By Juan Shen
El objetivo principal de cualquier inversión de capital EB-5 es obtener la aprobación de la petición I-5 del inversionista EB-829 para obtener el estatus de residencia permanente en los Estados Unidos. Sin embargo, igualmente importante para el inversionista EB-5 es la preservación de su inversión de capital, así como la capacidad de recuperar su inversión, más cualquier ganancia, al finalizar el período de inversión EB-5. Por lo tanto, la ubicación de la inversión EB-5 en el capital financiero del proyecto de inversión puede tener un impacto significativo en la seguridad, la flexibilidad y, en última instancia, el éxito o el fracaso de la inversión de un inversionista EB-5.
El siguiente diagrama ilustra las diversas posiciones de capital típicamente disponibles para la inversión EB-5:
En la gran mayoría de los proyectos de desarrollo relacionados con EB-5, el capital EB-5 se invierte en forma de capital común o preferente o deuda “mezzanine” profundamente subordinada. Esto se debe, entre otras razones, a que esos componentes del capital suelen ser los más escasos en el mercado y son los que más necesitan los desarrolladores. Sin embargo, recientemente, a medida que los inversionistas EB-5 se vuelven más sofisticados, en casos cada vez más frecuentes los inversionistas EB-5 se están moviendo hacia oportunidades de inversión en deuda senior. Analicemos los componentes de la estructura de inversión de préstamos senior EB-5 y los beneficios y desafíos de estructurar las inversiones EB-5 como inversiones de préstamos senior con énfasis en el objetivo de maximizar la protección de los inversionistas.
CAPAS DE LA PILA DE CAPITAL: ¿QUÉ HACE QUE UN PRÉSTAMO “PRIENDO” sea PRINCIPAL?
Como se ilustra arriba, hay varios niveles de deuda/capital en una pila de capital típica de un proyecto EB-5. En la posición más segura se encuentra la deuda "senior", que es el primer derecho de deuda que debe reembolsarse antes que todos los demás acreedores en caso de ejecución hipotecaria o quiebra. Para garantizar un préstamo senior, el prestatario debe proporcionar al prestamista una garantía real registrada de primera prioridad sobre su propiedad inmueble (hipoteca o escritura de fideicomiso) y una garantía real registrada de primera prioridad sobre su propiedad personal (presentación UCC). Además de la deuda senior con primer gravamen, un proyecto EB-5 puede tener deuda garantizada “subordinada” que normalmente consiste en deuda garantizada por una garantía real sobre los activos inmobiliarios y personales del proyecto que está subordinada al préstamo senior. Después de la deuda garantizada senior y subordinada viene la financiación “mezzanine”, que normalmente consiste en un préstamo garantizado por una prenda de la propiedad del prestatario del proyecto. En la mayoría de los casos, el capital garantizado mezzanine no tendrá ninguna garantía real sobre los bienes muebles o inmuebles del proyecto. En caso de incumplimiento y liquidación, el prestamista intermedio puede ponerse en el lugar del prestatario y operar la propiedad para preservar los activos restantes para sí mismo después de que los prestamistas garantizados senior hayan pagado. Finalmente, una vez pagados los derechos de los acreedores, los derechos de los accionistas se pagan con los fondos/activos restantes, si los hubiera. El capital puede dividirse además en prioridad entre el capital preferente que tiene prioridad sobre el capital común. Es importante haber ejecutado un acuerdo integral entre acreedores que proporcione suficiente claridad en torno al proceso de realización de la garantía y la relación entre las partes prestamista/inversionista en el momento en que se cierra una transacción para que todas las partes comprendan y acepten sus diversas funciones, derechos y responsabilidades en la pila de capital.
La inversión EB-5 en un préstamo senior puede ofrecer al inversionista EB-5 el más alto nivel de seguridad de inversión, pero conlleva un alto grado de complejidad financiera estructurada. Primero, la rígida estructura de préstamos senior no se ajusta orgánicamente a los requisitos del programa EB-5. Por lo tanto, muchos requisitos relacionados con EB-5, algunos de los cuales son bastante sutiles y fáciles de ignorar, deben incorporarse cuidadosa y creativamente en los documentos del préstamo senior para garantizar el cumplimiento del programa EB-5. Los componentes más importantes de la estructura de préstamos senior que requieren atención para garantizar el cumplimiento de EB-5 son el plazo, el pago y el pago anticipado:
CONSIDERACIONES A LOS PLAZOS DEL PRÉSTAMO PRINCIPAL
Hay varias consideraciones en juego al establecer el plazo de una inversión EB-5 en un préstamo senior. Se debe establecer un plazo de préstamo que se ajuste al cronograma de inversión EB-5, que en la mayoría de los casos es incierto, y que al mismo tiempo sea comercialmente razonable para el prestatario del proyecto. A menudo ocurre que el plazo del préstamo senior puede ser más largo que la cantidad de tiempo real que el inversionista necesita invertir en el proyecto (6 a 10 años), pero debido a otras consideraciones el prestatario requiere un préstamo senior más largo. plazo (20-30 años). Esta discrepancia en el cronograma de inversión puede crear un riesgo de que el inversionista EB-5 no pueda recuperar su inversión en el momento de la adjudicación final de su petición de inversión. Los problemas de sincronización de los inversionistas EB-5 se pueden abordar con ajustes en las tasas de interés en ciertos hitos durante el plazo del préstamo senior para alentar el pago del préstamo senior por parte del prestatario del proyecto sin acortar el plazo del préstamo senior.
CONSIDERACIONES PARA EL PAGO DE PRÉSTAMOS PRINCIPALES
Para calificar como una inversión válida en el Programa EB-5, el capital del inversionista EB-5 debe realmente ponerse "en riesgo" con el fin de generar un rendimiento. Además, la inversión de capital EB-5 debe ponerse "en riesgo" durante la totalidad de la solicitud de visa de inversionista EB-5 o "período de mantenimiento". Como resultado, los pagos de capital por parte del prestatario del proyecto, incluso en forma de pagos mensuales de capital e intereses, pueden considerarse una violación de los requisitos de riesgo EB-5. Por lo tanto, en el pagaré del préstamo senior se debe establecer un período de solo interés (a diferencia de un cronograma de pagos totalmente amortizado) con cierta flexibilidad para extender ese período para hacer frente a la probable prolongación del proceso de inmigración debido a la regresión de visas para inmigrantes nacidos en China. inversores.
CONSIDERACIONES PARA EL PAGO ANTICIPADO DE PRÉSTAMOS PRINCIPALES
A menudo ocurre que durante el plazo de un préstamo comercial, el prestatario desee pagar por adelantado el préstamo antes de que expire su plazo. Dicho pago anticipado durante el período “en riesgo” del EB-5 podría ser catastrófico para los inversionistas del EB-5. Se puede incluir una disposición de bloqueo que prohíba el reembolso del principal durante el período “en riesgo” de la inversión en los documentos del préstamo senior para aliviar este problema. Los bloqueos no son una disposición que los prestatarios normalmente estén acostumbrados a ver. Cabe señalar que el Servicio de Ciudadanía e Inmigración de EE. UU. (USCIS) recientemente abrió la puerta a la redistribución de capital después de la creación de empleo a partir de la inversión inicial del proyecto EB-5 a través de sus revisiones más recientes del manual de políticas. Esto significa que la disposición de bloqueo puede volverse menos importante en futuras inversiones en préstamos senior EB-5.
SUPERVISIÓN DEL PRESTAMISTA SUPERIOR DE LA GESTIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
La mayoría, si no todos, los proyectos EB-5, incluyen una cantidad significativa de construcción. La gestión del riesgo de construcción representa quizás el mayor desafío para el éxito de cualquier proyecto EB-5. La posición de gravamen de primera prioridad del prestamista senior en la pila de capital le permite exigir niveles adicionales de control y protección en nombre de los inversionistas EB-5, incluido, entre otros, exigir que el proyecto de inversión EB-5 en cuestión incluya una evaluación exhaustiva. proceso de control de fondos que consiste en monitoreo de la construcción, inspecciones del sitio, solicitudes de retiro, prueba de progreso incremental, cobro de liberación de gravámenes y otros procesos vitales para garantizar un proyecto de construcción saludable y exitoso. El prestamista senior prudente generalmente emplea una firma externa de administración de la construcción para realizar visitas periódicas al sitio del proyecto, preparar informes de progreso detallados y garantizar que se hayan satisfecho todos los gravámenes del materialman antes de permitir que se desembolsen más fondos en el proyecto. Este tipo de gestión cuidadosa de la construcción ayudará a mantener el proyecto en marcha y servirá como un sistema de detección de alerta temprana para cualquier problema antes de que se salga de control. Al estar en la posición de prestamista senior, los inversionistas EB-5 pueden garantizar que sus intereses estén protegidos al exigir que se implemente un riguroso proceso de control de fondos para su proyecto de inversión EB-5.
BENEFICIOS DE LOS PRÉSTAMOS PRINCIPALES PARA EB-5
Una estructura de préstamo senior proporciona muchos beneficios para los inversionistas EB-5 que no están disponibles para otras posiciones de inversión en la pila de capital del proyecto, que van desde el control sobre la deuda de inversión del proyecto hasta una mayor flexibilidad para reembolsar a los inversionistas EB-5 en caso de un problema. situación del proyecto, así como la capacidad final de recuperar los fondos de inversión de los inversionistas EB-5 después de la adjudicación final de la petición. Mientras tanto, el préstamo senior está en mejor posición para una participación profunda en la gestión de la construcción a través de un tercero profesional. Por lo tanto, la estructura de préstamos senior puede aprovechar aún más la experiencia externa en construcción para reducir el riesgo de construcción del proyecto para los inversionistas EB-5. Por otro lado, la inversión en préstamo senior EB-5 representa la forma de inversión EB-5 más difícil de estructurar. Requiere un esfuerzo riguroso y detallado junto con un prestatario del proyecto flexible para estructurar la transacción del préstamo senior y los documentos del préstamo senior para garantizar el pleno cumplimiento de todas las reglas y regulaciones EB-5. Sin embargo, si tienen éxito, los beneficios pueden ser extremadamente atractivos tanto para los inversores EB-5 como para los prestatarios que buscan deuda para completar su capital de proyecto de construcción. En el clima actual de incertidumbre en las inversiones EB-5, brindar seguridad y protección adicional a los inversionistas EB-5 que utilizan la estructura de inversión de préstamos senior aumentará la probabilidad de atraer más inversionistas al proyecto.
Juan Shen
John Shen es el director ejecutivo de American Lending Center LLC. Es un pionero en la industria de centros regionales, donde introdujo el capital EB-5 en los programas de préstamos del gobierno de EE. UU., como el programa SBA 504. En octubre de 2017, Shen ganó el “Premio Coleman SBA 504 Prestamista del Año”, el premio anual para los mejores prestamistas para pequeñas empresas. Fundó American Lending Center LLC en 2009, que recibió la designación de centro regional de los Servicios de Inmigración y Ciudadanía de EE. UU. en abril de 2010 y una licencia de prestamista financiero de California en noviembre de 2010.
Ver todo el perfilDESCARGO DE RESPONSABILIDAD: Las opiniones expresadas en este artículo son únicamente las opiniones del autor y no necesariamente representan las opiniones del editor ni de sus empleados. o sus afiliados. La información que se encuentra en este sitio web tiene como objetivo ser información general; No es asesoramiento legal ni financiero. Sólo un profesional autorizado y con pleno conocimiento de todos los hechos y circunstancias de su situación particular puede brindar asesoramiento legal o financiero específico. Debe consultar con expertos legales, de inmigración y financieros antes de participar en el programa EB-5. Publicar una pregunta en este sitio web no crea una relación abogado-cliente. Todas las preguntas que publique estarán disponibles para el público; No incluya información confidencial en su pregunta.
