EB-5 y la industria hotelera tienen una larga historia. Muchos desarrolladores han utilizado el EB-5 como deuda senior, deuda mezzanine o capital para completar proyectos de hoteles y complejos turísticos en todo el país. EB-5 representa una parte interesante y potencialmente de menor costo del capital, especialmente cuando la deuda mezzanine tradicional es difícil de obtener o demasiado costosa para completar un proyecto hotelero. El financiamiento mezzanine EB-5 también puede ayudar a los desarrolladores de hoteles a alcanzar una relación préstamo-valor combinada más alta. Cuando se estructura y planifica correctamente, EB-5 puede ser una excelente opción para proyectos hoteleros. A continuación se muestra una revisión de los documentos principales que se deben preparar para una petición EB-5 basada en un hotel junto con los principales problemas que afectan los casos EB-5 de hoteles en la actualidad.
El Asunto de Ho Business Plan
El plan de negocios siempre debe cumplir con los requisitos de Asunto de Ho. Debe entrar en el mayor detalle posible sobre la ubicación del hotel, la cantidad de llaves, las diversas comodidades del hotel, la estrategia de marketing y los hoteles competidores y comparables en el área.
El plan también debe discutir la capitalización del hotel junto con el estado de las otras partes del financiamiento y cuándo ingresarán al proyecto. El presupuesto de construcción utilizado para calcular los trabajos de construcción debe estar en el plan de negocios, y los insumos para el modelo económico siempre deben estar establecidos en el plan de negocios. El plan de negocios debe incluir una pro forma financiera detallada para varios años, junto con una discusión completa de los cálculos de RevPar, la tarifa promedio diaria (ADR) y la tasa de ocupación. El plan también debe citar la fuente de estos cálculos y cualquier supuesto financiero.
Además, los planes de negocios deben discutir claramente la marca del hotel y los acuerdos materiales vigentes para la marca y la gestión del hotel. Es mejor si tanto el acuerdo de franquicia como el de administración se ejecutan antes de presentar cualquier petición EB-5. Si no es así, el plan de negocios debe discutir los cronogramas para ejecutar los acuerdos de franquicia y administración y las cartas de intención con el franquiciador, y el gerente debe incluirse en las peticiones EB-5.
el informe económico
El informe económico es un documento principal para cualquier caso EB-5 a través de un centro regional, ya que calcula la cantidad de empleos que creará el proyecto. La mayoría de las peticiones EB-5 para hoteles crearán empleos durante la construcción y luego las operaciones.
Los trabajos de construcción son relativamente fáciles de calcular utilizando los costos duros elegibles EB-5 (menos contingencias) más los costos blandos elegibles EB-5 (ingeniería, arquitectura y legal). Los trabajos de operaciones del proyecto generalmente se calculan utilizando los ingresos del hotel. Los ingresos para este propósito se toman de la proforma del hotel que se encuentra en el Asunto de Ho plan de negocios. Con el fin de desarrollar los ingresos para el plan de negocios y el informe económico, los ingresos generalmente se calculan mediante RevPar: ingresos por habitación disponible. RevPar se calcula multiplicando la tarifa diaria promedio de habitación (ADR) del hotel por la tasa de ocupación del hotel. El ADR y la tasa de ocupación del hotel siempre deben encontrarse en el Asunto de Ho plan de negocios compatible.
Un problema común surge del uso de trabajos de operaciones resultantes de los restaurantes, bares y clubes nocturnos que operan en el hotel o resort si el hotel no posee ni opera esos establecimientos. USCIS puede considerarlos como trabajos para “inquilinos” y aplicar la Guía de ocupación para inquilinos de febrero de 2012 a esos trabajos. Sin embargo, si el hotel o resort es el propietario y operador del restaurante, bar o club nocturno, esos trabajos pueden incluirse en el cálculo general de trabajos de operaciones.
Otro tema candente en los informes económicos hoteleros es si los trabajos de operaciones se pueden contar si el cronograma de construcción se prolonga. USCIS ha impuesto una regla arbitraria según la cual los empleos deben crearse dentro de los dos años y medio posteriores a la aprobación de la petición I-526 según el Memorando Neufeld EB-2009 de diciembre de 5. Si bien esto no es una ley, es un estándar de adjudicación utilizado por USCIS en el proceso de adjudicación EB-5. Dependiendo de cuándo comienza la construcción del hotel y cuánto tiempo lleva la construcción del hotel, se debe examinar el cronograma para ver si los trabajos de operaciones se pueden utilizar. Por ejemplo, si la construcción no comenzará hasta que el dinero EB-5 llegue al proyecto, y la construcción tomará 30 meses, entonces el informe económico tal vez solo pueda utilizar los trabajos de construcción porque las operaciones no ocurrirán dentro de los dos años y medio posteriores. Aprobación de la petición I-526. Si la construcción comienza con otro financiamiento (como capital de desarrollador o financiamiento puente) o la construcción dura solo 24 meses, por ejemplo, el informe económico puede utilizar el primer año de ingresos si las operaciones comenzarán dentro de los dos años y medio de I. -526 aprobación. La ocupación estabilizada que puede ocurrir entre cuatro y cinco años en el futuro casi siempre está fuera del cronograma de creación de empleo impuesto por el USCIS.
El gasto de los visitantes es otro dato que puede utilizar un economista para calcular la creación de empleo en el contexto hotelero. El economista utilizará un estudio (generalmente de una oficina de convenciones/visitantes) que calculará la cantidad promedio de dinero gastada por noche por los visitantes del área. Luego, el economista multiplicará ese número por la tasa de ocupación del hotel para determinar los ingresos que los huéspedes del hotel generarán en el área a través del gasto de los visitantes. Los ingresos por gastos de los visitantes se utilizan luego como insumo para el modelo económico para calcular la creación de empleo adicional en el área y sus alrededores. El gasto de los visitantes ha sido objeto de mucho escrutinio. USCIS quiere que el hotel demuestre que el hotel es la razón por la cual los visitantes vienen al área, pero en la mayoría de los casos es muy difícil demostrar esta causalidad. La decisión de utilizar el gasto de los visitantes en el cálculo de la creación de empleo requiere una investigación muy específica para cada caso en el que se considere.
El estudio de viabilidad
Siempre es importante proporcionar datos independientes para respaldar hechos clave en el Asunto de Ho plan de negocios. Un estudio de viabilidad de un hotel debe respaldar el RevPar, el ADR y las tasas de ocupación del hotel, que luego se utilizan para crear las proyecciones de ingresos en el plan de negocios, que, a su vez, son utilizadas por el economista para calcular los empleos de operaciones. HVS realiza periódicamente estudios de viabilidad hotelera para fines EB-5, lo que proporciona antecedentes y respaldo a los datos contenidos en el Asunto de Ho plan de negocios. Una mejor práctica es que los supuestos del plan de negocios, incluidos RevPar, ADR, tasas de ocupación e ingresos del hotel, provengan directamente del estudio de viabilidad.
Si sigue estos puntos clave, EB-5 puede ser una pieza integral para su próximo proyecto hotelero.
Jennifer Hermansky
Jennifer Hermansky centra su práctica de inmigración en la inmigración basada en el empleo. Tiene experiencia sirviendo a las industrias de atención médica, farmacéutica y de bienes raíces, así como a empresarios, científicos e investigadores en comunidades científicas para una amplia gama de opciones de visas temporales y soluciones de residencia permanente. Hermansky estructura una amplia gama de proyectos de visas EB-5 en las industrias de bienes raíces, atención médica y hotelería, representa a inversionistas EB-5 en peticiones I-829 y trabaja con centros regionales EB-5 y cumplimiento de proyectos.
Ver todo el perfilDESCARGO DE RESPONSABILIDAD: Las opiniones expresadas en este artículo son únicamente las opiniones del autor y no necesariamente representan las opiniones del editor ni de sus empleados. o sus afiliados. La información que se encuentra en este sitio web tiene como objetivo ser información general; No es asesoramiento legal ni financiero. Sólo un profesional autorizado y con pleno conocimiento de todos los hechos y circunstancias de su situación particular puede brindar asesoramiento legal o financiero específico. Debe consultar con expertos legales, de inmigración y financieros antes de participar en el programa EB-5. Publicar una pregunta en este sitio web no crea una relación abogado-cliente. Todas las preguntas que publique estarán disponibles para el público; No incluya información confidencial en su pregunta.
