¿Cómo estructuran los desarrolladores inteligentes los proyectos EB-5 para una aprobación más fácil por parte de los jueces de inmigración y un cumplimiento continuo? Únase a la conversación entre Dan Lundy, quien dirige el desarrollo EB-5 y el cumplimiento del centro regional para Klasko Immigration Law Partners, LLP y nuestro anfitrión Ali Jahangiri, quienes están discutiendo algunos de los aspectos técnicos de la creación de planes de negocios y la estructuración de desarrollos en EB-5. XNUMX ofertas de manera efectiva.
Dan Lundy: Nunca he perdido la discusión. Digámoslo de esa manera. Pero es parte de mi trabajo hacer las cosas fáciles. No quiero que un desarrollador haga algo que resulte en una pelea larga y prolongada con USCIS, incluso si finalmente ganamos. Es mejor si podemos simplificar y evitar el dolor de cabeza. Así que mucho de lo que hago es exactamente eso: estructurar en torno a la óptica y tratar de reducir los posibles dolores de cabeza.
Ali Jahangiri: Esta es La Voz de EB5 de la revista EB5 Investors. Cada semana, nos sentamos con expertos en el espacio de inversión EB-5 para obtener información valiosa y las últimas noticias sobre EB-5.
Ali Jahangiri: Dan, bienvenido a La Voz de EB5. Estamos emocionados de tenerte aquí hoy. Sé que llamas desde Filadelfia. Entonces Dan Lundy es un abogado de inmigración. Comenzó en 2006 en un despacho de abogados de Nueva York y en 2011 pasó a Klasko & Partners. Es socio allí. Por lo general, Dan trabaja más en el lado del desarrollador, armando los acuerdos, la estrategia y muchos de los formularios. Dan, bienvenido a la voz de EB-5.
Dan Lundy: ¡Gracias! Encantado de estar aqui.
Ali Jahangiri: Bueno, antes de comenzar, Dan, ¿dejé algo fuera de tus antecedentes y tu historia en inmigración?
Dan Lundy: Un poco. Así que administro nuestra práctica de desarrollador EB-5 y centro regional junto con Ron, y también administro el grupo de práctica de litigios. Demandamos mucho al USCIS por no tomar decisiones o por tomar decisiones estúpidas. Pero sí, he estado practicando principalmente EB-5 desde principios de 2012.
Ali Jahangiri: Por cierto, ¿eso se llama mandamus cuando se demanda al gobierno?
Dan Lundy: Mandamus es una acción dilatoria cuando usted demanda porque el gobierno no ha adjudicado su caso y ha pasado un tiempo... Presentamos lo que se llama un mandamus para obligarlos a acelerar.
Ali Jahangiri: Bueno saber. Entonces, en el día en que empezamos hace mucho tiempo, sé que has estado en el espacio por mucho tiempo, y no sé, cuando nos conocimos hace años, dijeron: "Dan es el abogado de los abogados". Y por eso se le conoce como el abogado de los abogados. Entonces dime, ¿cómo surgió esa reputación? Sé que no fue alguien de su firma quien dijo esto, pero ¿resolvieron algunos problemas de los abogados o cómo sucedió eso?
Dan Lundy: Sí, siempre me he ocupado de las cuestiones más esotéricas y complicadas de la inmigración. Por lo tanto, no es raro que otros abogados acudan a mí en busca de soluciones a problemas nuevos o difíciles.
Ali Jahangiri: Sin hablar de nombres, escuchemos un problema novedoso. Quiero oir esto.
Dan Lundy: Bueno, algunas personas les dirán que hay un proyecto que es bastante controvertido en este momento porque tuvo una aceleración durante mucho tiempo en la que a todos, a todos los inversores en el proyecto se les concedió una aceleración. Bueno, ayudé a conseguir ese trámite. He ayudado a reestructurar acuerdos que se han desviado con cierto éxito. Hemos cambiado los acuerdos de hacer principalmente una cosa a solo parcialmente algo y un poco de otra cosa para salvar el acuerdo y lograr que la gente sea aprobada. Últimamente he estado lidiando con muchas apelaciones sobre cuestiones relacionadas con el dinero, sobre la forma en que se estructuran los préstamos... Tuvimos un caso en el que originalmente los inversionistas EB-5 iban a poner su dinero y habría un préstamo senior. , pero terminó siendo cambiado de modo que el dinero de los inversionistas EB-5 se usara para asegurar una línea de crédito, que se usaría para asegurar el préstamo senior y luego se implementaría en el préstamo senior. Y USCIS se opuso a eso. Pero luego volvieron a un préstamo senior normal. Y pude argumentar que el dinero no tiene que invertirse ni correr riesgos hasta que obtengan sus tarjetas de residencia condicionales. Entonces, lo que sucedió entre el momento en que se presentó el 526 y su aprobación, realmente no importó. Quiero decir, presenté un buen argumento de que calificaba, pero si no te gusta, ¿no crees que califica? Bueno, no importa. Y, para variar, aceptaron ese argumento. Así que sí. Adelante.
Ali Jahangiri: De hecho, tengo una pregunta para ti entonces. Tengo más preguntas técnicas para usted de las que he oído hablar. Quiero decírtelo. El proyecto te llega y son seis meses de construcción, o el mes diez de construcción o el mes 15 de construcción. Y digamos que les quedan de tres a seis meses para completar toda la construcción antes de obtener un certificado de ocupación. Digamos: llámelo seis meses. ¿Cuál es el factor determinante? Quiero decir, ¿qué les diría si quisieran hacer EB-5 y les faltan seis meses para terminar o tres meses para terminar o tal vez un año para terminar? ¿Cuál es la regla allí?
Dan Lundy: Sí, si aún pueden usar el dinero directamente y recaudarlo a tiempo, genial. Ningún problema. Siempre y cuando entre durante el proyecto y cree los puestos de trabajo. O si es, digamos, un hotel, que tiene un componente operativo. Entonces, el dinero no sólo puede destinarse a la construcción, sino que también podría destinarse a la operación y a la contratación de personas. La otra cosa es que, incluso una vez que recibes una llamada, todavía quedan seis meses o más de artículos sin perforar y no pagas la última factura durante bastante tiempo. Entonces, siendo realistas, todavía queda algo de tiempo.
Ali Jahangiri: Perdon por interrumpirte. ¿El dinero tiene que destinarse directamente a pagar la construcción EB-5 o puede destinarse a pagar el préstamo de construcción que ha estado financiando la construcción?
Dan Lundy: Bueno, puedes conseguir financiación puente, que es a corto plazo, temporal y se contempla sustituirla por otra cosa. Y si el financiamiento puente se gasta en actividades que crean empleo antes de haber recaudado el dinero EB-5, puede reemplazar el financiamiento puente. Pero es complicado porque tiene que ser a corto plazo y temporal. Y USCIS nunca ha definido esto del todo. Y se supone que el USCIS nos dirá el lunes cuál creen que es el período de sostenimiento, qué piensan, el período en el que usted necesita invertir y mantener su dinero invertido y en riesgo. Aparentemente lo ven de manera diferente para las personas que invierten ahora que para las personas que invirtieron antes del cambio de ley. Así que no sabemos cuánto tiempo será el corto plazo. Si salen con una política que dice que sólo hay que invertir durante dos años, bueno, dos años no van a ser a corto plazo, ¿verdad? Si tienes un puente por dos años y se supone que solo debes invertir durante dos años, es posible que no adopten la posición de que eso es a corto plazo. Entonces es un poco flexible y un poco incierto en este momento.
Ali Jahangiri: No entiendo cómo se relaciona eso porque incluso si reemplaza un préstamo de construcción o un préstamo puente, llámelo puente, aún puede conservar el dinero desplegado por un período de dos años después. Entonces, la parte de sostenibilidad de la que usted habla puede venir después del reembolso del préstamo de construcción. ¿No es eso correcto?
Dan Lundy: Sí, eso es verdad. Pero se supone que debe ser reemplazado por una financiación más permanente. Pero si su financiamiento más permanente tiene la misma duración que su financiamiento puente, entonces no parece más permanente.
Ali Jahangiri: Sí, sí. No, digamos que su financiamiento puente, sus préstamos para construcción generalmente son de 2 a 3 años, ¿verdad? 1 a 3 años. Bien, digamos que su préstamo para construcción es de 1 a 3 años. Digamos que su préstamo EB-5 es de cuatro años.
Dan Lundy: Sí. Entonces creo que estás bien.
Ali Jahangiri: Entonces, en su situación, creo que se refiere a cuando su préstamo de construcción es más largo que su préstamo EB-5.
Dan Lundy: Correcto. Porque entonces no se trata realmente de una financiación permanente.
Ali Jahangiri: ¿Cómo sucede eso? Si está en la construcción, ¿cómo puede ser que su préstamo EB-5 sea solo por dos años?
Dan Lundy: Bueno, de momento no puede. Porque, mire, incluso si USCIS sale y dice que sólo hay que invertir durante dos años, eso nunca sucederá porque no es comercialmente razonable. El ciclo del acuerdo dura más de dos años, por lo que ningún proyecto decente y de calidad tomará su dinero durante dos años y lo devolverá. Serán tres años, cinco años, cuatro años. Habrá algún plazo de préstamo que le dé al proyecto la capacidad de construirlo, estabilizarlo y refinanciarlo o venderlo. Y eso no sucede en dos años en un proyecto de tamaño decente. Entonces, independientemente de que sean solo dos años, creo que comercialmente no sucederá y el préstamo será a más de dos años. Entonces, USCIS originalmente salió y dijo que un financiamiento puente es de un año o menos. Luchamos contra eso. Ellos retrocedieron. No han dado un límite superior sobre lo que es el puente en este momento. Pero si son dos años o más, dudaría un poco en seguir adelante. Entonces, por ejemplo, tendemos a otorgar un préstamo puente al año y calificar para extensiones de seis meses.
Ali Jahangiri: Pero ahora mismo hay proyectos en el mercado que han tenido préstamos de construcción más largos que un año e incluso dos años para ser refinanciados.
Dan Lundy: Todo es cuestión de riesgo, ¿verdad? Y cuánto riesgo estás dispuesto a correr. Pero hemos tenido que argumentar que un préstamo para construcción es inherentemente un préstamo temporal. Cuando aconsejo a mis clientes, les digo: miren, queremos salvar esto. Yo digo, está bien, obtenga un préstamo puente que sea independiente del préstamo de construcción y estructurelo como un préstamo a más corto plazo. Sí, lo sé en el mundo comercial, un préstamo para la construcción es inherentemente un préstamo a corto plazo porque vas a refinanciarlo a una tasa de interés más baja en algún momento en el futuro. Esa es la realidad. La realidad y el USCIS no siempre combinan bien.
Ali Jahangiri: Entonces, creo que un préstamo puente y un préstamo de construcción son lo mismo...
Dan Lundy: En el mundo normal. En el mundo comercial, sí. Un préstamo de construcción es un préstamo de construcción. Un préstamo puente no es necesariamente un préstamo para construcción porque un préstamo puente implica que necesitas dinero en el corto plazo donde, a diferencia de la construcción, me llevará de principio a fin, voy a construir mi edificio, voy a para refinanciarlo.
Ali Jahangiri: Entonces, tal vez deberíamos argumentar ante el USCIS que todos los préstamos para la construcción deberían contarse como préstamos puente.
Dan Lundy: Sí, sería fantástico y lógico que adoptaran ese punto de vista.
Ali Jahangiri: ¿Estamos actualmente discutiendo eso? ¿Alguien les está discutiendo eso ahora mismo?
Dan Lundy: Sí, lo hemos discutido.
Ali Jahangiri: ¿Ganaste la discusión o la perdiste?
Dan Lundy: Nunca he perdido la discusión, digámoslo así. Pero una parte de mi trabajo es facilitar las cosas. No quiero obligar a un desarrollador a hacer algo, que un desarrollador haga algo que resultará en una pelea larga y prolongada con USCIS. Incluso si finalmente ganamos, es mejor si podemos simplificar y evitar el dolor de cabeza. Así que mucho de lo que hago es exactamente eso: estructurar en torno a la óptica y tratar de reducir los posibles dolores de cabeza. Sí, probablemente se aprobará, pero si podemos hacer algo más fácil, ¿por qué no?
Ali Jahangiri: Bueno. ¿Puede utilizar fondos EB-5 para pagar un punto de un préstamo? Digamos que el desarrollador le debe al centro regional o al NCE una tarifa de adquisición de un punto o una tarifa de originación de dos puntos. Llámelo tarifa de originación.
Dan Lundy: Bien, entonces el desarrollador le debe al centro regional.
Ali Jahangiri: La NCE, el promotor, el prestatario, el JC, le deben a la NCE.
Dan Lundy: No. Podría utilizar el dinero EB-5 si debía un punto del préstamo senior. Por lo tanto, no se puede tener un rendimiento garantizado del capital. Entonces, si tienes una reserva de intereses en la EB-5 o te pagas un punto. Es una especie de retorno garantizado. Entonces es un costo legítimo. Ese es un costo de proyecto legítimo si es un punto que la persona mayor debe pagar al banco, pero no se puede usar el dinero EB-5 para devolver el EB-5 y pagar intereses sobre el EB-5.
Ali Jahangiri: Entonces, ¿qué pasa con los costos asociados con los documentos legales, los documentos legales iniciales para EB-5? ¿Se puede usar eso?
Dan Lundy: Puede salir de la tarifa administrativa, pero no puede salir de la inversión principal del inversionista EB-5. Y, por cierto, incluso, a veces nos encontramos con esto en el que hay una tarifa de transferencia de $ 25, no es bueno. Tienes que transferir otros $25 y pagar otra tarifa de $25.
Ali Jahangiri: Entonces, debido a que estamos en un lugar candente y en un tema candente, creo que probablemente terminemos publicando esto más temprano que tarde. Voy a pedirle a nuestro equipo que publique esto muy rápido en línea. Una de las cosas sobre las que quería preguntarte es que hoy hablé con Bob Sloposky. Y estábamos hablando con él… Tenemos un comunicado de prensa que saldrá en unos minutos. Y hoy es obviamente lunes, el día después de que todo se vino abajo o considerando que hoy es el día en que le sucedieron cosas a Signature Bank. ¿Qué está pasando con los fondos EB-5? ¿Qué opinas Dan?
Dan Lundy: Creo que los fondos EB-5 son perfectamente seguros. Quiero decir, creo que la Reserva Federal ha respaldado a todos los depositantes. No creo que haya riesgo de que desaparezcan los depósitos, los bonos… No sé qué va a pasar. No sé si son grandes en préstamos, no sé qué va a pasar con los préstamos que iban a financiar. Pero los depósitos, hasta donde yo sé, estarán seguros. Creo que han creado algo como Signature Bridge Bank o algo así. No sé cómo funcionará, pero sospecho que habrá una reorganización o reestructuración y de alguna manera volverán al negocio.
Ali Jahangiri: Sí. Repetiré exactamente el nombre de esto aquí para ustedes. La nueva empresa se llama Signature Bridge Bank y la FDIC la dirige, bajo la supervisión de un tipo llamado Greg Carmichael. ¿Escuchaste sobre eso también, Dan? Greg Carmichael dirige... es un director ejecutivo procedente de la FDIC. Y luego todavía tienen a su CEO que está actualmente allí y ese CEO permanece allí durante todo este período mientras esto sucede. Pero, ¿qué aconsejarías a tus clientes que hicieran en este momento? ¿Les estás aconsejando y diciendo, oye, cambiar de banco? ¿Estás diciendo, oye, quédate con Signature? ¿Cual es tu consejo?
Dan Lundy: Todavía no sé lo suficiente para dar ese consejo, así que no sé exactamente qué va a pasar. Pero he oído que el dinero estará seguro, así que nadie debería entrar en pánico.
Ali Jahangiri: Bob me dijo que no entrara en pánico y que los gobiernos respaldaran. Entonces, si el gobierno lo respalda y Signature cambia de propietario, ¿eso importa?
Dan Lundy: No debería, siempre y cuando cumplan sus compromisos. Así que tengo que decirlo, porque la ironía aquí me parece asombrosa. Así que me alegra que Signature esté en EB-5 porque lo escuchamos todo el tiempo de los bancos: “¡Dios mío, EB-5! ¡EB-5 es demasiado arriesgado! No podemos involucrarnos en EB-5”. Bueno, están involucrados en criptografía. Las criptomonedas son inherentemente especulativas, no tienen valor intrínseco, no se basan en nada y están altamente desreguladas. Pero "la EB-5 es demasiado arriesgada". Imagínate.
Ali Jahangiri: Eso es una locura, ¿eh? Tenemos... tenemos una mala reputación. Como si las criptomonedas fueran las que están causando todos los problemas.
Dan Lundy: Sí, como nuestro dinero. Lo ponemos en depósito como si no lo fuera; no hay nada terriblemente controvertido en ello, pero por alguna razón, se considera riesgoso. Entonces el resto de los bancos se despiertan y comienzan a lidiar con EB-5.
Ali Jahangiri: Estamos creando empleos. ¿Qué están haciendo las criptomonedas?
Dan Lundy: Sí, pero realmente espero que Bob y todos los demás se recuperen y esto resulte ser, bueno, no quiero llamarlo una simple reestructuración, pero...
Ali Jahangiri: Yo tambien lo espero. Y Bob tiene mucha confianza. Y tenga la seguridad de que los inversores EB-5 tendrán sus cuentas de depósito aseguradas por el gobierno, de forma ilimitada. Es un seguro ilimitado ahora mismo. Eso es algo grandioso. ¿Pero tu teléfono se estaba descolgando o qué cuando escuchaste esta noticia?
Dan Lundy: Sí, las cosas han ido mejorando un poco, pero...
Ali Jahangiri: ¿El fin de semana?
Dan Lundy: Sí, hoy… Sí, un poquito.
Ali Jahangiri: ¿Existen opciones, Dan, para otros bancos o qué crees que va a pasar con todo este régimen bancario?
Dan Lundy: Bueno, quiero decir, EB-5 encontrará la manera. Quiero decir, no hay muchos bancos que estén implementando EB-5 en este momento, pero hay algunos. Mucho depende de las relaciones con los desarrolladores. Y si hago todas mis operaciones bancarias contigo y te pido dinero prestado, aceptarás mi depósito en garantía.
Ali Jahangiri: Dan, ¿tiene que haber un depósito en garantía o podría simplemente...?
Dan Lundy: No, de hecho, no tiene por qué haber un depósito en garantía. Y nuevamente, esto es una función de los tiempos de procesamiento. Como en los días en que EB-5, cuando se necesitaban seis meses para procesar un 526, todos depositaban en custodia hasta la aprobación del 526. Era bueno para los negocios. Fue bueno para los inversores. Le dio a USCIS la oportunidad de analizar un proyecto antes de que se acabara todo el dinero, pero con los tiempos de procesamiento en los últimos años, eso simplemente no es comercialmente factible. Desafortunadamente, el depósito en garantía suele ser solo hasta que usted presente una petición. Lo cual no es muy diferente a si colocas el dinero directamente en una cuenta segregada con un acuerdo para recuperarlo.
Ali Jahangiri: Dan, ¿estás diciendo que el depósito en garantía se liberará antes de que se apruebe el 526? ¿Correcto?
Dan Lundy: 100%. Entonces, al principio era un depósito en garantía hasta la aprobación porque el tiempo de procesamiento era de seis meses y eso era razonable. Empezó a ser más largo que eso. Empezamos a hacer una contención. Donde mantendríamos la tasa de negación histórica fue del 10 o 20%. Así que retuvimos el 10 o el 20% del dinero y empezamos a tener problemas en los que el proyecto terminaría antes de que el dinero saliera del depósito en garantía porque USCIS tarda demasiado. Así que no podíamos esperar hasta que se aprobara la petición de todos, incluso para el último 10% porque es posible que no entre en el proyecto. Así que ahora, gracias enteramente al tiempo de procesamiento de USCIS, solo mantenemos el depósito en garantía hasta las cinco.
Ali Jahangiri: Muy interesante. Entonces, mencionemos esto aquí, Dan, porque creo que es un tema candente bastante bueno. ¿Por qué utilizar un depósito en garantía? Quiero decir, ahora que Signature podría ser adquirida por una nueva empresa y no sé si terminarán haciendo EB-5. ¿Quién sabe? Eventualmente serán adquiridos, ¿verdad? ¿Por qué utilizar un banco de garantía? ¿Por qué no simplemente enviar el dinero a Wells Fargo o City National o cualquier banco que utilice y tener instrucciones de depósito en garantía para los inversionistas en la liberación entre usted y el inversionista, tal vez usando un agente de depósito en garantía o tal vez usando una compañía de depósito en garantía separada? Pero, ¿por qué no aceptar el dinero en el banco y luego, al liberarlo, tener algún tipo de funcionalidad allí? ¿Hay alguna forma de evitar esto?
Dan Lundy: Quiero decir, si hay un tercero, lo hay, por lo que la cuenta bancaria en sí no importa. Es el agente de depósito en garantía. Como si alguien tomara el dinero y luego, cuando les das pruebas de que se cumplen las condiciones de liberación, lo liberan, ya sea en tu cuenta bancaria o en la de un tercero. Quizás haya una pequeña diferencia. Quiero decir, supongo que es más difícil de manipular si es por parte de un tercero, pero no es una gran diferencia, ¿verdad? Si alguien más lo verifica para asegurarse de que "Sí, las condiciones de liberación se cumplieron antes de que se use ese dinero".
Ali Jahangiri: Dan, ¿cuáles son las condiciones de liberación?
Dan Lundy: Por lo general, presenta el 526. A veces hemos reunido al menos un inversionista y el proyecto sigue adelante. Quiero decir, el problema es que no puedes – nuevamente, este es un problema de USCIS – el USCIS no te permitirá incluir otras condiciones en ese depósito en garantía donde recuperas tu dinero si ciertas cosas no suceden, como si pudieras. No ponga su dinero en depósito en garantía hasta el cierre del préstamo senior. Si el préstamo senior no se cierra, le devolvemos su dinero. Bueno, eso no está en riesgo.
Ali Jahangiri: ¿La RIA o la Ley EB-5 original exigen un depósito en garantía?
Dan Lundy: No.
Ali Jahangiri: ¿Tiene que tener una condición en la que presente el 526 al mismo tiempo que libera el depósito en garantía?
Dan Lundy: No.
Ali Jahangiri: Entonces, ¿por qué creamos esta regulación para nosotros, para esta industria?
Dan Lundy: Bueno, originalmente proporcionaba una buena cantidad de seguridad al inversor. ¿Bien? El inversionista: si su dinero está en depósito en garantía para su aprobación, el inversionista puede ver que el proyecto es aprobable antes de liberar su dinero. Desafortunadamente, ya no podemos hacer eso. Pero todavía brinda un mínimo de protección en caso de que, digamos, decidan que van a invertir y luego su abogado les diga: “Mire, su fuente de fondos no es aceptable. Retírelo y haremos otra cosa”. Hay alguien allí para devolvérselo. Desde el punto de vista del desarrollador, el centro regional, el punto de vista del NCE, proporciona una capa adicional entre la cuenta del NCE y el dinero. Entonces, el agente de depósito en garantía va a hacer la OFAC y va a hacer con las personas políticamente expuestas y KYC, AML sobre el dinero antes de que llegue el dinero. Entonces, si no pasan esos controles, el dinero se devuelve. Nunca llega al NCE.
Ali Jahangiri: Oh, vaya. Entonces, el KYC, la lucha contra el lavado de dinero y todo lo que se hace en el depósito en garantía.
Dan Lundy: Se hace cada vez que mueves dinero de un banco a otro. Entonces se hace cuando depositan el depósito en garantía, se hace cuando el dinero sale del depósito en garantía a la cuenta NCE; el banco NCE lo hará. Cada banco tiene que hacerlo cada vez que mueve dinero.
Ali Jahangiri: Entonces, ¿tiene que ver con un depósito en garantía? ¿Tiene que ver sólo con los requisitos del banco?
Dan Lundy: Bueno, requisitos de Hacienda.
Ali Jahangiri: Entonces, requisitos del Tesoro. Entonces, ¿no necesariamente se necesita un depósito en garantía porque el banco lo hará de todos modos?
Dan Lundy: Bien. Pero no es la cuenta del NCE, por lo que nunca hay dinero contaminado. Tienes una capa adicional de protección en la cuenta NCE porque una vez que pones el dinero en la cuenta, técnicamente el dinero es fungible. Quiero decir, afortunadamente USCIS no ha llegado tan lejos, pero es mejor: es solo una capa más de aislamiento para garantizar que sea dinero limpio.
Ali Jahangiri: He oído hablar de otras empresas que no utilizan el depósito en garantía. He oído hablar muchas veces de centros regionales que no utilizan el depósito en garantía. ¿Ves eso con regularidad o lo ves con muy poca frecuencia?
Dan Lundy: Creo que lo veremos más porque, como dijiste, el depósito en garantía solía cumplir una función bastante buena y ahora es solo una pequeña protección.
Ali Jahangiri: No sé si lo has oído. He oído que hay una empresa fiduciaria que se utiliza para mantener fondos EB-5. He oído hablar de una empresa de depósito en garantía que se utiliza para mantener fondos EB-5.
Dan Lundy: Sí, quiero decir, incluso he oído hablar de abogados que utilizan su cuenta IOLTA. Yo no me metería en ese negocio, pero cualquier depósito en garantía servirá.
Ali Jahangiri: Bueno, si lo piensas ahora, Dan, quiero decir, están ganando con una cuenta normal del mercado monetario. Estás ganando mucho dinero. Entonces, quien tenga el dinero tiene potencialmente un beneficio si tiene una duración de seis meses o un año y medio. ¿Bien?
Dan Lundy: Sí, obtengo el 3.5% de mis ahorros. Quiero decir, sí, ahora es un buen momento para ahorrar dinero.
Ali Jahangiri: Técnicamente, si un inversionista EB-5 tiene sus 800 mil dólares bloqueados por un año y usted gana el 3%, eso son 24 mil dólares en un año, ¿verdad?
Dan Lundy: Sí. No es nada despreciable. Imagínese ahora que son diez inversores o 100 inversores. Sí.
Ali Jahangiri: Entonces, hablemos de algunos de los problemas que resuelve. Me gusta este aspecto de discutir con el USCIS y que tú seas uno de los que explica las cosas en términos sencillos. Quiero decir, sé que esto de la construcción es un gran problema. Hablamos de ello, el puente que ojalá se resuelva y ojalá el USCIS entienda el préstamo de construcción es el préstamo puente. Ese es nuestro objetivo. Pero, ¿cuál es otro tema candente que ves en los proyectos que intentan comenzar y se acercan a ti y te dicen: "Dan, puedes ayudarnos?" ¿Cuál es otro así?
Dan Lundy: Así que hemos resuelto la mayoría de los problemas estructurales en este momento. Al principio, tuve que idear estructuras que aprobaran, como que USCIS no sabía qué era un préstamo mezzanine, por lo que no entendían el capital preferente y cómo el capital preferente no es un rendimiento garantizado. Pero hemos logrado deshacernos de la mayoría de esos problemas.
Ali Jahangiri: Bien, entonces hablemos hipotéticamente de la ocupación de los inquilinos. Y sé que ese es un tema antiguo. ¿Está eso resuelto?
Dan Lundy: También es un tema nuevo. Es un tema antiguo y USCIS lo eliminó, pero el Congreso lo recuperó. Entonces puede que vuelva a surgir.
Ali Jahangiri: Entonces digamos que si eres dueño de un porcentaje, si construyes un edificio y lo alquilas y lo alquilas a un hotel... Digamos que lo alquilas a una cadena hotelera y ellos lo alquilan: tú construyes el hotel, ellos alquilan. fuera. Pero digamos que usted toma un porcentaje de propiedad de ese hotel. ¿Eso satisface el requisito de que seas parte de los trabajos operativos?
Dan Lundy: Bueno. Supongo que estamos hablando de centros regionales.
Ali Jahangiri: Me refiero a que la JCE obtenga crédito por los trabajos, no sólo por la parte de construcción, sino por la parte operativa.
Dan Lundy: Sí. Entonces si la JCE es dueña de una parte de la empresa operadora, entonces no tienes problema.
Ali Jahangiri: ¿Qué significa eso? ¿Está bien un porcentaje?
Dan Lundy: No existe ninguna regla particular al respecto. Sin el dinero EB-5, los empleos no se crearían. Y si son propietarios de una parte, no es ocupación por inquilino. Si son propietarios de una parte, no es un negocio de inquilinos, es su negocio, o al menos indirectamente, su negocio. USCIS podría quejarse del 1%, pero yo podría argumentar que el 1% es permisible. Pero nuevamente, aquí hay algo en lo que le diría al desarrollador: “Bueno, ¿por qué no compras el 5% o el 10%? ¿No es el 1%? ¿Por qué superar el límite?
Ali Jahangiri: Bien, tengo otra pregunta para ti, Dan. Me gusta despedir estos aspectos técnicos. Estoy pensando que son técnicos. Quizás para ti sean fáciles. Digamos que compras un proyecto que ha realizado todo el trabajo horizontal y lo compras y estás tratando de obtener crédito por el trabajo horizontal realizado, que es la infraestructura, las carreteras, todo lo que viene antes de comenzar a construir verticalmente. Y lo compras. ¿Cómo lo estructura para obtener ese crédito por los trabajos horizontales que acaba de comprarle al desarrollador?
Dan Lundy: Le diría que probablemente debería ver si puede hacerlo sin esos trabajos, porque si usted, el desarrollador, no invirtió dinero en infraestructura o lo que sea, será difícil reclamarlo como costo del proyecto. Es un costo de terreno, ¿verdad? Estás comprando el terreno y tiene mejoras. Se me podría ocurrir un argumento, pero...
Ali Jahangiri: ¿No hay una prueba contrafáctica?
Dan Lundy: Sí, eso podría ser estirarlo un poco.
Ali Jahangiri: Entonces no puedes usar la prueba pero-para allí. Bueno.
Dan Lundy: Quiero decir, de nuevo, si tuviera que presentar un argumento, podría hacerlo, pero intentaría asesorar a alguien, contratar algunos inversores menos o encontrar otra fuente para la creación de empleo.
Ali Jahangiri: Así que supongo que esa es otra pregunta a la que nos enfrentamos: aceptar menos inversores. Hablé con muchos economistas y usted parece ser la persona adecuada para preguntar sobre este tema. ¿Qué es un búfer normal? Y si solo estás haciendo construcción, ¿por qué tener un margen si sabes que vas a utilizar tu presupuesto de construcción? ¿Por qué existe ese concepto? He escuchado a economistas decir que usemos un colchón del 40%, usemos un 35%. ¿Por qué usar un colchón si vamos a gastar 100 millones de dólares en construcción y vamos a crear empleos por valor de 100 millones de dólares, y por qué incluso tener un colchón si hay No hay trabajos operativos, es mi pregunta. Sólo hay trabajos de construcción.
Dan Lundy: ¿Qué pasa si llegas a la mitad de la construcción y te quedas sin dinero? Si tengo un margen del 30% y obtengo el 70% a través de la construcción, bueno, podría tener suficientes trabajos para todos, incluso si nunca los termino.
Ali Jahangiri: ¿Qué pasa si tienes financiación puente y te faltan tres meses para terminar el trabajo? Ha tenido un préstamo temporal, ha contemplado la EB-5 porque tiene financiación puente y ahora está recaudando EB-5 para pagar su financiación puente y ya ha gastado $50 millones. ¿Necesita un amortiguador?
Dan Lundy: Bueno no. En ese punto, estás bien, ¿verdad? Deberías estar bien con la creación de empleo.
Ali Jahangiri: Sí. Entonces digamos que el presupuesto de construcción es de 50 millones y usted ha desplegado 47 millones. Probablemente no necesites un amortiguador para el 47, ¿verdad?
Dan Lundy: Bien. No, no lo haces. Sé que permiten financiación puente. Hemos discutido, hemos ganado. Tienen esta política que nos permite utilizar financiación puente y obtener crédito para los trabajos. Siempre le digo a la gente que sé que podemos usar el 100% del dinero para pagar el puente, pero preferiría no hacerlo. Porque desde el punto de vista visual, si al menos parte del dinero EB-5 se destina directamente a una causa de creación de empleo, simplemente se ve mejor.
Ali Jahangiri: ¿Puedes usarlo para costos operativos?
Dan Lundy: Sí. O puede usarlo para costos de construcción. Pero parte de ese dinero está directamente vinculado a la creación de empleo. Es simplemente más aceptable para USCIS, ¿verdad? Es una pastilla más fácil de tragar. Así que sí, no es necesario. La póliza 100% te permite reemplazar el puente y nada más. Pero preferiría que lo hicieras.
Ali Jahangiri: Bien, digamos sólo el 75%. ¿Como es que? ¿85% para devolver el puente? ¿15% para pagar la construcción?
Dan Lundy: Sí, creo que eso es genial. Simplemente le da un mayor gancho a la creación de empleo.
Ali Jahangiri: Dan, recuérdame: envíame un mensaje de texto para poder enviarte un cliente. Estas son buenas respuestas. Me gustan tus respuestas. Así que hipotéticamente digamos que estás usando un buffer de, no sé, 10%, 15%. ¿Se sentiría cómodo presentando ese caso si, digamos, se gastaron $47 millones y tal vez tenga un margen de seguridad del 10% o del 15%? ¿O le diría al cliente: "no, vamos al 35%, vamos al 40% del buffer?" Y en realidad solo estás haciendo los 47 millones que se han desplegado. ¿Cómo tomarías eso? Sé que el economista volverá y dirá "tome su colchón del 30 o 40%". ¿Pero qué diría Dan?
Dan Lundy: Es una cuestión de marketing, ¿verdad? La otra razón por la que tienes un colchón es para poder ir al mercado y decir: “¡Mira, tenemos tres veces los empleos que necesitamos! Nuestro proyecto es seguro. Obtendrás tu tarjeta verde”, ¿verdad? Para USCIS, técnicamente no se necesita ningún margen de seguridad siempre que todo salga bien. Pero es sobre todo una cuestión de marketing. Y para nosotros, los abogados que hemos visto que las cosas van de lado, preferiría que tuvieran un amortiguador porque si no lo tienen... Una vez tuve un cliente que estuvo por debajo del presupuesto, como a tiempo y un poco por debajo del presupuesto. Una vez, en muchas ofertas. No sucede tan a menudo, pero ¿y si te llevas una agradable sorpresa?
Ali Jahangiri: Sí, eso tiene sentido. Y la otra cosa es la regla de los dos años: ¿sigue siendo una regla? Es decir, necesitas hacer la construcción durante dos años para que cuente...
Dan Lundy: Entonces, si son dos años o más, se puede contar el 90% de los empleos indirectos, y los empleos directos son empleos modelo. Entonces no es realmente un problema. Empieza a complicarse más cuando son menos de dos años porque entonces creo que (sinceramente, tengo que comprobarlo, lo olvido) creo que son 75% de empleos directos. Pero entonces también puedes hacerlo: el porcentaje de empleos que coincida con el porcentaje de dos años. Entonces, si es un proyecto de un año, solo puedes utilizar el 50% del 75% de empleos directos.
Ali Jahangiri: Oh, interesante. Dos años es para los trabajos de construcción que sean directos. ¿Obtienes 90% de crédito por el directo?
Dan Lundy: Por indirecto.
Ali Jahangiri: Por indirecto.
Dan Lundy: Para el 90%. Indirecto.
Ali Jahangiri: ¿Qué significa dos años? ¿Significa el momento en que compro el terreno y contraté al abogado?
Dan Lundy: Botas sobre el terreno.
Ali Jahangiri: ¿Es una bota que hace lo horizontal?
Dan Lundy: Sí. Trabajos de demolición, excavación.
Ali Jahangiri: Bien, digamos... ¿La demostración es el arranque?
Dan Lundy: Probablemente no sea su topógrafo quien vaya allí meses antes del proyecto o su arquitecto vaya a echar un vistazo. Es el primer tipo que blande un martillo o una pala.
Ali Jahangiri: Bueno. ¿Y cuándo termina el proyecto? ¿Es cuando haces el FF&E? Porque a veces hay mejoras para los inquilinos y hay...
Dan Lundy: Cuando se paga la última factura.
Ali Jahangiri: Eso puede ser... Después de que los inquilinos se mudaron, todavía tienen que hacer mejoras para los inquilinos, ¿verdad?
Dan Lundy: Y si estás construyendo un caparazón vacío, estás entregando un núcleo y un caparazón o lo que sea. Sí, las mejoras de tus inquilinos podrían ser realmente significativas. Quiero decir, podrían representar una gran parte del presupuesto. Así que sí, quiero decir, pero eso es construcción. El problema con el que te encuentras a veces es que terminas, haces tu lista de tareas pendientes, todo estará hecho. Y luego pasará un año antes de que consigas a tu inquilino. Allí empezamos a encontrarnos con preguntas interesantes.
Ali Jahangiri: Pero, ¿qué pasa si consigue un inquilino de inmediato y el inquilino paga los TI?
Dan Lundy: ¿Haces que te pague el inquilino y haces el TI? Hay maneras de lidiar con esto.
Ali Jahangiri: Bien. Entonces el inquilino te paga, tú haces las TI y la construcción puede durar más tiempo.
Dan Lundy: Sí, quiero decir, la mayoría de las veces hay un subsidio de TI, ¿verdad? Entonces, en ese caso, el desarrollador en realidad está pagando parte de las mejoras del inquilino. Hay formas de estructurar esto.
Ali Jahangiri: De hecho, eso es realmente interesante. Lamento ser un nerd con este tipo de cosas, pero me parece interesante ampliar los dos años. Quiero decir, la gente siempre pregunta sobre eso. Siempre son los desarrolladores los que nos llaman. Tenemos un call center y nos llaman y nos preguntan. Los enviamos a diferentes clientes. Dicen: "¿Qué hacemos con los trabajos y cómo te aseguras de conseguir trabajos para esto?" Creo que es una pregunta bastante relevante y, de hecho, mucha gente la hace. ¿Cómo se obtiene el crédito completo por los trabajos?
Dan Lundy: Si es un proyecto lo suficientemente grande, serán dos años.
Ali Jahangiri: Derecha.
Dan Lundy: Y a menos que esté buscando un puñado de inversores, serán dos años.
Ali Jahangiri: Bien. Entonces, cuando la gente se te acerca y te dice: "Oye, ¿cuánto puedo recaudar?" Y solo tienen trabajos de construcción con los que trabajar, ¿tienes un cierto porcentaje de LTC en tu cabeza, en el que piensas que, por cada $100 gastados, puedes obtener $50 EB-5? ¿Existe un número determinado?
Dan Lundy: Sí, aproximadamente, si su construcción dura más de dos años, obtendrá entre 12 y 15 empleos por cada millón de dólares gastados en construcción.
Ali Jahangiri: ¿Podríamos hablar en términos más sencillos para la gente? Por cada cien dólares que gasta en construcción, ¿cuánto préstamo EB-5 puede obtener?
Dan Lundy: Esta es más una cuestión de marketing que cualquier otra cosa. Puedes estructurar lo que quieras, pero si no puedes venderlo a inversores, entonces, no. Entonces, veamos, en 1,000,050, quiero decir, casi podrías... podrías hacerlo cerca del 100%, ¿verdad? Porque por un millón de dólares, se consiguen más de diez puestos de trabajo en dos años. Si no es así, sólo obtendrás unos seis trabajos.
Ali Jahangiri: Bueno, digamos que inviertes 100 millones de dólares en construcción sin mirar los trabajos operativos. ¿Cuánto EB-5 diría que puede recaudar para implementar $100 millones en construcción? Suave y duro.
Dan Lundy: ¿Supongo que son más de dos años por 100 millones de dólares?
Ali Jahangiri: Sí, más de dos años. Sí.
Dan Lundy: Cerca del 100%, 90%.
Ali Jahangiri: ¿Sin puestos de trabajo operativos?
Dan Lundy: Oh sí. Quiero decir, depende. Por lo tanto, el multiplicador depende de la región en la que se encuentre. La mayoría de los multiplicadores de un millón de dólares en gastos de construcción están entre 1 y 12 puestos de trabajo. Entonces, si tienes 15 millones, tienes 100 empleos o lo que sea.
Ali Jahangiri: ¿Utiliza a un economista para que se le ocurra esto usted mismo o termina haciéndolo usted mismo con el trabajo?
Dan Lundy: No, 100%. Sé por haber hecho muchos de estos que ese es el estadio. No es una regla estricta y rápida. Es un estadio de béisbol. El economista será quien me dé las cifras reales.
Ali Jahangiri: Entonces, ¿tienes otra opción? ¿Utiliza un economista? ¿Los usas todos? ¿Qué haces con los economistas? Supongo que eres tú quien se acerca a ellos.
Dan Lundy: Bueno, a veces la gente ya viene con ellos. Sí, quiero decir que tenemos un puñado de ellos.
Ali Jahangiri: Bueno. He escuchado políticas muy diferentes en cuanto a amortiguadores y todo eso. ¿Entiendes eso también? ¿Lo obtienes en todo el espectro?
Dan Lundy: Quiero decir, en realidad no es el trabajo del economista. Sin ofender, muchachos. No me grites. No me envíes correos de odio. Tengo esta conversación con uno o más economistas con frecuencia y me dejo los argumentos a mí. Tú haces el trabajo económico, tú haces el modelado. Déjame decidir y exponer los argumentos jurídicos y cómo encaja. Solo necesito que me digas cuántos trabajos hay. Están siendo buenos profesionales y te dicen y te dan buenos consejos cuando te dicen que necesitas una oferta de trabajo. Pero depende de ellos hacer los números y no necesariamente darle asesoramiento legal o de marketing, pero es un buen consejo. Podría ser un amortiguador. También he tenido conversaciones con personas en el pasado como si supiera que la economía es un campo económico y es una ciencia y un arte y tengo ciertos estándares. Sabemos lo que ha sido aprobado por USCIS. No buscamos un premio Nobel. Estamos buscando un estudio económico que funcione para USCIS, ¿verdad? Que se aprobará según las metodologías que hemos utilizado antes. Y en ese marco, podemos ser selectivos. Y no estamos inventando nada. No estamos inventando nada, no estamos jugando con el sistema, pero vamos a utilizar números favorables. Usaremos el modelo que funcione para nosotros. Algunas personas rechazan eso. Escuche, nuevamente, nuestro estándar aquí es lo que es aprobable, no lo que es material para el Premio Nobel.
Ali Jahangiri: Eso es bueno. Obviamente ha sido un placer hablar contigo, Dan. He aprendido mucho en esta conversación. Sin embargo, quiero hacerte una pregunta más amplia. ¿Qué te motiva por la mañana en este espacio? En realidad no es inmigración. Supongo que es más desarrollo y… ¿qué te motiva? ¿Cuál es la fuerza impulsora para usted en este espacio? ¿Hay algo en particular que lo impulse a ayudar a sus clientes o a los desarrolladores en esto?
Dan Lundy: Entonces, es mucho más divertido e interesante que muchas otras cosas sobre inmigración. He estado en acuerdos de varios miles de millones de dólares hasta este momento y ahora puedo hablar de manera creíble entre los abogados de bienes raíces y abogados contratistas que ganan $1,500 la hora. Sin duda es más interesante y más desafiante. Y siempre hay nuevas arrugas, siempre hay nuevos problemas que resolver. Y tengo que admitir que demando mucho al gobierno. Pegarle al hombre de vez en cuando es divertido. Y ganamos. No siempre, pero tenemos un historial bastante bueno de victorias. Pero me gusta presentar buenos argumentos. Me gusta resolver problemas complejos.
Ali Jahangiri: Entonces, ¿eres un litigante, Dan? Pensé que estabas haciendo cosas corporativas. ¿De verdad vas a la corte?
Dan Lundy: Bueno, la mayor parte está en papel, pero sí, de vez en cuando. Cuando se impugna una decisión de inmigración, en realidad no hay un juicio. Por lo general, sólo consta en el registro, en el registro existente. Por eso se hace principalmente en papel. Pero de vez en cuando llegamos a discutir algo.
Ali Jahangiri: Es bueno saberlo, un buen recurso para saberlo. De todos modos, gracias por estar en este podcast con nosotros.
Dan Lundy: Gracias por su atención.
Esta ha sido La Voz de EB5 por la Revista EB5 Investors. Para obtener más información sobre este episodio, visite EB5Investors.com/podcast para mantenerse actualizado con las últimas discusiones sobre EB-5. Asegúrese de suscribirse al programa dondequiera que escuche el podcast y, si le gusta el programa, considere dejarnos una reseña de cinco estrellas. Nos ayuda mucho. ¡Te veo la proxima semana!