Parafraseando a Heráclito de Éfeso, la única constante dentro del mundo EB-5 es la evolución perpetua de las políticas del programa y las interpretaciones de sus regulaciones, particularmente en los últimos años. Una de esas evoluciones surge de la explosión de la popularidad del Programa EB-5 en China, que representa al menos el 85 por ciento de todos los inversores EB-5.
Con los tiempos cada vez mayores de adjudicación del Servicio de Ciudadanía e Inmigración de los Estados Unidos (USCIS) y las preocupaciones sobre el retroceso que se convierten en lamentos diarios en la sala de descanso, un tema que ha sido una fuente de quejas se relaciona con el requisito del programa EB-5 de que los fondos de un inversionista permanezcan "en riesgo". ”hasta que su petición I-829 sea completamente adjudicada.
Cuando una nueva empresa comercial (NCE) presta dinero a una empresa creadora de empleos (JCE) o a una filial relacionada, la JCE, por lo general, completa con éxito el proyecto y está en condiciones de reembolsar el préstamo a la NCE dentro de los 4 a 5 años siguientes a la fecha del inversionista. Presentación de petición I-526.
Dado el actual clima de retroceso, al tratar con inversores de China continental, surge la pregunta de cómo debería proceder la NCE para mantener los fondos "en riesgo" cuando el actual y prolongado proceso de adjudicación/retrogresión impide que un inversor de China continental, de ser elegible para una petición I-829 durante al menos otros 4 a 5 años. Ingrese la oportunidad de redistribuir dichos ingresos de inversión EB-5 reembolsados.
El desafío de esta situación se debe en parte a la ausencia de orientación definitiva y pronunciamientos políticos finales por parte del USCIS y en parte a los obstáculos asociados con la búsqueda y gestión de nuevas oportunidades de redespliegue "en riesgo".
De hecho, en las discusiones sobre la redistribución con los operadores de centros regionales y los gerentes de NCE, se puede encontrar que muchos no habían pensado mucho en esta cuestión. Se podría argumentar que, con una orientación y una planificación adecuadas, el redespliegue podría convertirse en una oportunidad.
REDESPLEGACIÓN A OTRO PROYECTO 'INTERNO'
Algunas NCE ven la necesidad de la redistribución como una oportunidad para reciclar los fondos reembolsados anticipadamente con el posterior proyecto de desarrollo del prestatario. Sin embargo, este enfoque puede enfrentar resistencia por parte de los inversores dada la probabilidad de que se produzca una nueva empresa ilíquida que tenga sus propios riesgos no revisados. A falta de un texto que contemple dicha posibilidad de "reciclaje", es posible que se requiera el consentimiento del inversor y del corredor.
También hay una gran cantidad de consideraciones corporativas, de valores y de reputación que se deben tener en cuenta antes de simplemente reciclar los fondos en una inversión nueva, no estudiada y ilíquida. Después de todo, toda inversión está sujeta a una serie de riesgos, a divulgaciones necesarias y posiblemente, incluso, al consentimiento de los inversores.
¿QUÉ DICEN LAS REGLAS?
USCIS aún tiene que emitir una guía concreta sobre este tema, a excepción de un breve comentario no vinculante para la agencia durante una llamada a las partes interesadas y un borrador de memorando de política de USCIS en 2015 (borrador de memorando de política), que generalmente establece que las inversiones EB-5 deben permanecer en riesgo, no puede devolverse a los inversores antes de la adjudicación I-829 y que contempla además que siempre que la NCE haya emprendido las actividades comerciales inicialmente contempladas en el plan de negocios original y se hayan creado los puestos de trabajo necesarios, la NCE puede redistribuir capital a una nueva empresa sin causa para denegar o revocar una petición.
Dicha guía también señala que no hay ningún requisito adicional para la creación de empleos luego de una posible redistribución de los ingresos de la inversión EB-5.
No obstante, dado que dicha orientación no se ha formalizado, la industria espera una política definitiva que aborde cuestiones básicas como las limitaciones a los tipos de inversiones y el período de tiempo permitido entre la devolución de fondos a la NCE y la redistribución de dichos fondos.
QUÉ DEBEN PRIORIZAR LOS INVERSORES
Para evaluar las opciones de reubicación, es importante comprender primero cuáles podrían considerar los inversionistas EB-5 como sus prioridades. Los inversores entienden que las inversiones que realizan en proyectos EB-5 tienen un grado de riesgo inherente a la creación de un nuevo negocio. Sin embargo, una vez que se cumplan estos requisitos, se debe anticipar que las prioridades de los inversionistas cambiarán si se hace necesaria una redistribución. En ese momento, se espera que se haya superado el obstáculo inicial para la aprobación de la I-526.
Por lo tanto, es probable que la tolerancia/prioridades de riesgo del inversionista se modifiquen para alinearse con la siguiente fórmula: Preservación del estatus migratorio manteniendo los fondos de inversión en riesgo, preservación de las contribuciones de capital, mantenimiento de rendimientos consistentes de la inversión; y posiblemente, la creación de una oportunidad de crecimiento que sea mejor que los rendimientos previstos originalmente.
TEMAS IMPORTANTES PARA LA NCE
En un escenario de redistribución, la NCE estará en una posición en la que también deberá replantear sus prioridades, tanto para reflejar las prioridades cambiantes de sus inversores como para minimizar el costo y el esfuerzo necesarios para satisfacer el requisito de redistribución y al mismo tiempo crear el mejor resultado posible. para todos los interesados. Las prioridades de NCE incluyen: cumplimiento de las políticas EB-5, garantizar el éxito de los inversionistas en la etapa I-829, preservación del capital/riesgo minimizado asociado con una inversión de redistribución, minimización de los costos de redistribución y los esfuerzos asociados con su supervisión; pagar rendimientos a las partes interesadas y generar nuevas oportunidades de ingresos de redistribución de riesgo mínimo que sean lo suficientemente líquidas para coincidir con el horizonte temporal de la I-829 de los inversores.
HACER PAGAR LA REDESPLESIÓN
Una vez que se tienen en cuenta las prioridades de las partes interesadas, rápidamente queda claro que el rendimiento ideal puede estar más allá del alcance de las oportunidades de inversión más seguras disponibles en el mercado actual. El requisito de “en riesgo” crea un panorama confuso. El Borrador del Memorándum de Política, cuando está parafraseado, indica que para que el capital se considere “en riesgo”, debe haber una posibilidad de pérdida u oportunidad de ganancia.
Como tales, los bonos municipales que están respaldados por la plena fe y crédito de, digamos, el gobierno de Estados Unidos, no pueden interpretarse como si se ajustaran a la interpretación del USCIS del requisito de “en riesgo”. ¿Así que cuales son las opciones?
MANTENLO EN LA FAMILIA
Un inversor podría resistirse si la NCE redistribuye los fondos en otro proyecto relacionado con el prestatario original. Estas nuevas empresas pueden no ser líquidas a menos que haya un horizonte temporal corto asociado con cada nuevo proyecto. Por ejemplo, la JCE requiere que el proyecto EB-5 inicial funcione en la fase 1 de un proyecto. La fase 1 se completa en un tiempo récord y se crean todos los puestos de trabajo necesarios. La JCE, siguiendo los términos del proyecto de oferta y el consentimiento apropiado, según se requiera en virtud de la oferta, de la NCE y los inversionistas, utiliza los ingresos para la fase 2 y luego la fase 3 y así sucesivamente. Si un emisor EB-5 puede contemplar un proyecto de varias fases con una vida útil corta asignada a cada fase, esto podría permitir que los fondos permanezcan dentro de la familia NCE/JCE.
COMPRA DE INVERSIONES DE CAPITAL
Algunos han interpretado que el proyecto de normas políticas permite la compra de acciones como una alternativa viable. Redistribuir el capital EB-5 a acciones ofrece ventajas, incluidas liquidez, transparencia y flexibilidad, suponiendo que la combinación de activos pueda ajustarse con el tiempo según sea necesario.
Por otro lado, las acciones están sujetas a la volatilidad del mercado y del ciclo económico, además de los riesgos específicos de las empresas, todos los cuales deben tenerse en cuenta cuando se trata de una inversión definida a corto plazo. Con los mercados en máximos históricos y muchos profesionales prediciendo un ciclo bajista, las inversiones a corto plazo en acciones pueden plantear un nivel de incertidumbre con el que los inversores deben sentirse cómodos.
Esta cuestión plantea otra preocupación. El uso de acciones como opción de reubicación significa que los inversores y/o las NCE pueden decidir reducir el riesgo cubriendo su inversión con una contrainversión (por ejemplo, vender una acción en corto frente a una posición larga) para mitigar el riesgo. USCIS puede determinar que tal acción puede anular el requisito de "en riesgo". Si bien esto no sería un curso de acción recomendado, plantea la pregunta de si USCIS permitiría compras de acciones como alternativa de redistribución, dado que, en teoría, sería imposible para la Agencia saber si la inversión ha sido cubierta por un inversor.
Además, cómo se gestionan las acciones y qué honorarios de gestión surgen en dicha estrategia son consideraciones importantes para determinar los costos y beneficios del enfoque de acciones.
LA OPCIÓN DE FIDEICOMISOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA
Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT) pueden ser una alternativa viable de redespliegue que podría satisfacer el deseo de muchos inversores extranjeros de participar en el mercado inmobiliario. La redistribución directa a un REIT puede ser de beneficio mutuo para ambas partes. Los REIT pueden ser públicos o privados y cada tipo debe considerarse por separado.
Los REIT públicos incluyen muchas de las mismas preocupaciones que las acciones públicas, incluida la volatilidad del mercado y las empresas. Además, dado que se espera que las tasas de interés aumenten y las tasas de capitalización están en mínimos casi históricos en algunas áreas, las acciones podrían verse presionadas al desplegar capital en acuerdos con tasas de capitalización bajas, lo que significa que los valores efectivos de las propiedades podrían disminuir si las tasas de interés suben. arriba. El beneficio de un REIT público es la liquidez; aunque los inversores deben ser conscientes de que varios REIT más pequeños que cotizan en bolsa pueden ser demasiado pequeños para inversiones a gran escala.
En el sector privado, encontrar un REIT que pueda utilizar capital de deuda a corto plazo, con cronogramas que coincidan con los de las NCE, puede ser un desafío, ya que esta clase de activos a menudo depende de inversiones de capital a largo plazo. El beneficio de un REIT privado es que la volatilidad es moderada y los administradores pueden estar más inclinados a agregar valor y, por lo tanto, ser más selectivos y estratégicos al desplegar capital en diversas propiedades que ofrecen valor agregado o en circunstancias oportunistas, que pueden ofrecer un mayor rendimiento.
INVERSIONES ALTERNATIVAS EN MERCADOS PRIVADOS
Las inversiones alternativas, sobre todo los mercados privados, presentan otro tipo interesante de oportunidad de redespliegue. En los últimos años, los mercados privados han generado una serie de empresas de inversión dirigidas por veteranos de la industria que se centran en métodos de despliegue de capital con valor agregado. A modo de ejemplo, en la investigación realizada para este artículo, los autores se han topado con varias empresas de gestión de inversiones que despliegan capital de deuda en empresas estables con balances sólidos para financiar necesidades de flujo de efectivo para el crecimiento o eventos específicos de corto plazo. Muchas de estas inversiones cuentan con garantías significativas y, por lo tanto, presentan importantes beneficios de mitigación de riesgos. Varios de los equipos explorados tuvieron récords de retorno sorprendentemente sólidos y consistentes.
Las inversiones en el mercado privado están bien posicionadas para cumplir con los requisitos del programa y ofrecer una serie de beneficios, incluida una volatilidad potencialmente menor y mayores rendimientos que los mercados públicos comparables. Estas inversiones suelen ser estrategias personalizadas y de corto plazo diseñadas para generar retornos absolutos y relativos, y con tácticas de mitigación de riesgos en forma de análisis profesional y selectividad de inversión. El desafío con estas inversiones nuevamente está en el momento oportuno. Los gestores de inversiones alternativas no siempre tienen acuerdos preparados. Para un solo acuerdo, también es relativamente difícil encontrar y examinar a estos operadores sin la ayuda de un tercero. Otro desafío tiene que ver con la permisibilidad de los rendimientos fijos/absolutos. Tener cualquier tipo de rendimiento que pueda parecer garantizado podría violar el requisito de “en riesgo”.
TRABAJAR CON INTERMEDIARIOS
Si bien el redespliegue es un concepto relativamente nuevo, han surgido algunos intermediarios de redespliegue EB-5. El valor clave de los intermediarios en el contexto de la redistribución es proporcionar un nivel de supervisión y gestión en el que dichos grupos puedan ayudar a buscar, precalificar y agregar oportunidades de inversión. Los intermediarios pueden ser un vínculo importante para las inversiones que pueden satisfacer las necesidades de una NCE en términos de cantidad de capital a redistribuir, perfiles de riesgo y recompensa y, lo más importante, cronogramas de inversión.
PLANIFICA CON ANTICIPACIÓN PARA OBTENER EL MAYOR ÉXITO
En última instancia, la clave del éxito para convertir la redistribución en una oportunidad es estar preparado y trabajar dentro de los parámetros de los valores que cumplen y las pautas de política EB-5. Los centros regionales y las NCE deben estar en contacto constante con sus inversores, las JCE y, lo que es más importante, con sus asesores de valores. Si la NCE necesita redistribuir capital fuera de sus propias participaciones, sería prudente comenzar a discutir alternativas más temprano que tarde.
Algunas de las mejores prácticas que las NCE deben considerar incluyen orientación legal y de inversión por parte de abogados y profesionales experimentados, diligencia debida a nivel institucional, inversiones titulizadas cuando sea posible, inversiones de riesgo y retorno razonables, equipos comerciales sólidos, duración razonable de las inversiones y garantía de una alineación de intereses con todos. los interesados pertinentes.
PARA TENER ÉXITO EN LA REDESPOSICIÓN DE FONDOS
Tener acceso a un conjunto de capital que debe invertirse no debe verse como un pasivo. Ciertamente, existen nuevas preocupaciones legales, de gestión, administrativas y fiduciarias fuera de las operaciones normales de un centro regional o una NCE que deben tenerse en cuenta.
Dados los requisitos únicos y las preocupaciones sobre los tiempos reflejados en las redistribuciones de capital EB-5, trabajar con intermediarios y asesores legales experimentados puede ayudar a las NCE y a los inversionistas a navegar las aguas, reduciendo potencialmente el riesgo y encontrando opciones que satisfagan necesidades específicas.
Como ocurre con todas las inversiones, la redistribución es tanto un arte como una ciencia. Por lo tanto, planifique en consecuencia conociendo los productos y los actores, así como planificando las necesidades internas. Con una planificación, consideración y comunicación adecuadas, se podrían cumplir las expectativas de las partes interesadas y de manera similar se podrían desarrollar oportunidades para generar ingresos adicionales minimizando el riesgo.
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