¿Por qué los Centros Regionales utilizan financiación intermedia?

La financiación mezzanine es muy común en transacciones inmobiliarias. Casi todos los proyectos de desarrollo inmobiliario tendrán algún elemento de financiación mezzanine, ya que los préstamos para construcción sólo financian entre el 50% y el 75% del proyecto.

No todos lo hacen. El riesgo es una parte inherente de cualquier inversión.

Este tipo de financiación se utiliza habitualmente en el sector inmobiliario. Dado que la mayoría de los centros regionales tienen proyectos inmobiliarios, no debería sorprenderse.

La razón por la que los centros regionales utilizan préstamos puente de los bancos es que necesitan el dinero para desarrollar los proyectos mientras el capital invertido de los inversores está inmovilizado en depósito en garantía, en espera de la adjudicación de sus peticiones I-526. Esperan que después de la aprobación de la I-526 por parte de los inversores, puedan utilizar el dinero invertido por los inversores para pagar a los bancos. Es arriesgado porque si la nueva empresa comercial no modifica su plan de negocios para incluir dicho acuerdo, lo más probable es que USCIS no atribuya a los inversionistas el dinero obtenido de los bancos que se utilizó para crear empleos, a pesar de que se utilizó el capital de los inversionistas. para pagar a los bancos. Por lo tanto, los centros regionales deben modificar su plan de negocios y su memorando de oferta privado para incluir dicho acuerdo de financiamiento. Según el memorando del USCIS, si se hace correctamente, atribuirá el préstamo puente utilizado para crear empleos a los inversores.

La financiación mezzanine, como cualquier financiación, puede ser riesgosa. Todo depende de las garantías que tengas y de quién sea el desarrollador. Al mismo tiempo, desde la perspectiva de la creación de empleo, en realidad podría ser una ventaja porque los inversionistas pueden contar TODOS los empleos creados, no solo el componente del dinero Mezzanine. Por lo tanto, normalmente resulta en el uso sólo de trabajos de construcción indirectos o inducidos, lo que en realidad minimiza los riesgos de creación de empleos I-829.

El modelo de Préstamo/Deuda es muy popular entre los proyectos de los Centros Regionales. Los proyectos pueden recibir financiación EB-5 sin que los inversores sean propietarios del proyecto y existe una estrategia de salida clara mediante el reembolso del préstamo. En algunos casos, los inversores ocupan la primera posición en cuanto al reembolso del préstamo.

Todas las inversiones calificadas para EB-5 deben implicar riesgo. Hay un riesgo financiero y un riesgo de inmigración involucrado en cada caso EB-5. Sin embargo, el inversor prudente intentará reducir ambos tipos de riesgo, aunque no podrá eliminarlos por completo. Algunos proyectos de centros regionales involucran ciertas cantidades de capital que parecen ser menos atractivas que otras en términos de dónde se ubican los inversionistas EB-5 en el orden de prioridad. Depende de cada inversionista EB-5 revisar y realizar la diligencia debida desde una perspectiva de análisis financiero para todas y cada una de las inversiones del centro regional que se estén considerando. Algunos proyectos pueden implicar más riesgo financiero, pero tienen la posibilidad de obtener un mayor rendimiento. Como cualquier oportunidad de inversión, hay buenas y malas. Dejar que el comprador tenga cuidado.

Los Centros Regionales no necesariamente utilizan financiamiento intermedio. Por lo general, existe una diferencia entre el centro regional y el proyecto que recibe financiamiento EB-5 y crea empleos, aunque pueden tener propiedad común. La financiación mezzanine es una financiación intermedia entre el capital del promotor en un proyecto y la financiación bancaria tradicional. Se utiliza con frecuencia para ayudar al desarrollador a alcanzar la relación préstamo-coste (o, a veces, préstamo-valor) requerida por un banco para proporcionar financiación. Por ejemplo, un banco puede estar dispuesto a prestar hasta el 60% de los costos de desarrollo de un proyecto a un desarrollador, siempre que el desarrollador pueda proporcionar el 40% restante. Para llegar al 40%, el desarrollador puede utilizar su propio dinero o capital, o puede utilizar algún tipo de financiación además de su propio capital o efectivo. Esta financiación adicional suele venir en forma de inversión de capital de otros inversores o deuda mezzanine. Es posible que un desarrollador no quiera otros inversores de capital en un proyecto, porque es posible que no quiera compartir el control o ceder los derechos de propiedad a un tercero. En este caso, un desarrollador podría utilizar deuda mezzanine. Sin embargo, debido a que el banco que otorga el préstamo bancario tradicional (al que generalmente nos referimos como préstamo senior porque generalmente tiene prioridad para ser reembolsado) puede no querer que otros acreedores tengan una garantía real sobre el inmueble (es decir, una hipoteca), un préstamo mezzanine generalmente está garantizado por alguna otra forma de garantía (normalmente una prenda de la participación en la propiedad de la entidad propietaria del terreno). Debido a que el préstamo senior se paga primero y debido a que el préstamo mezzanine no está garantizado por un interés sobre el terreno, la deuda mezzanine generalmente tiene una tasa de interés alta y es de corto plazo por naturaleza. La inversión EB-5 funciona muy bien como deuda mezzanine porque está disponible a un costo menor que el financiamiento mezzanine tradicional y, a veces, significativamente más bajo. Los menores costos de financiamiento resultantes pueden resultar en menores costos generales del proyecto y endeudamiento, y pueden hacer que una posible venta o refinanciamiento sea más probable o más fácil (lo que a su vez puede reducir, hasta cierto punto, el riesgo de incumplimiento). Generalmente se considera que la deuda mezzanine es más riesgosa que un préstamo senior tradicional porque no está garantizada por una hipoteca sobre el terreno, pero eso no siempre significa que sea "arriesgada". La financiación intermedia es una parte común del capital en un acuerdo de desarrollo. Hay dos razones principales por las que el financiamiento EB-5 no siempre se utiliza como préstamo senior/primera hipoteca: los fondos EB-5 rara vez están disponibles a un costo menor que la deuda bancaria tradicional (a menudo debido a las tarifas cobradas por los agentes y corredores que ayudan encontrar inversionistas), y el número de empleos creados por un proyecto a menudo no es lo suficientemente alto como para permitir que los fondos EB-5 cubran suficientes costos del proyecto para permitir que el desarrollador financie el resto con su propio efectivo y capital. Además, la mayoría de los inversores no quieren invertir en un proyecto que esté 100% financiado por EB-5, incluso si se crean suficientes empleos para permitirlo, porque sienten que el desarrollador necesita tener "piel en el juego". En última instancia, cualquiera que sea la forma que adopte el financiamiento EB-5, un inversor debe realizar la debida diligencia y consultar con asesores financieros apropiados antes de invertir en un proyecto.

El negocio tiene riesgo. La financiación intermedia es perfectamente aceptable; sin embargo, antes de realizar una inversión, es esencial realizar un análisis detallado para ayudar a determinar el riesgo, el rendimiento y la capacidad de refinanciar para comprar a los inversores. Ciertamente podemos ayudarte.

Todas las inversiones tienen algún elemento de riesgo. Consideran que esta es la mejor estructura para el desarrollo de sus proyectos.

La respuesta simple es que este tipo de financiamiento es fácil de obtener y se hace poco o nada para asegurarlo.