por Víctor Shum
El escenario clásico del Programa de Inversionistas Inmigrantes EB-5 involucra a una empresa estadounidense que forma una nueva empresa comercial (NCE), que luego financia una entidad creadora de empleos (JCE) con sede en los EE. UU. donde se crearán empleos estadounidenses utilizando fondos de inversionistas inmigrantes EB-5 como parte de su capital.
Pero ahora modifiquemos un poco las circunstancias. En lugar de que un desarrollador estadounidense gestione un proyecto EB-5 para crear empleos, imaginemos que un internacional El desarrollador posee u opera el proyecto EB-5 en los Estados Unidos y utiliza fondos de inversionistas extranjeros EB-5 para financiarlo. El proyecto todavía crea la misma cantidad de empleos estadounidenses por cada inmigrante que invierte, y los inversionistas EB-5 y sus familias están sujetos a los mismos requisitos del programa que cualquier otro inmigrante en la categoría EB-5.
Este último escenario se está convirtiendo en una realidad distinta en el programa EB-5. En los últimos años, los desarrolladores internacionales ingresaron al mercado de los Estados Unidos y lanzaron proyectos de desarrollo que incorporan financiamiento EB-5 como parte del capital del proyecto. En febrero pasado, Greenland Group, con sede en Shanghai, inició la construcción de su proyecto de uso mixto Metropolis en el centro de Los Ángeles.[1] Y en Oakland, el Proyecto Brooklyn Basin es una empresa conjunta anunciada más recientemente entre Signature Development Group de Oakland y Zarsion Holdings Group Co. Ltd de Beijing, China, ambos con ofertas EB-5.
No es coincidencia que la mayoría de los desarrolladores chinos ingresen al mercado estadounidense como socio financiero en empresas conjuntas con desarrolladores estadounidenses establecidos.[2] Esto se debe principalmente al hecho de que los desarrolladores chinos reconocen las disparidades entre el desarrollo de bienes raíces comerciales en China versus los Estados Unidos, y han buscado sabiamente asociarse con desarrolladores estadounidenses experimentados para ejecutar los proyectos de manera eficiente.
Como resultado de este acuerdo beneficioso, muchos proyectos que han languidecido durante años debido a la falta de financiación de repente reciben luz verde para su desarrollo. Las comunidades que han sufrido durante mucho tiempo una deficiencia en la inversión nacional tienen la oportunidad de revitalizarse con fondos de inversionistas extranjeros, de los cuales sólo una pequeña parte puede provenir expresamente de inversionistas EB-5. A juzgar por el número de misiones comerciales realizadas a China por líderes locales y estatales que buscan inversión extranjera directa para sus comunidades, nuestros funcionarios electos parecen estar de acuerdo.
Los grupos de desarrollo chinos se benefician al lograr la diversificación de su cartera en Estados Unidos en un momento en que el mercado inmobiliario chino se ha debilitado. De manera similar, los desarrolladores con sede en EE. UU. obtienen acceso a capital más barato, a menudo de mayor nivel en la pila de capital, y a un socio local fuerte para comercializar inversiones EB-5 en China en un momento en que el mercado EB-5 se ha vuelto más competitivo.
Desde el punto de vista del cumplimiento de la inmigración, que es de suma importancia para el inversionista EB-5, hay poca diferencia entre invertir en un proyecto EB-5 desarrollado por una compañía inmobiliaria estadounidense versus uno desarrollado por un desarrollador inmobiliario chino: la visa Los requisitos del programa para obtener una tarjeta de residencia permanente y descubrir fraudes siguen siendo exactamente los mismos. El Servicio de Ciudadanía e Inmigración de los Estados Unidos (USCIS) no impide, expresa ni implícitamente, que una empresa de propiedad extranjera participe en el programa EB-5, ni debería hacerlo.
Después de todo, el corazón del programa EB-5 es la creación de empleos en Estados Unidos para los trabajadores estadounidenses. La cantidad de empleos creados por un proyecto EB-5 es el primer elemento que ambos inversionistas EB-5 Los desarrolladores deben verificar al determinar la viabilidad del proyecto bajo el Programa de Inversionistas Inmigrantes. Si se crean los empleos necesarios por inversionista, entonces es cuestionable si debería siquiera engendrarse un debate sobre la idoneidad de los desarrolladores internacionales que poseen u operan proyectos de desarrollo EB-5 en los EE. UU.: al final del día, todos los empleos resultantes de un proyecto son los americanos.
En todo caso, jugadores adicionales en el campo del proyecto EB-5 podrían ser beneficiosos en la competencia que generan. Una mayor variedad de proyectos en el mercado EB-5 continuaría mejorando la calidad de los proyectos disponibles para los inversionistas, aumentando la probabilidad de finalización exitosa del proyecto y agregando valor a las comunidades a las que se pretende beneficiar. Los proyectos que no logran crear los empleos necesarios o no pagan a sus inversionistas son obviamente perjudiciales para la integridad del programa.
La realidad es que para los promotores inmobiliarios estadounidenses, el interés internacional no es una tendencia nueva. Canadá es el principal inversor internacional en el mercado inmobiliario estadounidense.[3] Así como muchos desarrolladores estadounidenses están incorporando financiamiento EB-5 a su capital de proyecto, no sorprende que los desarrolladores internacionales estén haciendo lo mismo. Y lo más significativo es que sus contribuciones seguirán dando como resultado la creación de empleos estadounidenses, junto con miles de millones de dólares en inversión extranjera que estimularán la economía estadounidense, más allá de los empleos creados por los propios proyectos EB-5. Lejos de ser motivo de preocupación, el hecho de que los desarrolladores internacionales inviertan dinero y desarrollen proyectos con sede en Estados Unidos es un voto de confianza en Estados Unidos. Como señaló el senador Patrick Leahy, “en un momento en el que se incentiva tanta inversión estadounidense en el extranjero, ¿no es agradable ver un programa gubernamental [EB-5] que atraiga la inversión extranjera al interior del país?”[4]
[1] Yen, Brigham. "El desarrollador chino Greenland comienza la construcción de un proyecto Metropolis de mil millones de dólares en el centro de Los Ángeles". Ascenso de DTLA. 16 de febrero de 2014. Web.
[2] Putzier, Konrad. "Desarrollador abriendo camino entre los inversores chinos". Inmobiliaria Semanal. 12 de noviembre de 2014. Web.
[3] Mahajan, Saurabh y Surabhi Sheth. Inversión china en bienes raíces estadounidenses. Representante: Deloitte Development, Web.
[ 4 ] Declaraciones del senador Patrick Leahy en Jay Peak. Patrick Leahy. Senado de Estados Unidos, 27 de septiembre de 2012. Web. .
Víctor Shum
Victor Shum es el presidente del Grupo Advantage America EB-5, que opera el Centro Regional Advantage America California y el Centro Regional Advantage America Nueva York. Anteriormente fue socio del bufete de abogados Jeffer Mangels Butler and Mitchell LLP en San Francisco, donde se desempeñó como copresidente del grupo legal de capital de inversión y fue miembro de la práctica hotelera global y del grupo de inversión chino.
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