En este episodio de nuestro podcast, Daniel Healy, director ejecutivo de Civitas Capital Group, da su opinión sobre lo que hace que un proyecto sea bueno para la financiación y explica cómo funcionan operativamente los centros regionales. También ofrece su visión sobre cómo será el mercado EB-5 en 2023 y entabla una conversación muy interesante con Ali Jahangiri sobre la redistribución.
TRANSCRIPCIÓN DEL EPISODIO
Dan: Entré en este negocio a raíz de la crisis financiera mundial. Hicimos nuestro primer acuerdo en 2009, cuando el mercado de capitales inmobiliarios era casi ilíquido y la gente lo olvida, especialmente en Washington. Se olvidan de cómo es eso. Ahora, estamos recibiendo un pequeño recordatorio porque la inflación ha aumentado, las tasas de interés han aumentado, y aquí es donde el EB-5 realmente puede brillar porque puede hacer posibles proyectos que de otro modo serían muy difíciles de financiar.
Ali: Bienvenido a la “Voz de EB5” de la “EB-5 Investors Magazine”. Tendremos discusiones provocativas cada semana sobre el programa EB-5. Entonces, sintonice nuestro podcast. Buenos días a todos. Este es Ali Jahangiri, fundador de EB5 Investors. Esta mañana estoy sentado con un amigo mío, Dan Healy. Estoy muy emocionado de tenerlo aquí en el podcast de hoy. De hecho, Dan ha estado involucrado en EB-5 durante 13 años. Uno de los primeros en iniciar un centro regional y 13 años en el mundo EB-5 es, diría, un abuelo.
Dan, quiero darte la bienvenida. Un poco de historia sobre Dan es antes de que comenzara Civitas, era un alto ejecutivo de Royalton Real Estate Capital y Highland Capital, donde administraba $ 30 mil millones en activos alternativos. Salió y formó su propia empresa con un par de socios que tiene y una gran empresa: tiene 40 empleados en todo el mundo, 9 centros regionales y ha realizado 50 proyectos en aproximadamente 13 años de trabajo, trabajo duro y sudor intenso. de esfuerzo aquí para construir su empresa. Por lo tanto, se necesita mucha experiencia y mucho trabajo duro.
Dan, nos complace tenerte aquí 13 años después en el podcast.
Dan: Bueno, gracias Ali. Muy feliz de estar aquí contigo. Esta es una plataforma genial. Es divertido estar ahí.
Ali: Dan, vayamos directo al grano. Algunas de mis preguntas pueden ser un poco controvertidas a veces, pero queremos que sean interesantes para los oyentes presentes. Entonces, Dan, tal vez hablemos sobre algunas de las funciones que desempeña su centro regional en Civitas en la industria. Y, obviamente, esto es parte de las preguntas menos controvertidas, pero cuál es su papel en la industria, cómo está integrado, tal vez analice algunos de los tipos de integración que tienen. Sé que ustedes están integrados verticalmente y están buscando proyectos. Eso es a lo que apuntaba.
Dan: Sí, claro. Entonces, solo un breve historial en miniatura. Hemos estado en esto desde 2009 y, durante ese tiempo, nuestro modelo ha evolucionado. En esencia, somos inversores inmobiliarios. Ésa es mi experiencia, es lo que hacía antes de iniciar esta firma con Rafael Anchia, a quien conoces. Y, ante todo, nos centramos en realizar inversiones inmobiliarias de alta calidad en todos los niveles de capital.
Entonces, eso significa que podemos invertir como prestamista en una posición senior, en una posición mezzanine o subordinada, o como inversionista de capital, lo que significa que podemos adquirir propiedades, podemos desarrollar propiedades. Podemos hacerlo directamente o podemos hacerlo en empresas conjuntas o asociaciones con otros desarrolladores o grupos. Y más recientemente, especialmente desde el período 2018/19, cuando la demanda de EB-5 había caído tan precipitadamente antes de que el programa del centro regional finalmente caducara por un período de meses, realmente aceleramos la integración vertical para centrarnos en hacer negocios como un operador y promotor más que un tercero proveedor de capital.
Ahora, con la reautorización del programa en marzo comenzando a aumentar nuestra actividad EB-5, hay un poco más de equilibrio. Definitivamente todavía estamos llevando a cabo una serie de desarrollos, particularmente en multifamiliares, que es nuestra vertical más grande. Los estamos buscando por nuestra propia cuenta, pero también estamos proporcionando deuda intermedia para un desarrollador externo en este momento. Probablemente esa será nuestra primera oferta en el nuevo tipo de ley de integridad del mundo EB-5.
Ali: No, eso es genial. Entonces, Dan, ¿cuándo lanzaron este nuevo proyecto?
Dan: En realidad aún no lo hemos lanzado al mercado. Recién estamos terminando los documentos y todo el análisis de la creación de empleo y toda la preparación que conlleva. Entonces, espero que probablemente esté en el mercado en las próximas semanas, aproximadamente en un par de semanas.
Ali: Oh, eso es increíble.
Dan: No es muy grande. Es un proyecto que estábamos haciendo incluso antes de que se reautorizara EB-5, por lo que era un gran momento. Se trata de un préstamo de 10 millones de dólares, por lo que no es un gran aumento, y ahora estamos ansiosos por lanzarlo.
Ali: Eso es asombroso. Entonces, Dan, cuando me involucré por primera vez en EB-5, recuerdo que ustedes estaban comenzando y estaban construyendo. Entonces, ¿cuáles fueron algunos de los problemas de crecimiento desde que, ya sabes, podemos mirar hacia atrás en 13 años y ver la organización ahora como lo que usted ha establecido, pero cuáles fueron algunos de los problemas de crecimiento que tuvo al principio, si ¿Es EB-5 o los problemas de crecimiento de su propia empresa?
Dan: Oh, Dios mío. Hay una larga lista. Un par de cosas que me vienen a la mente de inmediato, una es que, cuando estábamos comenzando y durante los primeros años de actividad inversora en EB-5, éramos una empresa pequeña y no teníamos mucho de un balance. Entonces, si quería hacer un préstamo y recaudar capital EB-5 para financiar ese préstamo, tenía que saber... tenía que trabajar con un desarrollador o prestatario, que cualquiera pudiera cerrar por su cuenta y esperar a que yo recaudara el dinero. capital, o tenía que encontrar alguna manera de salvarlo yo mismo, lo cual era realmente un desafío cuando éramos más pequeños y teníamos recursos más limitados.
Hoy administramos cerca de mil millones de dólares y hemos construido nuestro balance de tal manera que, como en el acuerdo que acabo de mencionar, este préstamo de $10 millones para un proyecto multifamiliar en el que estamos trabajando, que acabamos de financiar nuestro balance y sindicamos, ya sabes, el capital EB-5 durante un período de meses, pero nuestro prestatario no tiene ese riesgo de ejecución, no tiene ningún riesgo asociado con eso. Y esa es una gran diferencia que hace la vida mucho más fácil para todos. Pero la capacidad de hacerlo viene con algo de experiencia y cierto crecimiento. Así que definitivamente fue un gran dolor de crecimiento, para darles un ejemplo.
Ali: Sí. Al final del día, hay muchas personas a las que obviamente ustedes han apoyado y que no saben nada sobre EB-5 y son sus prestatarios. Entonces, creo que todas estas experiencias y la suscripción de todo lo que hace para EB-5, pero tenemos muchos de nuestros oyentes que en realidad son desarrolladores y personas que están buscando capital para EB-5. Entonces, es bueno abordar algunas de sus preguntas.
Entonces, ¿qué estabas buscando en tus ofertas antes y cuál es tu pan y mantequilla en lo que estás buscando? ¿Suele estar en el espacio de préstamos intermedios? ¿Está en el espacio para personas mayores? ¿Está en acciones preferentes? ¿Cuál es tu ideal?
Dan: Para nosotros no existe una sola transacción ideal. Somos bastante oportunistas. Y lo que he aprendido es que, bueno, retrocediendo por un segundo, el punto de partida es siempre la calidad del patrocinador y la calidad del proyecto o transacción en sí sin importar en qué parte de la capitalización podamos estar jugando. En primer lugar, somos fiduciarios de nuestros inversores y queremos hacer todo lo posible para invertirlos. Ya sea que seamos el patrocinador principal o estemos buscando un acuerdo con un tercero, queremos colocarlos en la mejor posición posible.
Entonces, solo a partir de ahí miramos cuál es el mejor lugar para jugar en una oportunidad particular. Una de las cosas interesantes de la nueva ley es que, si bien la inversión mínima de $800,000 obviamente es una tarea difícil en comparación con $500,000 para muchos inversionistas potenciales EB-5, significa que por cada 10 empleos, tienes $300,000 más en capital. que es un número bastante grande. Quiero decir, ese es un aumento bastante grande.
Ali: Quiero decir, Dan, ¿eso significa también LTV más altos?
Dan: No necesariamente significa LTV más altos, podría hacerlo. Podrías tomarlo de esa manera. Pero muchas veces, especialmente ahora, es un gran ejemplo con los aumentos de tasas que se han producido en los últimos meses aproximadamente, los prestamistas senior para muchos proyectos, particularmente proyectos hoteleros y donde la deuda senior es generalmente más conservadora. Para empezar, el precio no es tan atractivo como lo era cuando las tasas eran cercanas a cero.
Y así, el capital EB-5 se vuelve relevante y valioso a LTV más bajos, lo que creo que es genial para todos en el mundo EB-5 porque nuestros inversores están expuestos a menos riesgos en términos de préstamo a valor. Y podemos realizar transacciones algo más grandes y más eficientes, eso es beneficioso para todos desde la perspectiva del inversionista EB-5.
Ali: Sí. Pero al final del día, creo que a lo que nos referimos es también a que en un préstamo senior, donde antes digamos que el costo de construcción era de $100 millones, sólo se podían prestar $50 millones como honorarios intermedios, con el aumento a $800,000, ¿podría aumentar el costo del 50% del préstamo hasta un 70% debido a los ingresos adicionales?
Dan: Sí, posiblemente. Obviamente, variará de un lugar a otro dependiendo de la creación de empleo, pero sí, ese es el concepto.
Ali: Sí. Es interesante. No tuvimos esto en el pasado, así que esto es... Y luego se volvió casi como una tormenta perfecta, ¿verdad? Lidiar con el aumento de las tasas de interés como usted dice.
Dan: Sí. Y Ali, sé que lo sabes mejor que nadie. Y cuando estuvimos trabajando en la legislación durante la última década tratando de extender el programa por un largo período y hacer muchos de los cambios que afortunadamente recién se hicieron, una de las cosas que fue difícil lograr que el personal del Congreso entendiera fue que estábamos teniendo esas discusiones en su mayor parte en años en los que la economía estaba creciendo y las tasas de interés eran cercanas a cero y todos tenían acceso al capital.
Y aunque entré en este negocio a raíz de la crisis financiera mundial, hicimos nuestro primer acuerdo a finales de 2009, principios de 2010, cuando el mercado de capital inmobiliario era casi ilíquido. Y la gente olvida, especialmente en Washington, cómo es eso. Ahora, espero que no estemos cerca del entorno similar al de 2009, pero estamos recibiendo un pequeño recordatorio porque la inflación está aumentando, las tasas de interés están aumentando, eso está restringiendo los valores, está restringiendo los préstamos y el desarrollo de proyectos. .
Y aquí es donde EB-5 realmente puede brillar porque puede hacer posibles proyectos que de otro modo serían muy difíciles de financiar. Esto es particularmente cierto en el caso de proyectos más complejos y de uso mixto que involucran algunos componentes que son relativamente fáciles de financiar, como apartamentos, pero otros que no lo son, como lugares de entretenimiento y hoteles, y otras cosas sobre las que los prestamistas tradicionales tienden a ser muy conservadores. , especialmente en un entorno más conservador posiblemente recesivo.
Ali: Eso tiene mucho sentido. Sí. No. Eso se acabó definitivamente cuando me involucré, no sabía nada de finanzas. Ahora es sorprendente cómo lo macro, lo micro y todo afecta al mundo EB-5. Y ahora eres extremadamente relevante, Dan, en este espacio.
Dan: Sí, definitivamente.
Ali: Mientras que hace uno o dos años, cuando las tasas de interés eran bajas, usted no era tan relevante. Ahora, la gente probablemente quiera que usted le dé préstamos senior, no solo mezzanine, porque sus tasas son buenas.
Dan: Sí. Eso es lo que estamos viendo. Estamos viendo cierta demanda allí y creo que aumentará.
Ali: Entonces, con las tasas de interés y la tormenta que se avecina, ¿cuál es realmente nuestro cuello de botella aquí? ¿Es el hecho de que el gobierno no ha emitido más inventario potencialmente EB-5? ¿Cuál es nuestro cuello de botella actual?
Dan: Bueno, hay algunos. Panorama general, tienes razón. Que lo único que intentamos con todas nuestras fuerzas como industria que se incluyera en la Ley de Reforma e Integridad y que no tuvimos éxito fue algún tipo de aumento de la capacidad de visas. Podrían ser simplemente un aumento directo en el número de visas disponibles o no se podrían contar los solicitantes derivados, o tener alguna fórmula para eso, o hay varios mecanismos. Y logramos algunos avances en este sentido, pero en general esa fue el área en la que realmente no avanzamos tanto.
Entonces, sí, si hay una restricción, eso es todo. Y obviamente, para aquellos que escuchan y conocen este espacio, esto es particularmente relevante para los ciudadanos chinos, pero cada vez más relevante para los posibles inversores de otros países. Más allá de eso, creo que probablemente lo más importante en el corto plazo sea la cuestión de cómo exactamente el USCIS administrará el programa bajo el nuevo marco de la RIA.
Ali: Hablando de esta RIA en un sentido diferente, hablemos de la Ley de Asesores de Inversiones. Y sé que actualmente son asesores de inversiones registrados como Civitas. ¿Estoy en lo cierto, Dan?
Dan: Sí. Así es.
Ali: ¿Cómo funciona eso cuando también se necesita un asesor de inversiones registrado externo? ¿Eso significa que en esta situación vas a encontrar otra RIA, o la tuya es suficiente para vencer a la RIA según la Ley RIA?
Dan: Ah, ¿y estás hablando de la parte de administración de fondos?
Ali: Sí, porque debe ser un asesor de inversiones registrado. ¿Me equivoco?
Dan: No, no, en realidad no es así. Déjame retroceder. Entonces, básicamente, la Ley de Reforma e Integridad tiene este requisito de administración de fondos, donde tienes que tener un tercero que proporcione ese servicio y lo haga de la manera que exige la nueva ley, o tienes que auditar todas tus entidades, sus nuevas empresas comerciales. Para nosotros, a esos los llamamos fondos. Son una serie de fondos que administramos. Entonces, específicamente para Civitas, y se vuelve un poco confuso porque la Ley de Reforma e Integridad también es RIA.
Ali: Sí, exactamente.
Dan: Pero somos un asesor de inversiones registrado según la Ley de Asesores. Y debido a que estamos registrados y hemos estado operando como asesor registrado durante años y años, aunque nuestro registro formal es relativamente reciente, nuestras operaciones se han establecido como un asesor registrado durante mucho tiempo. Eso incluye auditorías. Y hemos auditado todos nuestros fondos EB-5 y nuestros fondos institucionales cada año, desde siempre, durante una década.
Entonces, para nosotros, ese nuevo requisito en la Ley de Reforma e Integridad simplemente no es relevante porque no se aplica a nosotros. Pero creo que para la mayoría de los centros regionales significa que tienen que empezar a hacer lo que hacemos nosotros en términos de auditar todo, o tienen que contratar a un tercero para que proporcione ese servicio. Y ese tercero no tiene por qué ser necesariamente un asesor de inversiones registrado, puede ser simplemente un proveedor de servicios. Hay firmas de contabilidad y otras que brindan solo servicios de administración de fondos que pueden brindarlo.
Ali: Oh, vaya. Eso es interesante, Dan. Me alegra que estés aclarando esto a la gente, especialmente a los oyentes. Si yo estoy confundido, los oyentes también lo estarán. Entonces, es bueno que podamos aclarar esto. Entonces, ese tercero administrador de fondos en este momento puede ser un abogado, un contador. ¿Qué otra forma de negocio puede ser?
Dan: Normalmente, como cuando se dice administrador de fondos en el mundo institucional, eso tiene un significado específico. Y esas son las entidades que tenían en mente los redactores de la Ley de Reforma e Integridad. Entonces, al igual que los principales administradores de fondos... por ejemplo, para nuestros fondos institucionales, utilizamos la administración de fondos UMB, que es una división del UMB Bank. Proporcionan servicios de administración de fondos para gestores de capital privado como nosotros.
Otro gran administrador de fondos es SS&C Technologies, creo que se llaman. Que SS&C es un importante administrador global. Entonces, ese es el tipo de incumplimiento. También hay grupos como Baker Tilly que ya está muy, muy involucrado en el mundo EB-5. Y creo que ahora también estamos ofreciendo servicios para ayudar a las personas a cumplir con este aspecto de la nueva ley. Por lo tanto, pueden ser diferentes empresas consultoras, empresas contables, empresas especializadas en servicios financieros o bancos. Hay muchos ángulos diferentes.
Ali: Dan, ¿qué están haciendo realmente? Entonces, sé que es necesaria esta administración de terceros, ¿qué implica la supervisión en el título?
Dan: En realidad, puede variar según cómo esté configurado. Pero, en general, lo que hace un administrador de fondos es en este contexto, en el contexto de cumplir con la Ley de Reforma e Integridad en EB-5, lo que está haciendo es actuar como una combinación de administrador y agente de depósito en garantía, donde hay una cuenta a la que se transfiere todo el efectivo que invierte el individuo, los inversionistas EB-5, y desempeñan un papel de supervisión para garantizar que se cumplan realmente las condiciones para liberar el dinero de esa cuenta. para que no sea solo el emisor, como en este caso, solo Civitas o quien sea, el que toma una decisión unilateral que dice: "Está bien, se han cumplido las condiciones para liberar estos fondos y vamos a seguir adelante y cerrar la transacción".
Este administrador desempeña una especie de papel de policía de tránsito donde verifica que se cumplan esas condiciones y, si no es así, hace preguntas para asegurarse de que la documentación esté en orden.
Ali: ¿Esto habría detenido el fraude en el pasado? Simplemente creo que esto es tan básico en cuanto a la transferencia de dinero. Realmente no parece que estén protegiendo nada con esta administración de fondos.
Dan: Bueno, en realidad lo es. Es importante en dos sentidos. La primera es que dificulta el fraude. Si desea perpetuar un fraude, ahora no puede simplemente invitar a los inversores a que le transfieran dinero directamente. Se sabrá en el mercado que su dinero debe transferirse a una cuenta que cumpla con esto. Por lo tanto, en parte es simplemente un elemento disuasorio, un obstáculo para el fraude en ese sentido. Pero la otra cosa es... ¿recuerdan el enorme fraude de Chicago?
Ali: Sí.
Dan: El FBI o los federales pudieron recuperar cada dólar de principio porque el agente de depósito en garantía, en ese caso, se negó a liberar los fondos.
Ali: Ya veo.
Dan: Entonces, aunque esos tipos estaban comercializando completamente un proyecto inexistente, tuvieron que obtener una cuenta de depósito en garantía, o los inversionistas no iban a financiar, y fue el agente de depósito en garantía el que se dio cuenta: “Oye, aquí hay un problema. "
Ali: Entonces, ¿ahora estás diciendo que con esta administración de fondos, existe un requisito de depósito en garantía obligatorio?
Dan: No es literalmente un depósito en garantía, pero desempeña un papel similar. Con el administrador, el agente de custodia no tiene por qué ser necesariamente el mismo que el administrador, pueden ser entidades separadas, pero su función desde la perspectiva antifraude es similar. Por eso están ahí.
Ali: Entonces, ¿los inversores transfieren su dinero y los administradores externos se aseguran de que el dinero se haya transferido a una cuenta?
Dan: Que se mantenga separado.
Ali: ¿Existe algún tipo de condición que deba cumplirse antes de que el administrador del fondo entregue el dinero al desarrollador?
Dan: Sí. Típicamente. Y esos pueden variar. Eso se detallará en los documentos que rigen la oferta de la transacción, y el administrador buscará como parte independiente para ver si esas cosas realmente sucedieron. Y los factores desencadenantes pueden variar de un proyecto a otro. Debo mencionar, la otra cosa, que un administrador de fondos generalmente es responsable de procesar la información KYC y AML.
Ali: Entendido.
Dan: Entonces esa es otra razón por la cual, desde una perspectiva de política pública, la Ley de Reforma e Integridad crea esta responsabilidad porque quieren asegurarse de que alguien que no sea un desarrollador verifique que estos inversionistas sean quienes dicen ser y todo de esas cosas. Y también, ahora, muchas de estas ofertas, en la medida en que haya alguna actividad en los Estados Unidos, se ofrecen bajo la Regulación D, que generalmente requerirá que los inversionistas individuales estén acreditados, lo que significa que deben cumplir con ciertos umbrales financieros mínimos. Y un administrador también lo verificará.
Entonces, pueden desempeñar una variedad de roles, pero desde una perspectiva política, usted es el Congreso y está tratando de asegurarse de que todo lo que está sucediendo en este programa esté en alza, esas son cosas buenas.
Ali: Eso tiene sentido ahora. Entonces, en realidad es otro par de ojos. Son independientes de la NCE o independientes del emisor que recauda el dinero. Es otro par de ojos para supervisar los fondos que llegan. ¿Es ese el concepto general?
Dan: Eso es correcto.
Ali: Entonces, si ven algo turbio o sospechoso, pueden decir: “Oye, ¿está pasando algo aquí? Pongamos fin a esto”.
Dan: Sí. Simplemente dicen: "No vamos a liberar dinero". No es necesario que intenten resolverlo. Simplemente dicen: "No vamos a hacer esto". Y si las partes no pueden satisfacerlos, entonces pueden recurrir a los tribunales.
Ali: Eso es interesante. Entonces, ahora esta supervisión de terceros, que puede ser un abogado o un contador o un RIA, es una nueva función que se ha creado. Entonces, en su situación particular, también están bajo la Ley de Asesores de Inversiones, son un RIA, Asesor de Inversiones Registrado, por lo que tienen una especie de doble supervisión, ¿verdad? Tienes este paraguas de RIA donde, corrígeme si me equivoco, estás viendo la inversión en un par de anteojos diferente al que haría una empresa normal. Y luego también tienes a este tercero mirándolo, ¿verdad? ¿Cómo funciona?
Dan: Entonces, esa es una buena pregunta. Entonces, hay superposición, pero no es literalmente doble. Esto es algo en lo que personalmente trabajé en la legislación a lo largo de los años. La razón por la que existe una opción, la razón por la que la Ley de Reforma e Integridad establece que se puede utilizar un administrador de fondos externo o se pueden auditar todas las entidades cada año, una de las razones para ello es que las únicas personas o las únicas empresas que probablemente tengan todas sus entidades auditadas cada año son aquellas que ya están obligadas a hacerlo por la Ley de Asesores porque son asesores de inversiones registrados como nosotros.
Ali: Entendido.
Dan: Está bien. Entonces, la razón por la que no tenemos que tener... en realidad tenemos administradores de fondos, pero técnicamente no estamos obligados a hacerlo según la Ley de Integridad es porque, a diferencia de otros centros regionales que no están regulados por la Ley de Asesores, estamos regulado directamente por la SEC, y ya estamos directamente obligados a auditar todos nuestros fondos sin importar lo que diga la ley EB-5. Por lo tanto, está diseñado para no imponer esencialmente una capa duplicada de regulación a los asesores de inversiones registrados como Civitas.
Ali: Eso tiene sentido. Entonces, en su situación, aunque tenga terceros involucrados, puede optar por decir: "Oye, vamos a auditar esto y tenemos nuestro propio RIA y ¿cumplirás?".
Dan: Sí, lo será. Ligera aclaración. No puedo optar por decir: "Voy a auditar esto". Tengo que auditarlo pase lo que pase.
Ali: Entendido. Tienes que auditarlo.
Dan: La Ley de Asesores me obliga a auditar nuestros fondos, lo que significa que... Y es por eso que es bueno que la ley tenga cierta flexibilidad en lo que hace el administrador externo porque nuestros administradores, obviamente, no necesitamos pagarles por cosas que ya estamos legalmente obligados a hacer directamente nosotros mismos. Por lo tanto, nuestros administradores tienen una función un poco más limitada con nosotros que la que tendrían con un centro regional que les subcontrata todo por completo.
Ali: Sé que nos desviamos hacia este espacio RIA, pero es realmente importante porque la gente tiene muchas preguntas en este espacio sobre este tema. Me alegra que hayas cubierto esto y hayas participado en ello. En cuanto a cambiar de modo, alejándose un poco de la administración de fondos, ya que han estado en esto durante 13 años, ¿han comenzado a pagarle a la gente y la gente ha comenzado a obtener... la redistribución del dinero ha sido un problema? ¿Cómo entra todo eso?
Dan: Ah, claro. Sí. Quiero decir, el volumen total de inversión EB-5 que Civitas ha realizado desde su creación es de poco más de 750 millones de dólares. Y de eso, hemos devuelto más de 500 millones de dólares. Entonces, hoy contamos con más de $200 millones de capital que continuamos administrando en proyectos en curso, parte del cual se ha redistribuido, obviamente, para mantener el cumplimiento de las reglas por parte de nuestros inversionistas y parte del cual todavía está en su inversión primaria o inicial.
Ali: Entonces, de los $200 millones que quedan, por lo que has devuelto $500 millones, quedan aproximadamente $200 millones, ¿algunos de ellos están en el acuerdo EB-5 original y otros están en redistribución?
Dan: Correcto.
Ali: En realidad, no conocía estas estadísticas sobre su empresa. Es realmente interesante.
Dan: Estamos muy orgullosos de ello.
Ali: Eso es algo de lo que alardear. Cada vez que un inversionista se recupera y obtiene un beneficio, toda nuestra industria se basa en hacer felices a los inversionistas y lograr que no solo ayuden con sus necesidades de inmigración sino también que devuelvan su capital. Entonces, me alegra saber que ustedes devuelven 500 millones de dólares de capital. En el ámbito del que tengo información, no creo que eso haya sido demasiado público sobre ustedes. Entonces, estoy feliz de que lo publiquemos en este podcast para que la gente lo sepa.
Dan: Sí, no, es un buen punto. Quizás deberíamos alardear más.
Ali: Bueno, es una especie de motivo para alardear, ¿verdad? Me devolvieron la inversión recientemente, personalmente, sin relación con EB-5, y el boca a boca y que la gente esté contenta es probablemente la mejor forma de publicidad.
Dan: Sí, absolutamente. Es todo, de verdad. Y lo único que tienes en este negocio es tu reputación y la capacidad de ser confiable. Y si no se puede confiar en usted, ya está.
Ali: Bueno, hablando de ser confiable, no me refiero a sacar a relucir los temas controvertidos, pero quiero hablar de que, dado que estamos hablando de ser confiable, he notado una especie de limpieza en la casa en el Espacio EB-5. Hay menos jugadores, hay gente que ha estado haciendo esto durante mucho tiempo, todavía en la industria, pero ¿te has dado cuenta de eso también, Dan, o soy solo yo?
Dan: Creo que tienes toda la razón en eso. Desde el principio, cuando Rafael y yo redactamos el plan de negocios original para Civitas Capital Group, sabíamos que EB-5 estaba inherentemente sujeto a riesgos legislativos y regulatorios. El programa podría caducar. Las regulaciones podrían cambiarse de una manera que podría ser perjudicial para nosotros como empresa. Entonces nuestro modelo fue: "Oye, creemos esta plataforma e intentemos convertirnos en un líder en EB-5 en este pequeño y muy estrecho nicho", pero estamos orgullosos.
Y le digo a la gente que somos inversores profesionales que tenemos un canal de capital EB-5, no estamos dirigiendo un negocio EB-5. Entonces, parte de eso se debe a que, si bien EB-5 es excelente y es una fuente muy importante de capital que administramos, también administramos dinero para compañías de seguros, oficinas familiares y otros inversionistas institucionales. Entonces, cuando la demanda de EB-5 llegó casi a cero hace unos años, simplemente continuamos manejando nuestro negocio institucional. Pero si hubiéramos dependido únicamente del EB-5, creo que habría sido una historia totalmente diferente. Y creo que ese fue el caso de muchas personas que se metieron en este negocio para financiar un proyecto en particular o simplemente a menor escala.
Entonces, no sorprende que haya gente que haya abandonado la industria y que haya una consolidación. Y, por supuesto, ahora que, con suerte, las cosas mejorarán y espero que veamos entrar a más personas, pero tenemos que enfrentar los hechos. Quiero decir, se hicieron muchos malos negocios. Ya sabes, y hay inversores que resultaron quemados. Y muchas personas, incluso si quisieran continuar en este espacio, probablemente no habrían podido hacerlo, y eso es bueno.
Pero ahora que la nueva ley realmente eleva el listón en términos de requisitos mínimos y, francamente, los costos de cumplimiento, los aspectos legales, las auditorías y todo lo demás que impone, existe una verdadera barrera de entrada. Estamos tocando cientos de millones de dólares de otras personas. Si eso es lo que estamos haciendo, entonces necesitamos que se nos exija un alto nivel, y creo que es apropiado que ahora estemos mucho más cerca de eso.
Ali: Bueno, hay muchas compañías como usted que menciona que no solo eran específicas para EB-5 y hay otras compañías por ahí, pero ahora hay rumores de que algunas de ellas no han pagado a sus agentes y no han pagado. sus inversores. Entonces, en realidad no creo que sea típico el simple hecho de que estés diversificado en cuanto a tener ética.
Dan: Punto justo. Puedes caminar y masticar chicle al mismo tiempo, ¿no?
Ali: Creo que el punto ético es que el carácter y la estructura de las personas son diferentes, y la estructura de las empresas es diferente. Puedo decirte, Dan, que no sé si podría hablar públicamente sobre quién, qué y dónde, pero tengo agentes con los que hablo con esa fuente de capital que están frustrados porque han sido engañados y no han sido pagados y los proyectos van bien. Entonces, estos son con grupos pequeños y grandes. Y no puedo mencionar nada en detalle porque no quiero recibir un correo electrónico que diga: "Mencionaste X, Y y Z", pero ¿has oído hablar de eso?
Dan: Ciertamente he oído hablar de él en general. Sí es la respuesta corta. Soy consciente de un par de casos específicos.
Ali: Decenas de millones de dólares, Dan. Decenas de millones que los agentes no han recibido.
Dan: Sí. Yo lo creo. Ha habido problemas por ahí. Parte de eso son inversiones que no han funcionado por alguna razón, ya sea simplemente mala suerte o no una estructura particularmente buena, o a veces simplemente son malos actores que eligen hacer algo mal. Y con suerte, algunas de las restricciones aquí, la nueva ley, ayudarán con eso. Pero si alguien ha decidido que va a hacer algo mal, algo va a hacer mal.
Ali: Bueno, me alegro de que hayamos limpiado un poco el plato y sacado los restos del plato. Creo que esta vez, los jugadores que están en el espacio han sobrevivido a una hambruna y es bueno verlo consolidado y a los líderes brillar.
Dan: Bueno, te lo agradezco. Esta legislación ha tardado mucho en llegar y, por supuesto, estoy orgulloso del trabajo que mi equipo y yo hicimos personalmente en ella, pero estuve lejos de ser el único que contribuyó a ese esfuerzo. Es una larga lista de personas que hicieron que esto sucediera. Entonces, con suerte, podemos aprovecharlo ahora y hacerlo realmente bien. En el negocio de las inversiones en general, dondequiera que haya dinero, siempre habrá cierto grado de malos actores, fraude y todo eso. Lo importante es que se disuada y cuando suceda, se corrija. Y creo que bajo este régimen regulatorio habrá un entorno muy diferente al del pasado.
Ali: Sí. Y también espero con ansias otros 10 años contigo. Creo que hace casi 10 años que nos conocemos.
Dan: Así es. Asimismo.
Ali: Ahora tenemos un poco de canas.
Dan: Sí. Quizás más que un poco.
Ali: Bueno, Dan, espero ir a visitarte a Dallas. Con suerte, pronto volaré allí y nos veremos en Dallas o, de hecho, probablemente nos veremos internacionalmente antes de estar en Dallas.
Dan: Eso es muy posible.
Ali: Bueno, agradezco que estés en esta llamada. Una vez más, amigos, el director ejecutivo y fundador de Civitas, Dan Healy. Gran invitado de podcast para nosotros aquí y un honor tenerlo.
Dan: Bueno, es un honor que me lo hayan pedido y realmente lo disfruté. Esperamos volver a hacerlo en algún momento cuando celebremos más victorias.
Ali: Impresionante. Bueno, hasta ahora, es una victoria. Volvemos a la actividad con esta nueva Ley de Reforma e Integridad. Gracias de nuevo.
Dan: Te lo agradezco.
Ali: Has estado escuchando el podcast "Voice of EB5" de "EB-5 Investors Magazine". Para obtener más información sobre este episodio, visite eb5investors.compodcast. Únase nuevamente pronto para más conversaciones y permanezca atento.