por Rohit Kapuria y Phil Cohen

Para muchos de los que son nuevos en EB-5, obtener una comprensión firme del costo de capital proyectado es a menudo uno de los mayores obstáculos a la hora de decidir si buscar o no financiamiento EB-5. Si bien hay una gran cantidad de conferencias EB-5, los expertos y educadores de EB-5 rara vez discuten este tema en particular de manera integral. Parte del problema es que no todos los expertos tienen una visión completa del campo EB-5. A esto se suma además el hecho de que a muchos proveedores de servicios a menudo les resulta difícil obtener un panorama financiero completo para una situación determinada sin profundizar en los acuerdos de consultoría.

A menudo, los desarrolladores de proyectos, que podrían describirse mejor como prestatarios EB-5, que están considerando EB-5, a menudo están preocupados por los costos iniciales asociados a esta forma de capital. Tal preocupación podría ir en detrimento del desarrollador, ya que podría significar que el desarrollador pasa o pierde por completo algunas opciones, posiblemente más costosas, que podrían llevar el proyecto al frente del campo de marketing y garantizar el cumplimiento efectivo de las regulaciones EB-5.

Algunos ejemplos de beneficios significativos que podrían resultar de dedicar el tiempo y la energía necesarios a la planificación estratégica y la configuración adecuada de un proyecto EB-5 incluyen: un equipo legal de alta calidad que ayudará a evitar dificultades en el programa y minimizar el riesgo de una RFE ( Solicitud de Prueba) que se emite; un plan de negocios mejor que el promedio que facilitará el marketing ya que brindaría mejores detalles a inversionistas y agentes; y trabajar con un administrador financiero acreditado que pueda ayudar a garantizar el cumplimiento adecuado de las políticas EB-5 y las regulaciones relacionadas, y evitar los posibles problemas legales que de otro modo podrían surgir.

Al considerar el costo del capital EB-5, los desarrolladores de proyectos siempre deben intentar evaluar los pros y los contras de varias opciones de la manera más completa posible. La inclinación lógica a mantener bajos los costos iniciales puede no siempre resultar en dividendos fructíferos. Aparte de la viabilidad del proyecto, la aprobación del USCIS es sólo la mitad de la batalla; la otra mitad involucra la comerciabilidad del proyecto. Después de todo, si el proyecto llega al mercado y fracasa, los costos invertidos por el desarrollador hasta ese momento pueden perderse por completo.

 Comprender los costos

Renuncia de responsabilidad:: Si bien los autores buscan, a un alto nivel, brindar una idea del costo general del capital EB-5, los lectores deben tener en cuenta que los costos descritos en este artículo se basan en la experiencia de primera mano de los autores, así como en entrevistas directas con abogados y otros participantes del mercado. Como resultado, existen excepciones para casi todas las partidas presentadas. Algunas líneas de pedido podrían ser significativamente más o menos costosas según el equipo y los hechos exclusivos del proyecto subyacente. Además, el mayor costo potencial es uno que no se destaca en este artículo, es decir, el costo de oportunidad de no suscribirse a todas las oportunidades para: a) destacarse en lo que es un mercado de inversionistas EB-5 cada vez más concurrido; y b) minimizar la probabilidad de una RFE de USCIS.

De hecho, al considerar el costo total del capital, rápidamente se hace evidente que, si bien los costos de instalación no son intrascendentes, pueden representar una proporción relativamente pequeña del costo potencial total.

Dólares y sentido comercial 

Para presentar una imagen lo más completa posible, los costos que siguen se dividen en dos categorías clave: costos de instalación y costos continuos. Los ejemplos de gama alta y baja que siguen son rangos de precios comunes, si se utiliza el servicio en cuestión. Dados los distintos grados de excepciones, es justo suponer que los rangos de costos que siguen serían exactos para el 60-70 por ciento de todos los casos. Como se indicó anteriormente, las cifras presentadas en esta sección se basan en la experiencia personal de los autores, así como en varias discusiones con proveedores de servicios que tienen varios años de experiencia en EB-5.

Establecer los costes

Hay dos escenarios de configuración diferentes a considerar: proyectos EB-5 “directos” y proyectos basados ​​en centros regionales. Los proyectos directos suelen ser proyectos más pequeños, que buscan menores aumentos de capital; sin embargo, en ocasiones recaudan mayores cantidades de capital, comúnmente cuando se trata de un acuerdo “directo mancomunado”.[ 1 ] Se utiliza la estructura del proyecto. Varias partidas van acompañadas de notas que analizan los factores que pueden afectar el costo en sí o si es aplicable.

Costos directos de configuración del proyecto EB-5

La configuración de un proyecto directo normalmente requiere un equipo más pequeño y menos componentes.

Costos de instalación del proyecto EB-5 con base en el centro regional

Los proyectos basados ​​en centros regionales comúnmente involucran componentes y proveedores de servicios adicionales.

Los costos en curso

Los costos continuos de un aumento de capital EB-5 se presentan por separado en la siguiente tabla.

Notas sobre los costos presentados

Se deben considerar algunos elementos adicionales al evaluar los costos presentados anteriormente.

Las tarifas de presentación pueden cambiar

Justo en el momento de la publicación de este artículo, USCIS realizó algunas propuestas de cambios con respecto a las tarifas de presentación. Si bien los cambios aún no han sido aprobados, vale la pena tener en cuenta que actualmente se proponen de la siguiente manera:

• Formulario I-924, solicitud de designación o enmienda de centro regional: Se ha propuesto un aumento de tarifas que aumentaría el costo de $6,230 a $17,795.
• Formulario I-924A (que se titulará “Certificación anual del centro regional”): Se ha propuesto una nueva tarifa de $3,035.

Costos de marketing

Los costos de comercialización (es decir, el costo de comercializar un proyecto entre inversionistas potenciales y/o sus respectivos agentes de migración) pueden ser fácilmente el costo más alto de todo el proceso EB-5. Los costos presentados anteriormente representan los extremos externos para la mayoría de los proyectos. A modo de ejemplo, los agentes en China, el mayor mercado inversor EB-5, podrían cobrar desde sólo la tarifa de administración en el extremo inferior, hasta la tarifa de administración más un 4-5 por ciento anual de los fondos recaudados en el extremo superior. Comúnmente, los agentes que cobran tarifas en el extremo inferior del rango pueden trabajar solo con los equipos de proyectos EB-5 más experimentados y, por lo tanto, se sienten cómodos con tarifas más bajas porque existe una confianza incorporada tras años de interacción, o de lo contrario, puede Habrá agentes más pequeños que tal vez no puedan suscribir completamente las unidades en un acuerdo por su cuenta, por lo que puede haber un costo adicional asociado con la búsqueda de otros agentes pequeños para completar el proceso de suscripción. Más recientemente, algunos agentes incluso cobran grandes honorarios únicos por adelantado, además de otras compensaciones descritas anteriormente, antes de completar sus obligaciones de marketing.

Existen muchas formas potenciales de comercializar un proyecto y los costos pueden variar considerablemente, según el enfoque adoptado. Otra tendencia en el mercado ha surgido en situaciones en las que los agentes de migración incluso buscan participaciones en los propios proyectos. Puede que esto no sea bien recibido por todos los desarrolladores de proyectos, pero, en ocasiones, incentiva al intermediario de migración a defender más firmemente el proyecto. Además, algunos corredores de bolsa con sede en EE. UU. recomiendan informes de diligencia debida, que deben evaluarse caso por caso.

Dicho esto, debido a la naturaleza internacional del marketing EB-5, y aparte de las consideraciones pertinentes y muy importantes de la ley de valores, es prudente que los participantes más nuevos de EB-5 anticipen la posible necesidad de trabajar con agentes de migración experimentados en EB-5 relevantes. -XNUMX mercados como China. Sin embargo, esto no significa necesariamente que el desarrollador necesariamente esté pagando el rango de costos más alto proporcionado en las tablas anteriores.

Seguros

Hay muchas opciones de seguros diferentes disponibles para proyectos EB-5. Si bien los seguros, en términos generales, pueden agregar un beneficio significativo a los proyectos, la industria EB-5 utiliza estos productos en diversos grados. Incluir todas las opciones de seguro posibles en la tabla de costos tendría un efecto de ponderación potencialmente distorsionante en el escenario de alto nivel, por lo que se excluyó del modelo de costos. Las opciones de seguro incluyen seguro I-526 (inversionista), seguro contra errores y omisiones y seguro de construcción, por nombrar algunos. Las opciones de seguro deben evaluarse caso por caso y explorarse con profesionales.

Costo de capital anualizado: casos altos y bajos

Para poder comparar el costo del capital EB-5 con otras formas de financiamiento, es útil considerarlos en su conjunto sobre una base anualizada. Las siguientes vistas anualizadas se presentan únicamente para escenarios de proyectos basados ​​en centros regionales:

Supuestos

A los efectos de los ejemplos siguientes, se han hecho las siguientes suposiciones:

• Proyecto basado en un centro regional.
• $10 millones de aumento EB-5.
• Depósito en garantía: no se aplican tarifas continuas.
• Estudio de viabilidad utilizado.
• Se utilizan las tarifas de presentación actuales (no propuestas).
• No se utiliza ningún seguro en el cálculo.
• Centro regional:
  • El caso de gama baja supone un pago del 0.25 por ciento de los fondos EB-5 a 3^rd-centro regional del partido.
  • El caso más alto supone la creación de un centro regional.
  • Plazo del préstamo EB-5 de cinco años.
  • El costo del viaje no está incluido debido a una gran variación (pero debe incluirse en cualquier presupuesto).

Escenario de gama baja

La siguiente es una vista anualizada del costo del capital EB-5 basada en un escenario de bajo costo:

Sobre una base anualizada, este escenario de “caso bajo” muestra un costo anual total del capital EB-5 del 1.3 por ciento, o $104,746 durante cinco años, con un aumento de $10 millones en el EB-5.

Escenario de gama alta

La siguiente es una vista anualizada del costo del capital EB-5 basada en un escenario de alto costo:

Sobre una base anualizada, este escenario de “caso alto” muestra un costo total anual del capital EB-5 del 9.67 por ciento, o $966,646 durante cinco años, con un aumento de $10 millones en el EB-5. Vale la pena señalar, sin embargo, que con un aumento EB-10 de $5 millones, sería muy poco probable que el costo de capital fuera tan alto y esto es sólo una representación de una posibilidad extrema externa. Mayor explicación de la que otros Siguen los costos de capital.

Cosas a tener en cuenta al considerar el costo de capital 

La visión realista

Los lectores deben recordar que los escenarios presentados anteriormente pretenden representar los extremos de rangos de precios comunes. La realidad para la mayoría es que el costo del capital se acercará más al promedio de estas dos estructuras de costos. Los participantes más nuevos deberían anticipar pagar más por el beneficio de experiencia adicional a medida que aprenden el negocio (4-7 por ciento).

Eficiencias basadas en el tiempo y la experiencia

Si uno emprende múltiples proyectos EB-5, muchos costos se pueden reducir con el tiempo a medida que los equipos internos, las estrategias y el conocimiento de la industria se vuelven más refinados. El marketing en particular puede volverse más fácil y rentable a medida que los procesos internos, la eficacia del marketing y las redes de marketing se establezcan más. Los operadores más experimentados pueden esperar llegar a un punto en el que su costo de capital sea considerablemente menor (2.5-4 por ciento), dependiendo en gran medida de la eficiencia del marketing, la infraestructura interna y la cantidad total de fondos recaudados.

Los beneficios de invertir en una base sólida

El proceso de configuración es el laboratorio de cualquier proyecto EB-5 ganador. El costo adicional de trabajar con un equipo de primer nivel en esta etapa es relativamente pequeño en proporción a los costos totales. La diferencia en los costos de instalación entre el escenario de gama baja y un escenario de gama alta presentado anteriormente es un 0.47 por ciento relativamente insignificante sobre una base anualizada y a menudo ofrece un retorno de la inversión (retorno de la inversión) tangible e intangible, sobre todo en el nivel de marketing. escenario.

Tanto los inversores como los agentes pueden tener confianza adicional en un proyecto en particular si fue elaborado por un equipo respetado de abogados y economistas. Además, un plan de negocios detallado y bien redactado, desarrollado por proveedores reconocidos y respaldado por un estudio de viabilidad independiente, elimina muchas de las conjeturas del proceso para los inversores al evaluar un proyecto. Finalmente, un administrador financiero externo muy respetado, como NES Financial, brinda confianza en que los fondos del inversionista se administrarán adecuadamente y que los informes requeridos serán fluidos.

El retorno de la inversión está en el 'yo'

Utilizar el programa EB-5 puede ser una forma beneficiosa de recaudar capital. Incluso el escenario de costos elevados presentado en este artículo tiene sentido económico para algunos proyectos. Sin embargo, en última instancia, desarrollar un equipo asesor sólido y una buena comprensión del mercado genera la mejor y más rentable oportunidad EB-5, una que mejorará con la experiencia.

felipe cohen

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