¿Cómo se posicionan normalmente los préstamos EB-5 en una pila de capital?

No existen reglas fijas o estándar sobre el tema. Todo depende del acuerdo entre las partes o incluso del proyecto. Sin embargo, la situación común con la que se encontrará en EB-5 es que la mayoría de los préstamos EB-5 pueden ubicarse en una pila de capital secundaria al financiamiento bancario tradicional y, por lo general, antes de la posición de los inversionistas de capital. En algunos proyectos, los préstamos EB-5 ocuparían una primera posición en la pila de capital. Esto sería muy deseable si pudiera obtener dicho acuerdo.

Generalmente, varía según el proyecto.

Varía según el proyecto. Idealmente, deberían ocupar la primera posición, y en el competitivo mercado actual, realmente deberían hacerlo. Lo ideal sería no más del 39 al 30 por ciento, pero, nuevamente, esto varía.

No existen reglas que rijan dónde debe estar un préstamo en una pila de capital o el porcentaje de la pila de capital. Sin embargo, en los últimos años, el porcentaje ha ido disminuyendo constantemente debido al tiempo que lleva obtener una tarjeta verde a través de EB-5.

Los he visto en primera posición con mayor frecuencia. El porcentaje del capital total puede variar. Muchos de los oferentes de proyectos EB-5 más experimentados limitan el financiamiento EB-5, a veces tan bajo como el 20 por ciento. Personalmente, me gusta ver que no más del 30 por ciento (más o menos) sea EB-5.

Con respecto a su pregunta sobre cómo se posicionan los préstamos EB-5 en el capital, la respuesta depende de las tendencias al momento del financiamiento. Hace unos años hubo un período en el que, si las cifras de creación de empleo podían sostener la recaudación de una gran suma, el préstamo EB-5 a menudo ocupaba una posición superior, representando así una porción significativa del capital. La tendencia actual, que se ha mantenido constante durante aproximadamente dos años, es que el préstamo EB-5 está en la segunda posición y representa no más del 30 al 35 por ciento del capital.

Los préstamos EB-5 pueden posicionarse en una pila de capital secundaria a la financiación bancaria tradicional y, normalmente, antes que la posición de los inversores de capital. En algunos casos, los préstamos EB-5 ocupan una primera posición en la pila de capital, lo que sería lo más deseable.

En realidad, no existe una regla, pero la regla general que utilizamos es que cada vez que el capital es inferior al 20 por ciento, eso significa que el desarrollador no está poniendo lo suficiente. Cada vez que el préstamo senior supera el 60 por ciento, eso podría representar demasiado apalancamiento. El capital típico es 60 por ciento de deuda senior, 20 por ciento EB-5 y 20 por ciento de capital de desarrollador. EB-5 está detrás de la deuda senior pero por delante del capital. Sin embargo, tenga en cuenta que cuando hablamos del préstamo EB-5, no se trata de los fondos que está generando el inversionista EB-5. Por lo general, se trata de acciones preferentes de una NCE, la entidad de nueva creación. El préstamo EB-5 es el préstamo que realiza el NCE a la JCE, la entidad creadora de empleo. Este préstamo se ubica entre la deuda senior y el capital del desarrollador. Desde el punto de vista del inversionista EB-5, siempre es mejor tener más capital en lugar de menos contribución de capital por parte del desarrollador, ya que eso proporciona un colchón en caso de una desaceleración en los mercados para el inversionista EB-39. Para una determinada cantidad de inversión EB-5, por supuesto, cuanto menos deuda haya (es decir, el préstamo senior), mejor estará. Dicho esto, si el EB-5 está en la primera posición porque no hay deuda senior en absoluto, eso en sí mismo podría ser una señal de alerta para el proyecto porque podría ser una indicación de que ningún prestamista senior de buena reputación querría asumir ningún riesgo. cualquier cosa al proyecto. Se vuelve un poco complicado con todas las partes móviles.

Generalmente, el prestamista convencional tendrá prioridad como requisito del préstamo.