Los desarrolladores EB-5 deben demostrar un impacto económico positivo tanto para asegurar la financiación como para mantener el cumplimiento de los inversores. ¿Cómo deberían los desarrolladores de EB-5 demostrar un impacto económico positivo y qué tipos de proyectos están (y no están) sucediendo hoy con financiamiento EB-5? Michael Kester, economista líder EB-5 en Impact DataSource, se une al anfitrión Ali Jahangiri para discutir estos temas y muchos más.
Michael Kester: Hay muchos condados que forman parte de MSA que no tienen grandes centros urbanos. Simplemente están conectados a un gran condado con una gran ciudad principal y comparten la actividad económica.
Ali Jahangiri: Esta es la Voz de EB5 de la revista EB5 Investors. Cada semana, nos sentamos con expertos en el espacio de inversión EB-5 para obtener información valiosa y las últimas noticias sobre EB-5. Bienvenidos todos a la Voz de EB5. Tenemos un invitado especial aquí, Michael Kester. Ha estado haciendo esto en Impact DataSource LLC durante más de diez años. Lo ha estado construyendo y es socio de la firma. Michael es amigo mío porque siempre hablamos de empleos, y los empleos parecen estar a la vanguardia de la industria EB-5. Además, soy un gran admirador porque juntos tenemos una herramienta. Usamos el verificador, que veremos en detalle en este podcast. Michael, bienvenido a la Voz de EB5.
Michael Kester: Muchas gracias Ali. Feliz de estar aqui.
Ali Jahangiri: Michael, probablemente destruí tus antecedentes, como suelo hacer. Por favor, brinde al público mundial EB-5 aquí una explicación de por qué usted es un economista tan famoso y conocido en el sector. Y uno de los mejores, por favor.
Michael Kester: Cosa segura. Sí. Así que ahora lo hiciste bien. Soy socio aquí de Impact DataSource. Somos una firma de consultoría e investigación económica con 20 años de antigüedad. Llevamos diez años en el espacio EB-5. Trabajó en más de 500 estudios económicos y también ayudó con miles de certificaciones. Y como usted dijo, además del trabajo de nuestros clientes, hemos tratado de mantener la industria actualizada con la información y los datos más recientes. Creo que fuimos los primeros en tener el mapa, que ahora ha evolucionado a la aplicación que mencionaste. Ali y EB5Investors tienen la amabilidad de copatrocinar con nosotros. Así que tratamos de mantener esa herramienta lo más actualizada posible junto con todo nuestro trabajo para clientes que hacemos.
Ali Jahangiri: Desde que mencionaste el checker, Michael, el otro día estuve jugando con Vicky y notamos que hay una diferencia entre Checker y el otro que hay en el mercado. No quiero decir que el nuestro sea más fácil, pero fue más fácil para mí encontrar lo que necesitaba, que en realidad es tu ficha, no es nuestra. Lo tuyo es que compartimos marca, ¿no? ¿Por qué los datos aparecen de manera diferente? ¿Y por qué la interfaz de usuario es tan diferente? ¿Es algo que creaste? ¿Cómo creaste esto?
Michael Kester: En nuestra firma, tenemos un par de desarrolladores web de tiempo completo en el personal que trabajan en el lado no EB-5 de nuestro negocio y pude convencer a mis socios de que los retiraran de nuestro otro trabajo para ayudarme con esto. Entonces, una vez que la nueva ley entró en vigencia, eso realmente cambió las reglas del juego y limitó la actividad de alto desempleo solo a las áreas censales directamente adyacentes. Entonces, según la antigua ley, podíamos agrupar tramos censales de muy, muy lejos del tramo del proyecto, siempre y cuando el estado estuviera de acuerdo con ello. Anteriormente, los estados eran los certificadores finales de las TEA. La nueva ley ha eliminado a los estados de la ecuación y ha limitado los sectores censales únicamente a los sectores censales directamente adyacentes. Entonces eso realmente limita el posible cálculo. Así que intentamos simplificar realmente la interfaz de usuario para que fuera realmente rápida e instantánea y hacer todos los cálculos posibles que pudieran realizarse en función de estas nuevas restricciones. Así que tratamos de hacerlo realmente agradable, realmente limpio, generar un resultado fácil y también tener una interfaz agradable donde el usuario pueda hacer clic hacia adelante y hacia atrás en múltiples métodos con mucha facilidad. Y también el aspecto rural del programa es ahora mucho, mucho más grande de lo que solía ser debido a los beneficios rurales también. Y nuestra aplicación también te golpeará justo en la cara con el gran mensaje de éxito rural. Si aterrizas en una zona rural también, que es una parte clave de lo nuevo.
Ali Jahangiri: Estaba jugando con eso. Entonces, ¿dónde están tus datos? ¿De cuándo proviene una fuente? ¿Son datos recientes? ¿Son datos de hace un año? ¿Qué antigüedad tienen sus datos en ese verificador?
Michael Kester: Sí, con todos los cambios a la ley y al programa y todo y la incertidumbre con USCIS, tratamos de actualizarlo lo más rápido posible tan pronto como salga, porque para las mejores prácticas, si bien USCIS no ha proporcionado mucha orientación sobre esto, cuando haces tu presentación, tu presentación 956, que es una especie de nueva fecha clave donde realmente entra en juego, cuando haces ese tipo de presentación ejemplar, quieres asegurarte de que tu equipo está utilizando los datos más recientes. Por eso realmente intentamos actualizar lo más rápido posible. La actualización de datos más reciente fue en abril y la publicamos, intentamos enviarla el mismo día a la industria. Entonces, si bien los datos en sí mismos en el lado del seguimiento del censo están un poco retrasados porque el gobierno no publica datos instantáneos del seguimiento del censo, nuestra aplicación se actualiza con los datos más recientes posibles que puede usar y tiene múltiples métodos para analizar que podemos Creo que aceptaré algunas metodologías diferentes. Así que comprobamos todos los ángulos para ver si podría funcionar.
Ali Jahangiri: ¿El verificador se ejecuta mediante un determinado tipo de análisis o una fuente de datos de back-end?
Michael Kester: Sí, reúna los datos de back-end y luego entréguelos a nuestros desarrolladores, quienes los incorporan a la aplicación. Los datos que utilizamos son datos de encuestas de la comunidad estadounidense y luego también datos de la Oficina de Estadísticas Laborales y USCIS ha dicho que consideran que ambas fuentes son confiables y verificables. Entonces utilizamos esos datos en un par de metodologías diferentes en la aplicación para verificar todo tipo de cosas, porque con las nuevas limitaciones de usar solo pistas directamente adyacentes, intentamos proporcionar un análisis de cualquier forma posible y razonable para que nuestros usuarios puedan obtener ese resultado. y tener una discusión con sus economistas, abogados y otras partes interesadas al respecto.
Ali Jahangiri: Entonces, ¿diría que es como un sí suave versus un sí duro? Entonces hay que comprobarlo con los economistas.
Michael Kester: Normalmente no tengo cuando mis clientes dicen, sí, esto se ve bien en la aplicación. Es bueno que su economista también lo revise. Y simplemente porque podría haber otros pequeños matices que quisiera decir, simplemente por la forma en que están escritas las leyes y el hecho de que aún no se han publicado sus regulaciones o la nueva ley, no hay mucha orientación. Pero cuando la aplicación dice que sí, sin duda es un muy, muy buen comienzo.
Ali Jahangiri: Eso es bueno. Entonces, ¿cuál es la URL del mapa en caso de que alguien esté escuchando en el auto y no lo sepa?
Michael Kester: Seguro. Entonces puede ir a ImpactDataSource.com o EB5Investors.com para verlo. Y también funciona muy bien en dispositivos móviles.
Ali Jahangiri: Y ahora vamos a publicar un enlace desde todas nuestras páginas a esto para que la gente pueda acceder a esto. Me han dicho que debes hacerlo más fácil para que el equipo facilite el acceso. Así que el mapa TEA es una herramienta muy útil. Pones tus datos y averiguas si es una zona rural. Ahora saltemos a la parte más técnica de esto como trabajos. Michael, muchas veces la gente dice, oye, hay un buffer, no hay un buffer. ¿Puedes explicar qué es un búfer, un búfer de trabajo y explicar por qué es necesario?
Michael Kester: Cosa segura. Entonces, para retroceder un poco con la nueva ley, si bien tenemos algunos requisitos diferentes que debemos considerar para los estudios económicos, hay nuevos tipos de requisitos laborales directos que están en la nueva ley. Pero la nueva ley también dice que podemos utilizar metodologías económicas razonables para satisfacer estos nuevos requisitos de empleo directo. Entonces, ya sabes, interpretamos que eso significa que aún podemos utilizar los trabajos directos derivados del modelo tanto del lado de la construcción como del lado de las operaciones para satisfacer estos nuevos requisitos. Y esa es la suposición general clave más importante. Entonces, desde un punto de vista práctico, realmente no hay una gran diferencia entre los estudios económicos y la antigua ley que pasa a la nueva. Ahora sí tenemos que incorporar algo de este nuevo lenguaje. Entonces, cuando planteas la idea de una reserva de empleo, digamos que tienes un informe en el que digo que este producto creará 100 puestos de trabajo, en teoría, podrías conseguir diez inversores, tienes que tener diez puestos de trabajo por inversor. Pero cuando salga al mercado, sus inversores querrán ver eso. ¿Qué pasa si preguntas algo como esto? ¿Qué pasa si el producto no sale según lo planeado y esos 100 puestos de trabajo podrían reducirse a 95 y ese décimo inversor estaría en problemas y eso es lo que usted quiere evitar? Entonces, tener ese colchón y decir con 10 empleos y solo salir y conseguir 100 o 6 inversionistas y tener un buen colchón del 7%, 40%, etcétera, entonces te ayuda a mitigar cualquier posible problema de un USCIS impredecible o cosas así. eso podría no salir según lo planeado con el proyecto. Y estamos viendo nuevamente que es una amplia gama. Algunos proyectos saldrán y tendrán un 30% de protección. Tendrán el doble de puestos de trabajo, mientras que algunos proyectos se cerrarán en un 100%. Por lo tanto, es un rango amplio y depende de los detalles, la creación de empleo y la cantidad de EB-30 que podría necesitar un proyecto.
Ali Jahangiri: ¿Ha sucedido alguna vez que el USCIS regrese y diga, oye, lo siento, no creemos que se hayan producido muchos trabajos? Aquí está el nuevo número.
Michael Kester: Sí, definitivamente. Y especialmente una vez que, ya sabes, USCIS aprueba el proyecto temprano, más adelante, en la etapa 829, tienes que probar esos trabajos y demostrar que realmente suceden. Por lo tanto, sus proyecciones iniciales se basan en sus gastos de construcción proyectados para su proyecto EB-5 típico y sus ingresos operativos proyectados en el futuro. Es necesario demostrar que se produjeron esos gastos y se produjeron esos ingresos.
Ali Jahangiri: Entonces estás diciendo que tal vez sus ingresos no alcancen ese número y no creen suficientes empleos, ¿verdad?
Michael Kester: Exactamente. Pero muchos proyectos ni siquiera dependerán de trabajos de operaciones. Sólo los tendrán como cojín. Entonces, si el proyecto se construye, entonces los puestos de trabajo estarán ahí para todos sus inversores. Pero algunos proyectos necesitarán esos trabajos operativos para la cantidad de inversores que tengan, y ahí es donde ese colchón o un colchón más pequeño podría entrar en juego si las cosas no salen según lo planeado.
Ali Jahangiri: Entonces, lo más probable es que, cuando haya un rechazo, no alcancen las cifras de su presupuesto operativo o no alcancen su presupuesto de construcción.
Michael Kester: Puede depender del proyecto lo que decían sus proyecciones iniciales. Vamos a gastar 50 millones en construcción dura. El informe se basó en eso. Pero con Covid, algunos proyectos han tenido problemas y dicen que solo pudieron construir. Tal vez eran dos edificios y solo pudieron terminar uno. Ya sabes, cuando dijeron que iban a conseguir dos, entonces podrían tener problemas en ese frente.
Ali Jahangiri: Desde mi punto de vista, suele ser al revés. Normalmente dicen que son 50 millones, pero les cuesta 70 millones. Ahora están en problemas, pero se hunden.
Michael Kester: Exactamente. Por lo general, si el proyecto sale según lo planeado, generalmente hay sobrecostos en lugar de quedarse cortos. Desde el punto de vista de la creación de empleo, eso es algo bueno. Puede que no sea lo mejor para la salud general del proyecto, pero ayuda desde la creación de empleo.
Ali Jahangiri: Entonces está bien, ¿quieres que un búfer saludable esté entre 20% y 50% o 30% o cuál es el número?
Michael Kester: Sí, y nuevamente, depende de los proyectos individuales y del apetito por el riesgo de los inversionistas. Normalmente veo al menos el 30%. Y nuevamente, vemos hasta el doble o incluso más dependiendo de la situación determinada. Una vez más, todavía estamos lidiando con algunas incertidumbres con la nueva ley esperando que eludamos las regulaciones emitidas. Realmente no hemos empezado a ver vehículos recreativos a partir de la nueva ley. Y es entonces cuando realmente últimamente así nos hablan, es a través de las casas rodantes. Así es como sabemos lo que están pensando a través de las casas rodantes. Y he oído hablar de algunos vehículos recreativos que han regresado a proyectos reales. No he visto ninguno hasta el momento. Así que todavía estamos esperando eso. Entonces, como siempre, cualquier cosa que pueda hacer para mantener, ser conservador y aun así lograr sus objetivos es el camino a seguir.
Ali Jahangiri: Pasando al siguiente tema, usted y yo ocasionalmente charlamos sobre trabajos y quiero llamarlo préstamo LTC sobre el costo y cómo se relaciona con los proyectos. ¿Estáis viendo que se consigue con la creación de empleo? Entonces, digamos que la creación de empleo tiene un colchón del 2,030% y el desarrollador está haciendo un trato y los ingresos por la porción EB-5, si lo llamamos préstamo a costo, ascienden a alrededor del 50 al 60% del costo de el proyecto normalmente. ¿Existe una manera más fácil de hacer esto? Mi pregunta es enviarle un correo electrónico. Sé que los hoteles crean más empleos que los presupuestos de construcción, pero suponiendo que sea un hotel, supongamos que es un hotel. ¿Existe una manera más fácil de hacer esto que esperar un par de días para realizar un análisis de empleo? ¿Existe una fórmula?
Michael Kester: Hay tantas piezas en movimiento que siempre podemos proporcionar directrices aproximadas, pero los multiplicadores de empleo que utilizamos son regionales. Entonces, un hotel en Los Ángeles creará una cantidad de empleos diferente a la de un hotel en Nueva York, etc.
Ali Jahangiri: Habla de esto. ¿Y qué pasa si es un hotel en medio de la nada versus Nueva York? ¿Qué crea más empleos? Bien.
Michael Kester: Y eso nuevamente, no lo sabemos. Depende de la localización. Entonces, íbamos a abordar cómo estos proyectos rurales, los multiplicadores, pueden ser mucho más impredecibles que algunos de los proyectos de áreas urbanas donde les hemos hecho un análisis durante años. Más o menos sabemos adónde irán los multiplicadores. Entonces, me pidió que hiciera algunos cálculos simples para algunos proyectos rurales que aún no tenían este tipo de multiplicadores en mi base de datos. Y les diré: Oye, aquí está mi suposición aproximada y fundamentada, pero hasta que ordenemos los multiplicadores, no lo sabremos con seguridad. Así que déjame saber si quieres seguir adelante y pedirlos y podremos refinarlo un poco.
Ali Jahangiri: Entonces variación. ¿A qué te refieres con la varianza de los multiplicadores?
Michael Kester: Pueden ser grandes, un plus o un -50% o más, según. Entonces podemos intentar nuestras mejores conjeturas, pero al final generalmente es mejor seguir adelante y ordenar los multiplicadores para ver. Y nuevamente, sí, quiero decir, cada proyecto tiene su propio tipo de necesidades de capital. Cada proyecto tiene su propia tolerancia al riesgo en cuanto a la cantidad de protección que quieren ver, etcétera. Entonces, sí, quiero decir, estamos viendo que EB-5 generalmente termina entre el 30 y el 50% de la pila total. Al final, algunos se están volviendo un poco más agresivos y suben, otros incluso bajan. He visto algunos proyectos que todavía alcanzan ese 20, 25% EB-5 como capital general. Y nuevamente, ya sabes, hay muchos factores limitantes diferentes. La creación de empleo es el factor limitante de lo que sus inversores también quieren ver. Los inversores no querrán ver que EB-5 representa el 90% del capital total. Bien. Así que hay que considerar algunas cosas así.
Ali Jahangiri: Sí. Entonces, los multiplicadores, simplemente los mencionaste brevemente. Entonces consideremos un hotel en Utah. En una zona rural de Utah comparado con un hotel en Los Ángeles. Entonces, Los Ángeles versus Utah. Entonces, dame un ejemplo de lo que crees que una diferencia en el multiplicador sería un multiplicador de empleos si cierras un trato allí versus un trato en Los Ángeles.
Michael Kester: Bien. Y nuevamente, habría muchos factores potenciales. Nosotros, para un proyecto rural en Utah, probablemente incluiríamos a Salt Lake City en nuestro tipo general de área de impacto porque un proyecto rural en Utah probablemente dependerá de la mano de obra de Salt Lake, los materiales de Salt Lake, esa área y sus alrededores. Entonces, al poder incorporar eso en el lado rural, anticiparía que ese proyecto podría tener un multiplicador general similar al de Los Ángeles. Nuevamente, no lo sabremos con certeza hasta que obtengamos el multiplicador.
Ali Jahangiri: Así que sí. Entonces, ¿significa esto que el multiplicador es mayor cuando está más cerca de un área metropolitana o no?
Michael Kester: Bueno, puede ser. Tampoco puede ser que el multiplicador esté en Nueva York en general. Las cifras de construcción son mucho más bajas que el área metropolitana de Dallas porque el área metropolitana de Dallas tiene más proveedores, materiales y actividad económica general relacionados con la construcción en comparación con el área metropolitana de Nueva York.
Ali Jahangiri: Entonces, ¿preferirías tener un acuerdo en Dallas porque obtienes un mayor número de empleos que en Nueva York?
Michael Kester: Bueno, eso depende. Una vez más, depende de cuántos inversores esté buscando y de cuánto colchón desee. Hay muchos factores que influyen allí, pero sobre una base estrictamente multiplicadora para esa industria. Sí. Y luego también están los proyectos, EB-5, en los que vemos muchos proyectos diferentes en la fabricación, no solo el tipo de proyectos basados en la construcción de bienes raíces. Y ahí es cuando realmente puedes entrar en algunos recuentos de trabajos realmente interesantes y los multiplicadores, porque luego, la fabricación desde el punto de vista de las operaciones, puede estar en todas partes de una región a otra.
Ali Jahangiri: Bien, entonces la fabricación es diferente. ¿Y alguna vez ha realizado un recuento de trabajos como un negocio de marketing o algo que no tenga ninguna relación con el sector inmobiliario y la fabricación?
Michael Kester: Sí, hemos hecho muchos informes no estándar y ahí es cuando entras en materia. Sí. Y ahí es cuando, si me dijeras que me trajiste un proyecto muy no estándar, te diría, mira, necesitamos ordenar estos multiplicadores regionales para poder hacer un análisis más profundo. No confiaría en mi reverso del sobre. Suposición aproximada aleatoria si no tuviera los multiplicadores reales para ese proyecto no estándar frente a mí.
Ali Jahangiri: Pero en general, cuanto más barata es la fuente de mano de obra, más puestos de trabajo crea, en comparación con una firma que contrata abogados o alguien que es más caro.
Michael Kester: Puede ser. El problema con los modelos es que, si bien el programa EB-5 está orientado a trabajos de tiempo completo, los modelos Rims to Model y otros modelos económicos no distinguen entre tiempo completo y tiempo parcial. Y USCIS ha estado de acuerdo con eso en el lado del centro regional. Es por eso que verá multiplicadores de trabajos con multiplicadores muy altos operativamente para un restaurante, a pesar de que relativamente no es el trabajo mejor pagado, pero hay muchos trabajos a tiempo parcial integrados en ese multiplicador. Entonces, el modelo simplifica las cosas a un multiplicador por industria para lo que estamos viendo. Pero hay muchos cálculos detrás de escena al respecto.
Ali Jahangiri: Muy genial. Así que hagamos una obra hipotética. ¿Qué tipo de cosas has visto que crean más puestos de trabajo? Entonces debes haber jugado ese juego en el que estás trabajando con el software y dices: Oye, déjame intentarlo. Permítanme probar un restaurante en bla, bla, bla, o qué tipo de negocio y en qué ubicación crearía la mayor cantidad de empleos.
Michael Kester: Ya sabes, hablando de una perspectiva operativa, los proyectos de creación de empleo más importantes que he visto son los proyectos de fabricación, no necesariamente porque los multiplicadores operativos sean muy altos, sino porque sus proyecciones de ingresos generales son muy altas. Entonces, cuando modelamos operativamente, generalmente en el lado del centro regional, en lugar de mirar las estimaciones de empleo directo, miramos y utilizamos los ingresos como entrada en el modelo. Entonces está el multiplicador y luego está la estimación de ingresos que se combinan para obtener este total final de creación de empleo.
Ali Jahangiri: Y es que ambos son trabajos indirectos. Los empleos en la construcción tienen un componente indirecto y luego los empleos fiscales también tienen un componente indirecto.
Michael Kester: Bien bien. Sí. Operación. Por lo tanto, podemos recoger a través del modelo del centro regional, el paquete total para trabajos relacionados con la construcción y operativos directos, indirectos e inducidos para ambos. Ahora, a los ojos del USCIS, todos son indirectos. Pero desde el punto de vista del modelo económico, los dividimos en directo, económicamente directo e indirecto e inducido.
Ali Jahangiri: ¿Qué impacto tuvo la RIA en términos directos e indirectos?
Michael Kester: Seguro. Así es como les estaba hablando antes, desde un punto de vista práctico general, no parece mucho porque dijeron que estamos limitados. Siempre hemos tenido este tipo de período de construcción de dos meses cortado donde, según la antigua ley, un proyecto de construcción que duraba más de dos años podía recoger la pieza directa derivada del modelo. Pero si fuera menos de dos años, no se podría recoger cero de la pieza directa derivada del modelo. Realmente uno de los mayores cambios a la nueva ley, que ha sido realmente un regalo para la industria, creo, para proyectos de menos de dos años, es que la nueva ley dice que ahora podemos ratios. Fuera para un proyecto de menos de dos años, ese componente de trabajo directo. Entonces, si tenías un proyecto de 12 meses, un proyecto más pequeño de 12 meses, como un pequeño hotel o una pequeña multifamiliar, según la antigua ley, no podías conseguir ningún empleo directo en el lado de la construcción, solo podías elegir los indirectos e inducidos. Pero la nueva ley dice, oh, podemos tomar 12 dividido por 24, tomar el 50% de esa porción directa del modelo y lo cual puede ser una cantidad realmente grande para estos proyectos más pequeños. Así que, desde un punto de vista práctico, ese ha sido realmente el mayor cambio general. Pienso de la ley antigua a la ley nueva.
Ali Jahangiri: Eso es enorme. No lo sabía. ¿Qué tal si doblamos el sobre un poco más aquí? Si termina terminando la construcción, ¿eso significa que hay muchas... a veces las mejoras de su inquilino toman tres, cuatro meses, cinco meses adicionales, y luego eso significa el tiempo que obtiene el certificado de ocupación cuando termina la construcción o ¿Quieres decir cuando hayas terminado porque realmente puedes estirar un poco esta cosa directa?
Michael Kester: Seguro. Buena pregunta. Y personalmente no he visto ninguna buena orientación de USCIS sobre este tema, pero tampoco los he visto profundizar demasiado en el tema. Pero luego esto nos recuerda a nuestra discusión sobre el colchón, donde siento que en un proyecto que tenía un colchón muy pequeño pero estaba cerca de este límite de dos años o necesitaba este cronograma adicional para conseguir esos trabajos, podría profundizar un poco más. Pero para la mayoría de los proyectos, al final, probablemente no tenga un gran impacto debido al colchón con el que están avanzando. Pero al final, no he visto que USCIS brinde una orientación realmente buena. Lo que he seguido y lo que he pensado que era una regla general fue innovador. Dos certificados de ocupación son una especie de cronograma general. Pero ya sabes, especialmente siempre hay retrasos con Covid. Hubo paros importantes. Entonces les dije a mis clientes que realmente necesitan asegurarse de que si somos la línea de tiempo realmente pueda entrar en juego, que, oye, estas son cosas potenciales en las que podrías profundizar si así lo quisieran. No sabemos si lo harán. Pero sí, una especie de certificado de ocupación o lo siento, ser innovador para el director ejecutivo es una especie de regla general. Pero la nueva ley ha hecho que no sea tan importante, especialmente para los proyectos más pequeños, porque antes, para un proyecto que decía: Oye, vamos a tener razón en 24 meses, si terminaron en 20 meses, entonces No habrían tenido ningún empleo directo, pero ahora obtendrían el 80% de ese empleo directo bajo la nueva ley porque aún podrían obtener el 20 dividido entre 24. Así que la nueva ley realmente ha ayudado en ese aspecto.
Ali Jahangiri: Entonces dices que hay 20 meses, pero en la etapa 829, están mirando la nómina y dicen, espera, tu nómina para la construcción comienza aquí porque la construcción puede no ser nómina, es posible que solo estés pagando un GC. Entonces, cuando eres un GC en otra entidad, ¿están mirando la nómina de GCS para ver cuándo comenzó el trabajo o simplemente están mirando que usted pague al GC? ¿Cuál es la evidencia que demuestra que los trabajos duran dos años?
Michael Kester: Buena pregunta. No hay una buena orientación y en la etapa 20, ya sabes, creo que los abogados de inmigración tienen muchas maneras diferentes de tratar de mostrar las cosas. Y entonces mostrarán toda la evidencia que puedan sobre la construcción en general. Pero los jueces encontrarán en Google informes de noticias sobre, oh, aquí hubo una ceremonia de inauguración para este proyecto. Y luego mira, oh, oye, este proyecto se retrasó gravemente. Y esas son realmente muchas de las tarifas que vemos ahora, vemos que esto es bueno, vemos que este proyecto se retrasa. Por lo tanto, no consideramos que el plan de negocios cumpla con los requisitos y los estudios económicos que utilizan el plan de negocios. Por lo que no consideramos que el estudio económico sea conforme. Así que proporciónenos una actualización sobre el proyecto. Y estos son los tipos de cosas que también entrarán en juego en la etapa 829.
Ali Jahangiri: Entonces, ¿te ves bastante activo en la etapa 829 o te ves más activo al principio?
Michael Kester: Definitivamente más en el lado inicial. Es solo el 829. Sí, siempre nos traen por 829 y es como, oh no, hicimos esto. Trabajamos en este proyecto hace ocho años y hay que profundizar en los estudios económicos, pero ciertamente estamos activos con 829 informes. Pero la mayor parte de nuestro trabajo son los nuevos proyectos y los nuevos archivos.
Ali Jahangiri: Alguien te contrata para soporte 829. ¿Es una tarifa por hora? Es como, oye, nunca había oído hablar de eso, nunca habíamos hablado de esto. Entonces, ¿cómo funciona tu 829? ¿Cómo funciona?
Michael Kester: Claro, cobramos una tarifa fija y no cobramos la tarifa completa como lo haríamos por un nuevo estudio económico porque, en teoría, el estudio económico del proyecto ya está realizado y aprobado. Y realmente, en lugar de usar las proyecciones en el modelo, lo basamos en la actividad real. ¿Cuáles fueron sus gastos reales de construcción? ¿Cuáles fueron sus ingresos reales? Ahora, nuevamente, en los proyectos surgen cosas diferentes. No, nada no siempre sale según lo planeado. Y entonces, en la etapa 829, ciertamente puede haber algunos ajustes y cosas que deben hacerse. Es posible que algunos proyectos necesiten reevaluar un poco el estudio económico y tratar de hacerlo un poco más agresivo si necesitan intentar conseguir algunos empleos adicionales para esos inversionistas finales si las cosas no salieron según lo planeado. Y USCIS, ya sabes, lo que he visto, han sido algo flexibles. Y dices, oye, el estudio económico original no recogió este tipo de gasto aquí, pero sí lo han aceptado en el pasado. Por lo tanto, vamos a tratar de seleccionar algunas líneas más aquí que generen razonablemente empleo para tratar de llevar a los inversores a donde deben estar, si es posible. Así que hay muchas maneras diferentes de intentar conseguir más empleos de manera razonable, si es posible. No es una situación ideal, pero generalmente hay algunas cosas adicionales que podemos intentar hacer para ayudar si es posible.
Ali Jahangiri: Bueno. Así que cambiemos un poco de tema. Estoy repasando... creo que estos son temas candentes. Estoy tratando de golpear a todos los calientes. Seguro. Repasemos la expansión del centro regional. Ese es un tema candente porque la gente dice, oye, ya sabes, es más rápido, es más rápido obtener una expansión que una nueva. Entonces, usando eso como suposición, ¿cuánto tiempo cree que llevarán las expansiones?
Michael Kester: Claro. He visto que tanto los nuevos centros regionales como las expansiones obtienen una respuesta en ese rango de 7 a 10 meses. Por lo que he visto personalmente, no lo he visto. Supongo que tendría que volver a los puntos de datos en los que personalmente no he visto una gran diferencia entre las expansiones y los nuevos centros regionales. Nuevamente, no es un tamaño de muestra enorme porque la ley es muy nueva, pero ese rango de siete a diez meses es lo que he estado viendo al respecto.
Ali Jahangiri: Entonces, ¿no ve una variación entre la expansión y la que no ve personalmente? No, está bien. He oído que la expansión es más rápida que una nueva. Entonces. Bueno. En términos de costo. Así que descartemos esto. Así que estamos pensando en un plazo de 7 a 10 meses. Hablemos del costo general. No tiene que ser su costo, podría ser el panorama total porque necesita un abogado de inmigración para presentar el 946. Y creo que necesita otro documento. Necesitas un plan de negocios y necesitas el informe Econ. Bien, para una ampliación.
Michael Kester: Sí. Y luego la tarifa de presentación, que es de casi 18 mil dólares en este momento y potencialmente también aumentará. Así que no, eso está en la mente de todos.
Ali Jahangiri: Llamémoslo 18 de los grandes a partir de hoy. ¿Qué estás mirando para el estadio de béisbol? Y esto no es para promocionar sus servicios. Es más bien que la gente sepa cuánto costará la expansión, incluida la tarifa de presentación.
Michael Kester: Con todo incluido, querrás mirar ese tipo de expansión de 65 a 75,000. Sí. O también para un nuevo centro regional.
Ali Jahangiri: ¿Para una ampliación?
Michael Kester: Bueno, mucho depende de qué tan grande quieras expandirte.
Ali Jahangiri: Sí. Mike, déjame porque atiendo estas llamadas todo el día. Te damos un ejemplo. Entonces, un cliente mío, digamos, es dueño de un Wahoo en una isla hawaiana y quiere combinar todas las islas hawaianas como parte de un panorama más amplio. Dame un ejemplo para eso. Por ejemplo, ¿cuánto costaría tomar la isla de Oahu y expandirla a las múltiples islas de Hawaii?
Michael Kester: En mi opinión, eso realmente sólo requeriría un proyecto para presentar porque Hawaii está ahí por sí solo. Es una especie de zona aislada con mucha actividad económica que se recicla entre las islas. Entonces, creo que caería en el rango más simple de una expansión que requiere solo un proyecto y caería en total, tal vez entre 65 y 75,000 XNUMX dólares, incluida la tarifa de presentación con todo.
Ali Jahangiri: Bueno. Entonces, la tarifa de presentación más economía y todo eso alrededor de 65.
Michael Kester: Plan de negocios, trabajo del abogado de inmigración y todo eso.
Ali Jahangiri: Hagamos entonces otro ejemplo. Así que hazlo un poco más difícil para ti. Centro Regional en el Condado de Orange. Utilicemos el condado de Orange. Un condado, un pony truco aquí quiere expandirse al estado de California. Seguro. ¿Qué estás mirando ahí?
Michael Kester: Sí, ahí es cuando necesitarás analizar más proyectos. California tiene muchas áreas metropolitanas y áreas rurales diferentes de sur a norte. Entonces ese va a requerir más trabajo de plan de negocios y estudio económico. Entonces, probablemente esté viendo un total un poco más alto de alrededor de 82 a 90, tal vez en lo que requiere el extra.
Ali Jahangiri: Trabaje con la tarifa de presentación de 18 mil dólares.
Michael Kester: Incluyendo la tasa de presentación. Sí.
Ali Jahangiri: Entonces, en su mundo, crear uno nuevo no cuesta mucho más que expandirlo.
Michael Kester: No, todo depende de lo que estemos haciendo desde el lado del estudio económico para justificar el área. Realmente se trata de cuánto estás tratando de captar en ese momento, ya sea que te estés expandiendo a todo un estado o estés intentando comenzar un nuevo estado. Es la misma idea. Estás intentando que USCIS apruebe un nuevo territorio.
Ali Jahangiri: Vale, perfecto. Estamos eliminando estos temas candentes de Michael Kester. Así que no sé si estoy tocando todos los temas candentes, pero ¿hay algún otro tema candente? Sabes, la gente pregunta mucho estos días.
Michael Kester: Sí, para mí. Y creo que tal vez hayamos tocado la idea de datos. El tiempo es realmente uno de los mayores problemas para que un proyecto avance porque según la antigua ley. Los Estados. Dependiendo de qué tan flexible fuera el estado, podríamos movernos y tomar pistas del censo desde cualquier lugar para que funcionara. Entonces un área que antes funcionaba dejó de funcionar. Por lo general, podríamos agregar un seguimiento del censo aquí, colocar uno aquí y aun así lograr que el estado lo apruebe. Ahora, dado que estamos limitados solo a estas pistas directas adyacentes, no tenemos muchas opciones si un área funciona y de repente no funciona, entonces realmente no tenemos una manera de que guardarlo porque estamos limitados solo a las pistas que lo rodean. Así que es muy importante que una de las cosas buenas para contrarrestar eso con la nueva ley es que la nueva ley dice lo que la antigua ley no decía, que A es válida por dos años y para proyectos de centros regionales, es válida por dos años a partir de el momento en que el 956 se presenta correctamente, según el manual de políticas que publicó USCIS. Entonces eso es bueno. Entonces, incluso si estás analizando un TEA y piensas que podría fallar dentro de seis meses, pero eres capaz de reunir un buen nueve, cinco, seis e intentar archivarlo antes de que los datos cambien, entonces deberías estar encerrado durante dos años. Puede aprovechar ese período de bloqueo de dos años. Entonces, y con las diferentes metodologías de alto desempleo, los datos salen en diciembre y también en abril. Entonces, hay dos épocas principales del año en las que esos datos pueden cambiar potencialmente según la metodología que se utilice. En el lado rural, es mucho más estable. Pero el condado rural que incluye al gobierno lo actualizará de vez en cuando. Y de hecho espero una actualización aquí pronto. Y entonces cuál será grande para el abuelo.
Ali Jahangiri: Pero usted tuvo derechos adquiridos cuando presentó el 956.
Michael Kester: Entonces estás bien para ese período de dos años. Sí. Dos años según la ley.
Ali Jahangiri: Así que díganle a todos, díganle a todos cuál es la regla. ¿Son 20,000 no MSA? Repasemos esta regla para que la gente entienda de qué se trata.
Michael Kester: Seguro. Entonces, en el lado rural, la nueva ley no cambió nada relacionado con las TEA rurales. Ha sido lo mismo durante todo el tiempo que he estado en la industria y antes de eso también, mucho más tiempo. Entonces son dos criterios. Sabes, muchos de mis clientes me preguntarán: Oh, este no es un pueblo realmente pequeño, ¿es rural? Yo digo: Bueno, no, porque está adscrito a un área estadística metropolitana. Entonces, la primera clave es estar fuera del área estadística metropolitana, la MSA. Por eso, algunas MSA son muy pequeñas. Algunas MSA, como la MSA de la ciudad de Nueva York, son enormes, tienen 25 o 30 condados. Y así, si bien para todos los efectos prácticos, esas áreas tienen lo que se consideraría un área rural, si las estuvieran mirando, no serán rurales para los propósitos de USCIS, para los propósitos de EB-5, porque es parte de la MSA. Entonces, si no pertenece a una MSA, ese es un buen primer paso. Este suele ser el primer paso principal para limpiar. El segundo paso es que también debes estar fuera de una ciudad con 20,000 habitantes según el censo decenal más reciente. La buena noticia es que el censo de 2020 acaba de publicarse, por lo que no tenemos que preocuparnos por ningún cambio de población hasta dentro de ocho o nueve años. Entonces eso es bueno. Así que puedes descansar tranquilo por un tiempo.
Ali Jahangiri: Miremos el MSA. Puedo entender que es un MSA o no lo es. Y echemos un vistazo a lo del pueblo. Entonces digamos que estás mirando una ciudad. Usemos un pueblo, un pueblo pequeño, pero un pueblo de más de 20. Dame un ejemplo de un pueblo. Más de 20,000. Seguro.
Michael Kester: Así que estoy tratando de pensar en un buen condado que sea rural. Sabes, estoy en Texas, por lo que probablemente no sea tan conocido por todos. Pero el condado de Kerr, Texas, que está al oeste de Austin, al oeste de Austin MSA, el condado de Kerr está fuera de un MSA, pero Kerrville es una ciudad. Tienen un gran festival folclórico, un festival de música folclórica para cualquiera que esté interesado, tiene más de 20,000 habitantes. Por lo tanto, el condado de Kerr en sí es rural, excepto en cualquier lugar dentro de los límites de la ciudad de Kerrville. Así es como se desarrolla la cosa. Entonces, si ve que estos condados tendrán estos pequeños fuera de una MSA, generalmente la mayoría de los condados, si tienen una ciudad de más de 20,000 habitantes, solo tienen una de ellas. Entonces, existe solo este tipo de área definida que no es rural mientras que el resto del condado está fuera de los límites de esa ciudad o pueblo.
Ali Jahangiri: Entonces, ¿podría ser que esta ciudad tenga como 100,000 habitantes y todavía sea rural fuera de los límites de la ciudad?
Michael Kester: No, porque según las pautas de MSA, la forma en que desarrollan MSA es que si tienes un centro urbano de más de 50,000 habitantes, automáticamente serás incluido en MSA.
Ali Jahangiri: Entonces, la MSA federal es algo federal, como un documento nacional emitido por la Oficina de Gestión y Presupuesto.
Michael Kester: Y como dije, la última vez que actualizaron la lista fue hace tres años. Así que estoy muy interesado en ver cuando finalmente publiquen esta lista actualizada, ciertamente habrá cierto interés en toda la comunidad EB-5 en que algunos condados serán agradables y se volverán rurales porque podrían ser eliminados de una MSA. , pero algunos que se agregarán a los MSA. Y será interesante ver cómo terminan cambiando. Y nuevamente, normalmente puede haber de año en año, una vez que hacen la lista inicial después del censo. Entonces piensa. Crear algunos cambios decentes en esta primera lista que aparece aquí, creo que tal vez en los próximos meses. Y después de eso, los ajustes anuales hasta el próximo censo no deberían ser tan malos. No creas que será solo un condado aquí o allá.
Ali Jahangiri: Así que permítanme hacer un resumen para todos los que escuchan. Entonces, primero preguntarás: ¿está fuera de MSA? Sí. Y si lo es, entonces miras ese condado y si está fuera de una ciudad que tiene una población de 20,000 habitantes o menos o podría tener 50,000 habitantes o menos porque no es una MSA, ¿verdad? Así que 40,000 podría ser una ciudad de 40,000 o lo que sea, siempre y cuando esté fuera de la ciudad, dentro de los límites de la ciudad de ese condado, todavía podría calificar como rural, ¿correcto?
Michael Kester: Correcto. Sí. Mientras esté fuera de una MSA y fuera de esa población, ciudad o pueblo más grande de 20,000 habitantes, entonces, sí, entonces debería estar bien. Bueno.
Ali Jahangiri: ¿Existe una tercera regla además de esa o son solo las dos reglas?
Michael Kester: Hasta ahora. Quiero decir que también existen estas excepciones para proyectos de infraestructura. No estoy seguro de si alguien sabe exactamente qué significa eso. No sé si USCIS salió y dijo exactamente qué es un proyecto de infraestructura. Obviamente hay algunos proyectos que son tan claramente de infraestructura que no debería haber ninguna duda. Pero esas son las principales ideas siguen siendo el alto desempleo y el lado rural.
Ali Jahangiri: Entonces, la MSA esencialmente toma todas las ciudades de más de 50,000 y dibuja un círculo alrededor de ellas, básicamente eso es lo que hace.
Michael Kester: Y más o menos, pero como dije, también lo distinguen según los patrones de desplazamiento. Entonces tendrás un condado que tiene mucha interactividad económica con el condado principal de MSA o lo que ellos llaman el condado central de MSA, pero también se agregará a MSA porque tiene, como dije, interconexión económica a través de patrones de desplazamiento, etcétera. Entonces, desearía tener más tiempo para hacer, si tuviera más tiempo para hacer algún análisis, intentaría adivinar y ver, seguir las pautas de OMB y ver si puedo adivinar quién se agregará y quién se eliminará. Lamentablemente no tengo tiempo para eso estos días, pero tendremos que esperar y ver hasta que saquen el tema. Pero sólo porque hay muchos condados que forman parte de MSA que no tienen grandes centros urbanos, simplemente están conectados a un condado grande con una gran ciudad principal y comparten la actividad económica.
Ali Jahangiri: Ese es un gran recurso, Mike. Entonces, este es el momento en el que escuchas la música que dice, ya sabes, escucha EB5Investors.com o qué. ¿Cómo se llama tu sitio?
Michael Kester: Sí, lo mismo excepto solo para Impact DataSource.com.
Ali Jahangiri: Impacto DataSource.com. Así que esto será un gran impulso para nosotros impulsando este mapa que creo que Michael ha definido en muchos sentidos mejor que cualquier otro mapa que exista. Michael, tengo que hacerte una última pregunta, y esto es más bien un semi-presentación para tu negocio. ¿Estás haciendo sólo los informes económicos? ¿Estás haciendo planes de negocios también y otras cosas?
Michael Kester: Seguro. Así que ahora estamos bastante ocupados solo con los estudios de Economía y el trabajo de TEA y las solicitudes de nuevos centros regionales y cosas así. Así que ahora mismo no estoy haciendo demasiados planes de negocios. Los hemos hecho en el pasado, hemos hecho muchos a lo largo de los años. Pero ahora nos atenemos a los estudios económicos.
Ali Jahangiri: Eres una ventanilla única, Michael. Todo el mundo siempre dice que hable con Michael.
Michael Kester: Bueno, esa es la cuestión. Tenemos muchos colegas en la industria que pueden ayudarlo. Entonces, si necesitas venir a verme, lo haremos por ti y podrás ser el mariscal de campo, ¿verdad?
Ali Jahangiri: Podrías conseguir que los planes de negocio sean respaldados.
Michael Kester: Sí, correcto. Entonces la gente puede trabajar a través de mí y todos trabajaremos con uno de mis antiguos contratistas o con otro colega en la industria para lograrlo. Y puedes pasarlo por todo mi cuerpo.
Ali Jahangiri: Sí. Entonces eres un mariscal de campo en ese sentido. Y escucho el comercial y a Tommy saludando. Me alegro de haber hecho tu entrevista yo mismo, Michael, y espero verte pronto en uno de nuestros eventos o en el extranjero.
Michael Kester: Sí. Gracias de nuevo. Esto fue divertido.
Ali Jahangiri: Así ha sido La Voz de EB5 por la revista EB5 Investors. Para obtener más información sobre este episodio, visite EB5Investors.com/podcast. Para mantenerse actualizado con las últimas discusiones sobre EB-5, asegúrese de suscribirse al programa dondequiera que escuche el podcast y, si le gusta el programa, considere dejarnos una reseña de cinco estrellas. Nos ayuda mucho. Te veo la proxima semana.