acreedores al prestamista principal en la transacción. Si el poder de negociación de un prestamista y un prestatario lo permite, un acuerdo entre acreedores podría ser un componente crítico para proteger la capacidad del prestamista de pagar a los inversionistas EB-5 en una situación de proyecto en dificultades.
Si el poder de negociación de las partes no lo respalda, un acuerdo entre acreedores simplemente puede erosionar aún más los derechos del prestamista sin ningún beneficio real. Dado que un acuerdo entre acreedores puede ser un arma de doble filo, una decisión temprana clave en una transacción es si se requiere un acuerdo entre acreedores como prestamista, si uno no lo impone un prestamista senior en una transacción.
Identificar los diferentes tipos de préstamos
Antes de profundizar en los detalles de un acuerdo entre acreedores, es importante comprender la diferencia entre un préstamo senior y un préstamo junior, mezzanine y subordinado, ya que estos términos a menudo se usan indistintamente.
Un préstamo senior es un préstamo garantizado en la primera y más alta posición de prioridad por una garantía del prestatario; en el contexto EB-5, la garantía suele ser un bien inmueble.
Un préstamo junior es un préstamo garantizado por la misma garantía que el préstamo senior pero en una segunda posición u otra posición junior. Un préstamo de entresuelo está garantizado por una prenda de los intereses de propiedad, como los intereses de membresía o sociedad, del propietario de la propiedad inmobiliaria. El prestatario es el titular de dichos derechos de propiedad y no el propietario del inmueble.
Un préstamo subordinado, ya sea un préstamo junior o un préstamo mezzanine, es secundario a los derechos del prestamista senior sobre un proyecto. Los derechos clave que podrían ser subordinados son el derecho a realizar o vender cualquier garantía en poder del acreedor prendario subordinado o el derecho al pago del préstamo subordinado.
Cada definición de préstamo puede tener un matiz o un significado alterado según los términos y condiciones específicos de una transacción; sin embargo, el uso de estos términos significa algo para la persona promedio que opera en el mundo financiero y el uso consistente de estos términos puede evitar confusión sobre cómo se estructura realmente una transacción. En cualquiera de estas estructuras, un prestamista EB-5 debe considerar un acuerdo entre acreedores.
Puntos clave a considerar en una negociación
Si puede obtener un acuerdo razonable entre acreedores, hay ciertos puntos clave que todo prestamista EB-5 debe considerar en esa negociación, que principalmente se relacionan con preservar el control o los derechos económicos sobre un proyecto durante el mayor tiempo posible. Los puntos clave en un acuerdo entre acreedores para un prestamista subordinado son preservar la capacidad de ejecutar la garantía del préstamo subordinado, preservar la capacidad de recibir pagos del servicio de la deuda, obtener el derecho a hacerse cargo de un proyecto en mora y completar la construcción y el desarrollo, preservar recurso contra garantes y obtener la capacidad de comprar un préstamo senior si se produce un evento de incumplimiento.
Otros puntos clave incluyen la capacidad de aprobar modificaciones de la deuda senior, en particular cambios adversos en los términos económicos del préstamo senior, y de suspender el ejercicio del remedio de ejecución hipotecaria del prestamista senior durante un período de tiempo limitado.
Un beneficio adicional de estar en una posición subordinada es que el prestamista principal a menudo tendrá la infraestructura administrativa para monitorear los retiros de préstamos y el progreso de la construcción del proyecto, reduciendo así el costo del préstamo para el prestamista subordinado.
Aunque los acuerdos entre acreedores son beneficiosos, no todos los puntos clave se lograrán en cada negociación. Hay algunos elementos a los que un prestamista subordinado podría tener que renunciar en un acuerdo entre acreedores.
A menudo se le pedirá a un prestamista subordinado que renuncie al derecho de ejecutar la garantía subordinada a menos que se ejerza oportunamente, al derecho a reembolsar la deuda subordinada si el prestamista subordinado no quiere o no puede subsanar los incumplimientos relacionados con el proyecto, al derecho a tomar decisiones independientes en una quiebra del prestatario, el derecho a buscar recursos contra garantes que sean garantes comunes con el prestamista principal, el derecho a modificar los documentos del préstamo subordinado y la confirmación de que los fondos EB-5 se desembolsarán antes que los fondos del préstamo principal.
Se pierden muchos derechos de un prestamista subordinado y los derechos clave del prestamista subordinado deben ejercerse pronta y adecuadamente o el incumplimiento de un prestatario puede resultar en una pérdida total de una inversión EB-5 en un proyecto.
Cuando un acuerdo puede ser beneficioso
Un acuerdo entre acreedores a menudo puede exigir más de lo que puede ofrecerle a un prestamista subordinado. Dado que, a menos que el prestamista o prestatario EB-5 tenga influencia para obtener una negociación razonable y en condiciones de igualdad de un acuerdo entre acreedores, un prestamista subordinado a menudo estará mejor preparado para cerrar una transacción de préstamo sin un acuerdo entre acreedores. Un prestamista EB-5 tendrá influencia en una transacción cuando sus fondos sean críticos para completar un proyecto o el prestamista tenga los medios económicos independientes para completar un proyecto.
Un prestatario tendrá apalancamiento cuando tenga una relación buena y duradera con un prestamista principal o la capacidad de reemplazar a un prestamista principal con otra parte. Un prestamista subordinado debe considerar estos factores incluso antes de solicitar un acuerdo entre acreedores y, después de una cuidadosa consideración, podría ser una decisión racional proceder con un préstamo sin solicitar dicho acuerdo.
El préstamo EB-5 ha evocado durante mucho tiempo una imagen de una estructura de préstamo liviana en cuanto a convenios y cumplimiento, con términos de tasas de interés que son significativamente más favorables que los que se podrían encontrar en el mercado para préstamos similares. El atractivo de estos préstamos para los prestatarios es comprensible. Sin embargo, la pregunta era si los prestamistas del centro regional y los inversionistas EB-5 estaban protegidos adecuadamente en las estructuras y documentación de préstamos EB-5 vigentes.
La evolución de los préstamos EB-5 a estructuras de préstamos y términos de documentación más de mercado es esencial para el crecimiento continuo y la viabilidad de la industria EB-5. Los acuerdos entre acreedores son una parte clave de esa evolución. Los inversionistas EB-5 exigen préstamos y transacciones que estén estructurados en términos de mercado y con protecciones de mercado para su inversión. Las transacciones que están estructuradas únicamente como vehículos amigables para los prestatarios sin protecciones de mercado para los prestamistas e inversionistas EB-5 probablemente nunca encontrarán a los inversionistas necesarios para utilizar el capital EB-5 en un proyecto.
Los inversores EB-5 no deberían considerar los acuerdos entre acreedores como un requisito para una transacción de préstamo subordinado EB-5 sólidamente estructurada, pero sí deberían considerar si dicho acuerdo entre acreedores se puede obtener en términos favorables en una estructura de préstamo subordinado.
(Nota del editor: las traducciones al chino pueden variar ligeramente según la publicación).
Michael Gibson
Michael Gibson es miembro de la oficina de Bass, Berry & Sims PLC en Washington, DC y asesora a clientes sobre transacciones financieras y de bienes raíces tradicionales, con un enfoque particular en las opciones de financiamiento EB-5, trabajando en estrecha colaboración con desarrolladores, centros regionales y otros intermediarios.
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