por Gregory Wing
Durante los últimos años, se han invertido miles de millones de dólares de capital extranjero de bajo costo en empresas estadounidenses a través del programa EB-5. Si bien el programa se estableció en 1990, sólo recientemente ha recibido una aceptación generalizada como una solución viable de financiación de proyectos. De hecho, entre 2005 y 2013, se invirtieron más de 6.5 millones de dólares en empresas estadounidenses gracias a este programa.[1] Ahora se considera una fuente de capital viable para proyectos de diversos tamaños y tipos.
Sin embargo, muchas empresas y desarrolladores de proyectos han desperdiciado cientos de miles de dólares y años de tiempo creyendo que podrían financiar fácilmente su proyecto con este capital de bajo costo. De hecho, no es tan fácil. Para comprender mejor los desafíos de asegurar capital EB-5 de bajo costo, los desarrolladores deben considerar qué necesitan y qué quieren los inversionistas EB-5. Estas consideraciones son clave para comprender si su proyecto cumplirá con las demandas de los inversionistas y si puede recaudar capital EB-5 con éxito para su proyecto.
¿Qué necesitan los inversores? Su inversión está motivada principalmente por el deseo de mudarse y establecerse en los Estados Unidos. Pueden mudarse a los Estados Unidos si invierten en un negocio calificado y obtienen la aprobación de su tarjeta de residencia a través de una petición I-526. Ellos pueden estancia en los Estados Unidos sólo si su inversión crea 10 empleos permanentes a tiempo completo para los residentes de los EE. UU., generalmente dentro de los dos años posteriores a la inversión de los fondos (por inversionista suscrito). Debido a estos requisitos, el inversionista y toda su familia dependen del proyecto o negocio EB-5 para crear al menos 10 empleos calificados. Eso es lo que necesitan.
¿Qué quieren los inversores? Quieren que les devuelvan su dinero en un tiempo razonable (alrededor de cinco años) y normalmente con algún retorno de su inversión. Actualmente, ese retorno de la inversión es de alrededor del 1 por ciento anual, lo que hace que el capital EB-5 sea una opción de financiación muy atractiva para los inversores. Sin embargo, un desarrollador a menudo reclutará representantes o agentes de inversionistas, quienes le cobrarán entre 2 y 5 por ciento (a veces más) por año sobre los fondos recaudados para ayudar a colocar inversionistas. Por lo tanto, el capital EB-5, a menudo estructurado como acciones en la pila de capital, está más cerca de las tasas de deuda bancaria. Aún así, es mucho menos costoso que el capital social tradicional. Si bien las regulaciones no exigen reembolsar a los inversores (de hecho, las inversiones deben realizarse en el entendido de que el capital está en riesgo), es una práctica común reembolsar a los inversores al menos su monto principal, y los inversores buscarán tal compensación. estrategia de salida al comprar un proyecto EB-5.
Mayor escrutinio de los inversores
Los inversionistas EB-5 se están volviendo cada vez más sofisticados en su capacidad de evaluación de riesgos de proyectos y actividades de diligencia debida. Durante varios años, muchos proyectos que no eran apropiados para EB-5 debido a riesgos de inversión similares a los del capital de riesgo fueron promovidos y vendidos a inversores poco sofisticados. Además, algunos proyectos estructurados de manera fraudulenta se vendieron a inversores y, como resultado, se emitieron acusaciones. Ahora, varias agencias gubernamentales estadounidenses (la SEC, el FBI y otras) están prestando más atención a los documentos de oferta EB-5 y a las afirmaciones que presentan. Además, los inversores EB-5 se están volviendo mucho más sofisticados a la hora de evaluar cómo se satisfarán sus “necesidades” y “deseos”. Al mismo tiempo, sin embargo, existe un interés importante y creciente de los inversores en el programa EB-5 y los inversores claman por oportunidades de inversión seguras.
Un funcionario chino, hablando en septiembre de este año ante los patrocinadores del proyecto EB-5 de EE.UU. en una conferencia EB-5 en Xiamen, China, dijo que el mercado chino del EB-5 es un negocio de al menos 50 mil millones de dólares. Además, ya han otorgado licencias a 800 agentes para vender programas EB-5 y tienen muchas veces esa cantidad de agentes que buscan una licencia. Los funcionarios chinos también se apresuraron a señalar (y de manera bastante enfática) que los desarrolladores de proyectos estadounidenses deben comprender mejor las necesidades de los inversionistas EB-5 y solo proporcionar proyectos EB-5 seguros y apropiados.
Estructurar una oferta sólida de EB-5
El proyecto EB-5 apropiado tendrá una certeza creíble de crear al menos 10 puestos de trabajo por inversionista dentro del plazo regulado. Además, también podrá demostrar una certeza muy alta de devolver los fondos invertidos (normalmente en un plazo de cinco años) sin ofrecer ninguna garantía. Por lo tanto, los fondos EB-5 no son apropiados para proyectos especulativos, ni para proyectos de capital de riesgo, ni para modelos de negocio no probados. Sólo los proyectos con un modelo de negocio probado, con un equipo de gestión probado y con índices de previsibilidad de flujo de efectivo muy altos son apropiados para los inversionistas EB-5. ¿Por qué? Porque la capacidad de la familia de un inversionista para permanecer en los Estados Unidos depende enteramente de los empleos que se creen y que se creen. a tiempo.
Creación de empleo. Los inversionistas EB-5 (y los astutos agentes que promueven los proyectos EB-5) son cada vez más conscientes de las formas de evaluar los modelos de negocios y determinar la previsibilidad de la creación de empleos. Sin embargo, las metodologías de creación de empleo deben evaluarse para cada proyecto, caso por caso, ya que pueden contener una combinación de empleos directos, indirectos o inducidos, así como empleos operativos y de construcción. En lugar de mirar proyectos y/o tipos específicos, revisemos cosas que miran los financieros profesionales.
Audio grabado. Después de evaluar: 1) la demanda del mercado local para un proyecto empresarial, a través de un estudio de mercado, y 2) la tendencia nacional de la industria, los inversores analizan la competencia y experiencia del equipo directivo. A menudo, el mayor predictor del éxito futuro en una empresa es una historia de éxitos pasados (y la posibilidad de replicarlos). Por ejemplo, si alguien inicia su primer negocio nuevo, la probabilidad de fracaso es muy alta, estadísticamente hablando. Sin embargo, si alguien ha pasado 10 años o más creando siete negocios idénticos y exitosos, la probabilidad de que el octavo negocio también sea un éxito es alta. Ésta es exactamente la razón por la que las franquicias prosperan en Estados Unidos: porque muchos de los desafíos de la “inicio” están bien planificados y al nuevo franquiciado se le enseñan los procesos para evitar fallas.
Ubicación y viabilidad. Los astutos financiadores del proyecto saben que un desarrollador experimentado y exitoso probablemente seleccionará una ubicación para el proyecto con una fuerte demanda del mercado local. Esto se verificará con un estudio de viabilidad de mercado de terceros. Además, el financista también esperará que el desarrollador experimentado pueda mostrar una demanda creciente del producto o servicio durante un período de tiempo largo y sostenido.
Esperando lo inesperado. Lo que realmente cuenta el financiador es que el desarrollador experimentado también sea capaz de resolver los problemas impredecibles que surjan en el proyecto y luego sobrevivir a ellos. Ocurren problemas de proyecto inesperados y no planificados. Puedo recordar un retraso en la construcción debido a que se descubrieron caparazones de tortuga mientras se excavaba el sitio del proyecto. Esto provocó una excavación y evaluación arqueológica de seis meses en el sitio. El desarrollador pudo sobrevivir a ese retraso porque tenía mucha experiencia y un balance sólido.
En lo que los financieros e inversores confían es en que un desarrollador experimentado lo ha visto todo y generalmente puede resolver incluso problemas muy difíciles que de otro modo harían fracasar a un equipo de desarrollo con menos experiencia y posiblemente con poco capital.
Planificar el futuro. El financiador del proyecto (así como el inversionista EB-5) también está evaluando la demanda a largo plazo de la industria para el proyecto. Casi todas las inversiones EB-5 se destinan a negocios operativos basados en bienes raíces. Como resultado, cuando el inversionista EB-5 reciba su pago en aproximadamente cinco años, tendrá que haber un prestamista que quiera otorgar un préstamo de 20 a 30 años para el negocio o instalación. Como resultado, las proyecciones de la industria tienen que ser muy sólidas para las próximas décadas.
Muchos financieros han visto cómo las tecnologías en línea impactaron algunas operaciones minoristas físicas, como Blockbuster Video y Barnes & Noble. Los financieros astutos y los inversores EB-5 estudiarán el largo plazo energético tendencias así como la demanda del mercado local a corto plazo para evaluar la seguridad o previsibilidad del éxito de un proyecto.
Navegando por una economía cambiante
Uno de los problemas más difíciles de afrontar para la mayoría de empresas o proyectos inmobiliarios es la cuestión de los ciclos económicos impredecibles. Los ingresos y la rentabilidad pueden ser buenos para todos los tipos de proyectos e industrias durante la expansión económica, independientemente de que los proyectos hubieran tenido éxito o no. Como dice el refrán, la marea alta levanta todos los barcos.
Muchas industrias (y las empresas que las integran) sufrieron mucho durante la última recesión económica estadounidense. ¿Por qué es esto importante para el inversionista EB-5? Porque si el inversionista invierte en un proyecto EB-5 en una industria que es muy probable que se vea afectada por una recesión (ver Tabla 1), entonces el proyecto puede no generar todos los empleos exactamente cuando se necesitan. Si eso sucede, el inversionista EB-5 y su familia pueden estar sujetos a deportación.
Veamos este tema con más detalle. Después de que un inversionista prepara y presenta su petición I-526, la adjudicación de USCIS puede demorar más de un año. Agregue varios años más para demostrar la creación de empleo y ahora el conteo de la creación de empleo se está llevando a cabo tres o cuatro años después de la presentación de la I-526. Si ocurre una recesión durante el tiempo en que es necesario contar los empleos, los ingresos pueden disminuir, pueden ocurrir despidos y los empleos EB-5 necesarios pueden no materializarse (ver Tabla 2).
Independientemente del tipo de modelo de estudio económico utilizado para las proyecciones de creación de empleo, una recesión puede, y suele tener, impactar negativamente la creación o retención de empleos. La diferencia en el impacto laboral está ligada a la industria del proyecto. Dependiendo de la industria, los desarrolladores deben contar con salvaguardas para garantizar que todos los inversionistas EB-5 que invierten en un proyecto estén completamente protegidos, en caso de que vuelva a ocurrir una recesión severa.
Conclusión
En resumen, los desarrolladores de proyectos EB-5 necesitan crear y patrocinar proyectos que sean muy seguros, más parecidos a depositar fondos en un banco que a financiar capital de riesgo; seguro, en términos de creación de empleo; y predecible, en términos de retorno de los fondos de los inversores en un plazo razonable. A pesar de los desafíos, el capital EB-5 sigue siendo una opción de financiación muy atractiva para proyectos. Sin embargo, los inversores buscan proyecciones creíbles del éxito del proyecto, y una alta oferta de proyectos significa que pueden satisfacer sus demandas. Antes de embarcarse en un aumento de capital, es importante comprender qué implica un proyecto EB-5 exitoso y comercializable.
[1] Asociación para Invertir en EE.UU. (IIUSA), sf Web. 17 de noviembre de 2014.
ala gregory
Gregory Wing es socio director y cofundador de Education Fund of America, una empresa que financia escuelas públicas autónomas con capital EB-5. Hasta la fecha, su empresa ha financiado el desarrollo de 13 escuelas autónomas y se planean más de 30 más durante 2015. Greg también es fundador y presidente de Bedford International. Las empresas de Bedford han cerrado más de 5.5 millones de dólares en préstamos e inversiones en bienes raíces comerciales.
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