¿Cómo deberían estructurar los fondos privados y las empresas de inversión sus fondos EB-5? Conozca acerca de los procedimientos de cumplimiento y representación de prestamistas y prestatarios, hasta contratos de colocación y acuerdos relacionados. Proporcionamos una descripción general de la estructura adecuada del fondo en esta conversación entre Shae Armstrong, socio de Bradley Arant Boult Cummings, LLP y Ali Jahangiri de EB5Investors.
Shae Armstrong: El 90% de mi práctica el año pasado fue 20% EB-5. Si realmente cuidas al patrocinador y ese patrocinador cuida a sus inversores, no puedes pensar en un nivel más alto de lealtad que el que tienes en el mundo transaccional. Y así, esto conduce a muchos otros trabajos, trabajos tradicionales, porque estos mismos patrocinadores están realizando adquisiciones multifamiliares. Están invirtiendo en otros bienes raíces, están construyendo cosas. Es posible que también tengan sus propias empresas no relacionadas con bienes raíces. Todos son emprendedores como tú. Y eso lleva a mucho trabajo. Si usted hace un buen trabajo y el proyecto tiene éxito, significa que el inversor tiene éxito. La mayoría de las veces tienes un cliente de por vida.
Ali Jahangiri: Esta es La Voz de EB-5 de la revista EB-5 Investors. Cada semana nos sentamos con expertos en el espacio de inversión EB-5 para obtener información valiosa sobre las últimas noticias sobre EB-5. Bienvenidos a la voz de EB-5 con Ali Jahangiri. Me complace estar aquí con uno de nuestros buenos amigos, Shae Armstrong. Shae y yo nos conocemos desde hace muchos, muchos años. Estaba en la iteración del EB hace 5 días cuando comenzó. En realidad, Shae representa a una amplia variedad de clientes en industrias de bienes raíces, principalmente atención médica, venta minorista, manufactura y hotelería. Probablemente diría que Shae es uno de la variedad de abogados corporativos que se preocupa y cuida de sus clientes. Es una persona que realmente se especializa en cosas como PMS, documentos de préstamos, documentos de valores, acuerdos de suscripción y cosas por el estilo. Cuando un desarrollador quiere poner en marcha por primera vez un EB-5, es la persona a la que llamas y con quien hablas. Le encanta viajar. Es un buen bailarín y un tipo muy divertido con quien pasar el rato socialmente. Entonces, si tienen la oportunidad de pasar un rato con él, lo recomiendo ampliamente. Démosle la bienvenida a Shae Armstrong.
Shae Armstrong: Gracias Ali.
Ali Jahangiri: Mi placer. Entonces, Shae, actualmente estás en una firma de la que eres socio, una firma llamada Bradley. ¿Cuál es el nombre completo de la firma?
Shae Armstrong: Sí. Estoy con Bradley, Arant Boult Cummings. Y antes de darles mi presentación sobre quién soy, quiero mencionar la primera versión de EB-5. Eso fue cuando no tenía hijos. Creo que estaba comprometido en ese momento. Fue un poco más salvaje a nivel internacional de lo que es ahora, teniendo un niño de ocho y 11 años, pero definitivamente hubo algunos buenos momentos. Lo más divertido fue simplemente aparecer en una ciudad aleatoria, ver a todos tus amigos y poder ayudar a los inversores en proyectos. Pero sí, estoy con Bradley Arant Boult Cummings. Soy socio de la oficina de Dallas y nuestra firma es una firma de práctica múltiple. Realmente, nuestro alcance geográfico con respecto a la presencia de nuestras oficinas es básicamente trazar una línea desde Dallas hasta DC y ahí es donde se encuentran la mayoría de nuestras oficinas. Trabajo en la práctica corporativa en las secciones de finanzas inmobiliarias de la firma. Al final del día, solo soy un humilde abogado de valores en un abogado de finanzas inmobiliarias, pero mi nicho siempre ha sido EB-5 desde aproximadamente 2008.
Ali Jahangiri: Sé que haces más que solo corporativo. Quiero que esto sea útil para los desarrolladores. Alguien que viene a usted le dice que quiere hacer EB-5. Sé que estás lanzando muchos proyectos diferentes, así que tal vez revises un estudio de caso sobre quién te llamaría. ¿Qué te pedirían y qué harías tú por ellos?
Shae Armstrong: Creo que tengo una perspectiva un tanto única sobre EB-5 porque fui con muchos abogados, diría hacia atrás en mi carrera. Pasé la primera mitad de mi carrera administrando internamente las divisiones de capital EB-5 para grandes desarrolladores. He experimentado lo que muchos de nuestros patrocinadores están experimentando. Tenía mis licencias de valores, me enviaron al extranjero para hacer las presentaciones de nuestros proyectos para recaudar capital EB-5 y también para apoyar el trabajo legal. He estado en ese lado de la operación antes, por lo que entiendo los desafíos de los patrocinadores para aprovechar el EB-5 para crear eficiencias en EB-5 y, lo más importante, recaudar capital EB-5 con nuestro proyecto. Entonces, para darles un ejemplo de un proyecto EB-5. Les daré una oferta de tamaño más tradicional para EB-5 y luego tal vez un giro único que hicimos recientemente para EB-5. En este momento parece que vamos a tener un proyecto único en Idaho, y esto captura un área rural que apoya a la comunidad de Jackson Hole y viviendas más asequibles para aquellos que viven o trabajan en Jackson Hole y posiblemente en Idaho Falls. Y este es un trato realmente interesante. Realmente mi punto ideal para EB-5 es de $20 millones a $50 millones, por lo que está alrededor de ese rango. Ya se han comprometido con numerosos inversores en la India.
Este no será un proyecto de 100 inversores. Probablemente estará más cerca de ocho inversores. Obviamente no puedo revelar cuáles serán los términos, pero los retornos tradicionales que vemos en EB-5 y hablar sobre impactos económicos en un área rural son beneficiosos para todos. Es una victoria para los inversores jugar en el grupo de reglas aceleradas. Es una victoria para tener un gran proyecto en el que están invirtiendo. Es una victoria para sus patrocinadores minimizar sus costos de capital, especialmente con mayores tasas de interés. Y es una victoria para el área local, una creación real de empleo, impactos en la construcción y la satisfacción de una necesidad real de vivienda. Y si puedo darle un giro único, porque muchas veces y, estoy de acuerdo, el 90% de mis acuerdos son proyectos de desarrollo inmobiliario tradicionales, pero hemos realizado algunos únicos, y uno de ellos recientemente es un organización de servicios dentales. Teníamos un cliente, su hijo, que estaba terminando su programa de maestría en Administración de Empresas en los EE. UU., quería invertir en el programa de odontología de su tío, y resulta que su tío es un famoso jugador de críquet de Kenia de ascendencia india. Entonces, este gran ser humano y lo que este caballero está haciendo es tener consultorios dentales en todo DFW y está tratando de alcanzar más precios en el mercado. Así que a los niños del centro de la ciudad les resulta difícil conseguir aparatos ortopédicos.
O una verdadera necesidad dental. Y por eso va a ofrecer un servicio asequible a familias de bajos ingresos para que brinden servicios dentales a sus hijos, lo cual creo que es fantástico. Entonces, por ley, así como alguien que no es abogado no puede ser propietario de parte de una firma de abogados, un no dentista, que es su sobrino, no puede ser propietario de parte de una práctica dental, y su sobrino realmente tenía interés en iniciar una organización de servicios dentales como una MSO, una organización de servicios médicos. Y así empezamos a gestionar en DSO. El patrocinador para gestionar las consultas odontológicas. Y ahora se están diversificando y comercializando esos servicios, que esencialmente son el back office de los consultorios dentales, el apoyo administrativo, el soporte operativo de los consultorios dentales y los no médicos. Y ahora se está expandiendo y comercializando en otros consultorios dentales en todo Texas. Y ese fue un giro único. Entonces, ese proyecto costó alrededor de $800,000. También en mi escritorio ahora mismo tengo un contrato de 200 millones de dólares. Y luego todo lo demás. Por eso me encanta EB-5 porque no es necesario ser de un determinado tipo de propiedad. Puedes hacerlo en pequeño o en grande. Podría tratarse más como una financiación para los grandes negocios. Pero para los acuerdos pequeños, podría tratarse simplemente de capital. Por eso me encanta la flexibilidad que ofrece EB-5.
Ali Jahangiri: Entonces, ¿estos tipos están buscando en su mayoría un millón? ¿5 millones de dólares? "¿10 millones? ¿Cuál es tu punto ideal para ver a muchos EB-5 haciendo eso por sí mismos? Sé que, obviamente, se puede subcontratar a un centro regional, pero para las personas que desean ingresar al mercado por sí mismas, supongo que lo hacen porque hay más eficiencia en los acuerdos más pequeños. Si realmente no se puede ofrecer un trato menor a un centro regional, simplemente no lo aceptarán.
Entonces, ¿lo que estás viendo son estos acuerdos más pequeños que ingresan al mercado ellos mismos, generándolos a través de amigos y familiares? ¿Qué estas viendo?
Shae Armstrong: Esa es una gran pregunta. Creo que realmente depende del mercado al que se dirigen en el extranjero. Entonces, en este momento tengo un gran enfoque, como muchos practicantes de EB-5, en la India. Simplemente una clientela maravillosa, los más altos niveles de integridad. Entonces ese es un modelo un poco diferente al de China porque tomemos un ejemplo. Si mi cliente está construyendo una casa Home25 Suites de $2 millones. En. Albuquerque, Nuevo México. Ese indio americano ya tiene sus contactos en Gujarat o en el sur de la India o en cualquier lugar de la India, de donde, ya sabes, probablemente sea de donde es originario. Entonces tienes estos familiares y amigos en el extranjero que van a invertir en su negocio. Entonces, siento que existe comunicación y transparencia. Ya está establecido el primer día de la inversión, incluso la estructuración del trato. Y entonces, esos puntos óptimos para ese tipo de acuerdos, tal vez atraer a tres, cuatro, cinco, seis inversores, lo que marca una gran diferencia en el capital de un acuerdo de 20 millones de dólares. Y agiliza el proceso porque todos se conocen. Y a veces puede haber un mayor nivel de responsabilidad que el patrocinador pueda tener hacia dicho inversor porque sus padres crecieron juntos. Son del mismo pueblo. Están en la misma comunidad. En China también vemos acuerdos más pequeños, pero también acuerdos mucho más grandes. Históricamente, ambos mercados tienen ventajas y desventajas. Yo diría que probablemente China. El mercado existe desde hace más tiempo. Probablemente esté más institucionalizado. Y creo que todos estaríamos de acuerdo en que se puede recaudar más capital si se puede conectar con la red adecuada.
Ali Jahangiri: Entonces, cuando se trata de la red, ¿muchas de estas personas están diciendo, oye, ya tengo los inversionistas, o oye, necesito salir y recaudar algo de dinero en el mercado principal EB-5?
Shae Armstrong: Sí. Entonces yo diría que es un desglose en este momento, solo aproximadamente 50/50. Nueve de cada diez veces. Si tengo un hotelero indio-estadounidense y viene a mí, probablemente ya tenga su objetivo establecido. Ahora está buscando otra inversión, otra inversión EB-5, pero generalmente sabe que tiene 1 o 2 al menos, por lo que obtendrá ganancias de ello. Seguirá siendo una disminución sustancial en el costo de capital, pero tenemos la otra cara, ¿verdad? Creo que es importante como abogados del Proyecto de Valores EB-5, abogados de finanzas de bienes raíces, ser honestos con estas personas, cuando vienen a usted y no le dicen, oh, simplemente vuele hasta allí y obtendrá 100 EB-5. inversores, creo que hay que ser honesto. Por eso, los animo a que se acerquen a un grupo como usted, el suyo, con un historial comprobado y que implementen su estrategia de marketing. Incluso antes de que me contraten porque mi objetivo es no simplemente acumular costos muertos para mis clientes. Número uno, es una horrible estrategia a largo plazo sobre la cual desarrollar una práctica. Pero no, quiero que se comuniquen con EB-5 Investors.com para idear una estrategia de marketing, luego vengan a mí y luego me dejen preparar el pastel como ellos consideren conveniente.
Ali Jahangiri: Ahora aprecio ese tono, pero creo que lo interesante es que recibo muchas llamadas en general, como tú, sobre estas cosas, y creo que muchas veces te las envío cuando están ahí fuera y Buscan hacerlo por su cuenta y tienen inversores que tienen sentido. Simplemente haz los documentos por ellos. Tienen 5 o 6 inversores y están recaudando 3 millones de dólares por un millón de dólares. Esa no es una mala manera de hacerlo si lo hace usted mismo. El bricolaje está bien. De hecho, recomiendo a la gente que reúna un grupo de inversores y lo haga ellos mismos, y usted es bastante eficiente en hacer estos documentos. Entonces, ¿cómo resulta? Todo listo para que un desarrollador se acerque a usted y le diga: Oye, tengo cinco inversores, seis inversores, quiero recaudar tres, cuatro millones de dólares. Sea lo que sea, es una persona de bienes raíces o cualquier negocio. ¿Cuánto cuesta lograr que superen la línea de meta en su parte de los honorarios o de manera integral, incluso si salieron y contrataron a un abogado de inmigración a través de usted o hicieron lo que sea? ¿Qué tipo de tarifa holística se debe buscar cuando vas a Shae Armstrong y Bradley y les dices, oye, tengo 4 o 5 inversionistas, tengo mi plan de negocios, tengo mi informe económico, necesito una especie de conjunto de documentos legales? arriba. ¿Qué estás mirando ahí?
Shae Armstrong: Una cosa que no hemos discutido, un punto que quiero mencionar... Como todos sabemos, ha habido dos cambios sustanciales que aumentan el costo de representar un proyecto para el proyecto, y ese es el archivo. Esta es la primera vez que tenemos abogados humildes que no son de inmigración, como yo, que presentan una solicitud al USCIS, que es el formulario I956F, ¿verdad? Que tradicionalmente se paga, lo paga el proyecto, ¿no? Entonces, eso es un aumento de más de 17,000 en el costo del proyecto y el desarrollo de una plataforma EB-5 y el componente adicional, bueno, en realidad hay dos componentes adicionales una vez más, si están afiliados al centro regional, hemos visto esos precios. subir. Porque es justo que el centro regional haya asumido más responsabilidad bajo la nueva ley. Y eso es comprensible. Número tres, las medidas de integridad. Bien. Finanzas auditadas o que recomiendo. Creo que es genial, creo que es más seguro y una mejor óptica de marketing es buscar a alguien como el proxy EB-5 para que administre correctamente sus inversiones, para brindar transparencia a todos los inversionistas. Y ese es un programa realmente genial. Está actualizado mediante blockchain. El inversionista puede avanzar en China, iniciar sesión y ver actualizaciones en tiempo real sobre la creación de empleo, donde su dinero es una plataforma absolutamente excelente, pero tiene muchas buenas opciones disponibles, pero aún así.
Ali Jahangiri: Tengo que conseguir un plan de negocios, un informe económico. Entonces esos son costos de terceros. ¿Y cuáles son esos rangos de terceros, verdad?
Shae Armstrong: Así que repasaré mi lista para todos ustedes. Entonces, en cuanto a los honorarios legales, quiero decir, hay una amplia gama aquí, ¿verdad? Pero si vamos a hablar de un aumento, hablemos de un costo total de desarrollo, suponiendo que sea un acuerdo de desarrollo inmobiliario, una gama de hoteles de servicio limitado por $ 20 millones a $ 80 millones. Una vez que empezamos a salir de las categorías de 200 millones de dólares, los costos realmente empiezan a variar. Pero para este punto óptimo, digamos sólo entre 20 y 80 millones en costos de desarrollo. El periódico y yo lo hacemos. Realmente no importa si reúnes a 10 o 30 inversores. Es la misma cantidad de papel que tengo que armar en estructura. Y entonces vemos costos bastante consistentes. Entonces estás mirando a tu alrededor y también hay algunas contingencias aquí. ¿Es un modelo de préstamo? ¿Es un modelo de equidad? Pero en general, estamos viendo entre $ 50,000 y $ 70,000 en el lado de los honorarios legales, en los valores, suponiendo que se trate de una oferta de valores en el lado legal del proyecto y una estimación de análisis económico, estamos viendo entre $ 12,000 y $ 20,000 por proyecto. Afiliación al centro regional. Estamos viendo una tarifa inicial de entre $ 25,000 35,000 y $ XNUMX XNUMX más algún tipo de transferencia de la cantidad de los inversores.
Entonces, si aumenta la inversión a inversores, es posible que tenga que pagar 5,000 dólares al año por cada uno de esos inversores. Esa también es una amplia gama. Y luego está la tarifa de presentación de nueve, cinco, seis que el proyecto debe presentar ante USCIS, esencialmente para abrir la ventana para que los abogados de inmigración presenten su formulario I-526 y eso es $17,795. Así que tengo el total en mi proyección y esto es una vez más una estimación. Alrededor de 115,000 dólares. Configura la plataforma. Incluso si estás corriendo hacia los inversores, el margen, si estás sustituyendo a esos inversores por acciones y vas a mantener esas acciones durante cinco años, ese sigue siendo tu punto de equilibrio en realidad con un solo inversor. A las dos. Vale la pena. Ahora a 115,000 dólares. Si reúnes a cinco inversores, es una obviedad. Tus márgenes son enormes. Entonces hemos visto subir los precios. Probablemente hemos visto que los precios se duplican en el lado del producto. Pero una vez más, están recibiendo 800,000 dólares en su mayoría o 1.05 millones de dólares y ya no 500,000 dólares o 1 millón de dólares también.
Ali Jahangiri: Así que piense que 150 dólares de gastos legales probablemente cubran sus costes.
Shae Armstrong: Ni siquiera diría que a veces, pero diría que incluso en el lado más ligero, entre 115,000 y 130,000 dólares.
Ali Jahangiri: En realidad, eso es más bajo que muchas de las citas que escucho. Entonces, $ 115 mil le permitirán obtener el conjunto completo de documentos en el aspecto legal.
Shae Armstrong: Así es. Pero sólo si vas a hacer un proyecto turístico de $150 millones en la costa este de Puerto Rico, probablemente estés buscando $150,000.
Ali Jahangiri: ¿Bien? ¿Es ese, ya sabes, el documento de inversión que se utiliza? Sé que hay una gran cantidad de documentos y uno de ellos es un memorando de colocación privada, que es un documento de divulgación de valores. Entonces, si va a asignar eso, ¿qué rango resulta, el PPM o el documento de valores? ¿Cuánto es eso si vas a asignar solo eso? ¿Estás buscando más de 50,000?
Eso suena bastante bien con las cosas que escucho ahora. A veces la gente tiene préstamos, ¿verdad? Algunos de los desarrolladores utilizan un modelo de préstamo y se prestan el dinero a sí mismos y otros utilizan un modelo preferente. ¿Qué es más fácil de hacer para ustedes en el aspecto legal? ¿Es más fácil redactar un contrato de préstamo con el promotor o hacer un modelo de preferencia a efectos de redacción?
Shae Armstrong: Es más fácil de nuestra parte hacer un modelo preferido. Simplemente, es menos papel. El acuerdo operativo de LLC a nivel de JC y NCA controlará el flujo de fondos. A diferencia de un contrato de préstamo, es una pila separada de documentos de préstamo, ¿verdad? Entonces, estás viendo un aumento de costos de hasta probablemente $10,000.
Ali Jahangiri: Entiendo. Es interesante ver que los acuerdos más importantes cuestan más dinero porque son más complicados y probablemente involucran a diferentes grupos, como un centro regional que negocia con ellos y otras personas. Pero a los acuerdos más pequeños, no creo que les deba costar tanto, ¿verdad? Los desarrolladores más pequeños que tienen 5 o 6 inversores, acuden a usted, gastan 115 dólares y ahora tienen un conjunto completo de documentos para comunicarse con sus inversores, ¿verdad? Y utilizan estos terceros.
Shae Armstrong: Sí, tomemos un hotel boutique súper pequeño o tal vez simplemente un hotel de servicios limitados. Digamos que está en una zona rural. Digamos que es un costo total de desarrollo de $12 millones de dólares. Si trae esencialmente amigos y familiares, u ofrece esto a su red en la India, probablemente simplemente cumplirá con el requisito de medida de integridad financiera auditada. Y tampoco tendrás una función de depósito en garantía. No serán documentos de préstamo. Así que sí, tienes razón. Realmente puedes empezar a reducirlo a los componentes esenciales. Cuanto más pequeño se vuelve el trato.
Ali Jahangiri: Sí, porque creo que hay mucha gente que quiere hacerlo. Quiero decir, recibo tres llamadas de desarrolladores al día, ya sabes, hay mucha gente que quiere participar. ¿Cuál crees que es el mayor obstáculo para la mayoría de estos desarrolladores? ¿Es que aún no tienen sus derechos? ¿Qué estás esperando siempre?
Shae Armstrong: Creo que es desde el punto de vista del proyecto. En el lado del desarrollo inmobiliario, por lo general, todavía hay un poco de confusión, lo cual es comprensible en cuanto al financiamiento, especialmente en el tipo de mercado volátil actual, ¿verdad? Y por eso, sus acumulaciones de límites parecen ser más difíciles de reunir que antes con respecto a EB-5. Creo que el mayor desafío, y también me interesaría conocer su opinión, pero creo que desde la perspectiva del EB-5, es que el mercado se ha visto algo perturbado porque se cerró y volvió a la vida. Y luego China, ese mercado de agencias en China, se vio perturbado. Por lo tanto, es un poco difícil vincularlo. Sabíamos de antemano quiénes eran los sospechosos habituales, o quiénes eran los actores habituales en China cuando se trata de marketing de capital. Pero creo que el mercado se está asentando, pero aún queda por saber quién ha sido eficaz a la hora de recaudar capital según la nueva ley y quién no. Y entonces, nuevamente, es un mercado un poco perturbado en China y lo que hace que sea un poco más difícil recaudar capital.
Ali Jahangiri: Sí. Y creo, sin embargo, que el mercado se está recuperando. Cuelgo el teléfono constantemente con la gente y tengo el dedo en el pulso, así que se está acelerando. Así que recomiendo a la gente que entre ahora. Probablemente sea un buen momento para entrar, probablemente un buen momento para llamar. Reúne sus documentos de préstamo y sus documentos y entra. O llama a un centro regional o hazlo ellos mismos. Veo que el mercado se está recuperando. ¿Y están viendo eso también, con el negocio que, ya saben, hacer documentos, les ha ayudado a ustedes?
Shae Armstrong: Sí. Quiero decir, desde la perspectiva china, tengo a China, tengo tres acuerdos chinos o acuerdos centrados en el mercado chino en mi escritorio en este momento, lo cual estoy entusiasmado de ver porque durante un tiempo, como todos sabemos, bajo la antigua ley , con el retroceso chino, no trabajé en un acuerdo para el mercado chino durante tres o cuatro años. Y luego, en el lado de la India, y sé que hay otros mercados, pero estos resumen el 95% de mi práctica en el lado de la India, que ese mercado está justo antes de la nueva ley. Hasta el vencimiento de la antigua ley, vimos que era el programa de 3 o 4 inversionistas, que sabían quiénes eran estas personas que estaban invirtiendo con el desarrollador local. Pero ahora estamos viendo ofertas más agresivas en el mercado indio que dicen: no, quiero 15 inversores, quiero 30 inversores, lo cual es emocionante.
Ali Jahangiri: ¿Bien? He notado que trabajas mucho con el mercado indio. ¿Cuál es esa conexión ahí? ¿Cuál es su conexión con todo ese mercado indio? Porque sé que eres un experto en ese campo en particular.
Shae Armstrong: He tenido la suerte de tener algunos amigos cercanos que son indios americanos y que también participan en el juego EB-5. Y fui asesor en Patel Law Group durante tres años con el socio fundador y gerente Rakesh Patel, con quien sé que trabajas mucho, que ha realizado un gran trabajo de inmigración EB-5 fuera de la India, y tengo que darle crédito a él y a sus socios por presentarme el mercado indio y subirse al avión y subirse a la vieja camioneta y conducir por todo Gujarat y luego empujarme a las cocinas locales y agarrarme de la mano cuando estaba a punto de comer algo malo. Y por eso, ellos han sido mis guías turísticos. Son como mis hermanos de otra madre. Una cosa acerca de la industria EB-5 es que todos desarrollamos excelentes relaciones y esa es una de esas relaciones que se produce simplemente por estar en la comunidad EB-5.
Ali Jahangiri: ¿Y algún proyecto interesante en el que estés trabajando actualmente con desarrolladores? Sé que mencionaste el del dentista, pero ¿tienes algún otro proyecto interesante en camino?
Shae Armstrong: Estoy un poco entusiasmado con el que conoces y está en una isla. Eso es todo lo que puedo decir, es muy importante y es genial. Y ya sabes, cuando recibes un libro de propuestas y dices: Sí, oye, puedes enviarme suites home2 durante todo el día y las haré y estoy emocionado y la economía es increíble, pero es genial tener una plataforma de presentación con el resort de $ 200 millones o lo que sea, en el Ocean Hotel, lo cual me entusiasma mucho.
Ali Jahangiri: Entonces, en línea con su línea de trabajo, quiero preguntarles, aparte de las preguntas sobre lo que hacen ustedes y lo que hace la empresa, ¿están ustedes también en el espacio de inmigración? ¿Pueden ustedes manejar ese trabajo de inmigración?
Shae Armstrong: Podemos. Sólo porque manejo los proyectos EB-5, muchas veces es fantástico tener otra firma de abogados que apoye a los inversionistas en el lado de inmigración, pero ese es un servicio que estamos felices de brindar.
Ali Jahangiri: Bien. Entonces, en ese sentido, teníamos varios abogados diferentes a bordo hablando sobre sus prácticas y esas cosas. Usted es su empresa, usted es la persona EB-5 en su empresa, ¿qué más hace su empresa solo por conocimiento? Quiero ver si ustedes están basados en impuestos o...
Shae Armstrong: Tenemos aproximadamente 700 abogados, por lo que cubrimos muchas áreas. Una de nuestras especialidades, que realmente encaja bien con mi área de práctica, es que somos una firma de primer nivel, la firma de litigios de construcción número uno en el país, una práctica muy activa. Tenemos abogados por todas partes, pero muchos en Houston, Texas, pero tienen prácticas nacionales e internacionales. Somos pesados. Cualquier proyecto de atención médica que tenga, que una vez más, se superpone con mi DSO. Traje a mi abogado de atención médica porque tiene una de nuestras oficinas más grandes en Nashville. Entonces, somos una firma de atención médica y una gran firma de litigios. Es útil en EB-5 tener una práctica nacional o socios que tengan una práctica nacional porque cuando tengo un acuerdo en Idaho, puedo conseguir que mi abogado con licencia en Idaho bendiga mi operación.
Ali Jahangiri: Ustedes tienen una práctica nacional para todos los efectos, y hacen litigios de construcción como, oye, el constructor, el GC se equivocó en esto. Los estamos demandando o ese tipo de litigio de construcción o es GCS persiguiendo submarinos o es más o menos así o lo es.
Shae Armstrong: Son ambos. Pero el verdadero nicho está realmente en los defectos de construcción.
Ali Jahangiri: Ya sabes, el techo se cae y dices: Oye, ya sabes, hay una garantía de diez años. Contratemos a la empresa de Shae para que se encargue del seguro o lo que sea necesario.
Shae Armstrong: Exactamente. Lo cual se debe a esa especialidad y a lo que m socios han visto. Nos convierte en una excelente práctica transaccional que alguien revise sus contratos de construcción, y muchos patrocinadores sacan el formulario de contrato aéreo, y no soy un especialista en construcción, pero quiero que mi socio, que ha visto muchos líos, revise y revise los términos del contrato. Tú también.
Ali Jahangiri: ¿Chicos haciendo gestión de terceros? ¿Están trabajando con la compañía externa de liberación de depósitos en garantía para liberaciones de construcción similares y para EB-5? ¿También estás ayudando en ese sentido? Al EB-5 le gusta, porque, ya sabes, se tiene que destinar mucho dinero a crear empleos y hay reembolsos que se desembolsan o, a veces, hay construcción. ¿Se están comunicando con usted para obtener apoyo allí también, o simplemente dicen, oigan, usen esta empresa de terceros, ellos se encargarán de los sorteos de construcción de su EB-5?
Shae Armstrong: Sí, quiero decir, generalmente es una empresa de terceros, pero se trata más bien de revisar los acuerdos de depósito en garantía, la documentación inicial que debe redactarse. En su opinión, una de las mejores cosas de EB-5 este año será el 90% de mi práctica. El año pasado fue 20% EB-5. Si realmente cuidas al patrocinador y ese patrocinador cuida a sus inversores, no puedes pensar en un nivel más alto de lealtad que el que tienes en el mundo transaccional. Y eso conduce a muchos otros trabajos, trabajos tradicionales, porque estos mismos patrocinadores están realizando adquisiciones multifamiliares. Están invirtiendo en otros bienes raíces, están construyendo cosas. Es posible que también tengan sus propias empresas no relacionadas con bienes raíces. Todos son emprendedores como tú. Y eso lleva a mucho trabajo. Si usted hace un buen trabajo y el proyecto tiene éxito, eso significa que el inversor tiene éxito. La mayoría de las veces tienes un cliente de por vida.
Ali Jahangiri: Sí, creo que por parte de los inversores, siempre nos centramos en devolverles el dinero y en asegurarnos de que estén seguros. Ya sabes, escuchamos eso una y otra vez en nuestros artículos y en todo lo que hacemos. Me alegra que tengas la misma mentalidad. Y la otra cosa sobre los desarrolladores es que creo que es importante saber que ustedes también dan este mensaje, pero este programa no se trata de dinero gratis. Se trata de dinero más barato y de devolver a los inversores su capital y cualquier forma que sea de manera oportuna. Y trabajar con terceros intermediarios. Sé que mucha gente en nuestra industria dice, oh, es dinero prácticamente gratis. Bueno, es dinero barato. No es gratis. Y no es como un subsidio del gobierno. Hay inversores, hay responsabilidades fiduciarias, hay personas a las que tienes que devolverles el dinero. Y creo que es muy importante que los desarrolladores sepan que la reputación de la industria es extremadamente importante para nosotros. Quiero decir, hemos estado en esto durante más de diez o 12 años, así que sé, Shae, que tu reputación y la mía son muy importantes. Entonces los desarrolladores, ya sabes, en busca de créditos fiscales, se van a otra parte. Estás buscando EB-5, acércate a nosotros. Así que me alegra que usted también esté involucrado en litigios de construcción. Creo que es un aspecto importante de todo esto que debemos saber. No tenía idea de que su empresa hiciera eso. Entonces, si veo a alguien interesado, te lo daré. Sabes, por último, Shae, creo que si quieres hablar brevemente sobre algunos de los detalles de tu hoja de cálculo, sobre qué otros aspectos del negocio, como sé si soy un desarrollador, te acerco y te digo, oye. , haz mis documentos, pero ¿quieres que los desarrolladores acudan a ti sin hacer un plan de negocios, un informe económico? ¿Quieres un mariscal de campo para todo eso o quieres que te acompañe con ciertos documentos?
Shae Armstrong: Por lo general, tenemos una llamada inicial, como si estuviéramos haciendo un trato EB-5 y voy a tener mi lista de preguntas que necesito respuestas. Los documentos que necesito para completar los documentos de valores y el plan de negocios. Hay muchos buenos redactores de planes de negocios sobre EB-5. Les digo a mis clientes que prefiero hacer el plan de negocios EB-5 porque si hago el plan de negocios EB-5, que hago primero, entiendo mucho mejor el trato cuando empiezo a redactar el PM con los documentos del préstamo o la suscripción. acuerdo o cualquier documento auxiliar o el acuerdo de custodia. Entiendo el trato en términos sencillos. Y por eso siempre pido hacer el plan de negocios. Y luego, inicialmente, en esa llamada inicial, decir siempre, oye, los primeros dos pasos antes de contratar a alguien para que suscriba el acuerdo son, ya sabes, ¿es una DEA o no? Y si se trata de una NTA, estás dispuesto a jugar en el sandbox de 1.05 millones de dólares. Y número dos, justo después de esta llamada, les presentaré a mi economista favorito. Hay muchos buenos por ahí. Pero Michael Kessler, fuente de datos de impacto, y yo inmediatamente le presentamos a Michael. Y luego Michael presenta una estimación preliminar de creación de empleo. Por eso creo que es importante que los economistas y yo pasemos exactamente por el mismo momento. Pero para usar tu palabra. Exactamente. Utilizo exactamente esa misma palabra en mis llamadas iniciales. Soy el quarterback del trato porque quiero el patrocinador. No quiero que le hagan ping todos los días, todo el día, sobre EB-5. Quiero que él o ella haga lo que mejor sabe hacer, que es construir edificios o ser emprendedor. Y por eso trato de quitarle al cliente la mayor cantidad posible de estrés diario en el mundo EB-5. Entonces estoy gestionando la afiliación del centro regional. Estoy trabajando estrechamente con los economistas para asegurarme de que tengan todo lo que necesitan. Pero me considero un quarterback del lado del proyecto de un quarterback en desarrollo EB-5.
Ali Jahangiri: Me gusta eso. Soy como.
Shae Armstrong: Russell Wilson sin el sin el…
Ali Jahangiri: ¡Músculos! Tan genial. Oye, estaremos encantados de hablar contigo. Me alegra que su práctica esté prosperando y espero verlo en el extranjero. Gracias. Yo estaré en…
Shae Armstrong: Newport Beach más temprano que tarde.
Ali Jahangiri: Bueno. Nos vemos aquí también. Gracias, Holly. Así ha sido la voz de EB-5 por la revista EB-5 Investors. Para obtener más información sobre este episodio, visite EB-5investors.com/podcast para mantenerse actualizado con las últimas discusiones sobre EB-5. Asegúrese de suscribirse al programa dondequiera que escuche el podcast y, si le gusta el programa, considere dejarnos una reseña de cinco estrellas. Nos ayuda mucho. Te veo la proxima semana.